引言

開kai發fa商shang與yu買mai受shou人ren簽qian署shu商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong後hou至zhi不bu動dong產chan權quan屬shu轉zhuan移yi登deng記ji完wan成cheng之zhi前qian，該gai不bu動dong產chan仍reng然ran登deng記ji在zai開kai發fa商shang名ming下xia，此ci時shi若ruo買mai受shou人ren涉she及ji民min事shi或huo刑xing事shi糾jiu紛fen，該gai不bu動dong產chan可ke能neng被bei作zuo為wei買mai受shou人ren的de責ze任ren財cai產chan而er被bei采cai取qu預yu查zha封feng措cuo施shi。但dan在zai此ci過guo程cheng中zhong，該gai不bu動dong產chan最zui終zhong並bing不bu必bi然ran將jiang過guo戶hu至zhi買mai受shou人ren名ming下xia，買mai賣mai合he同tong仍reng然ran可ke能neng基ji於yu合he法fa理li由you得de以yi解jie除chu。在zai何he種zhong時shi間jian點dian上shang
，以yi何he種zhong理li由you

、何種方式解除合同
，均值得討論。文本以案例為基礎作簡析。

案例背景

2020年5月，開發商A公司作為出賣人與買受人張某簽訂了《商品房買賣合同（預售）》
，約定由買受人向出賣人購買一套房屋，首付款百分之二十，剩餘款項以貸款方式支付。2020年6月，該房屋辦理了不動產預告登記，權利人為張某。此後因張某不符合貸款條件，因自身原因提出解除合同，A公司同意，雙方於2021年2月簽署了解除協議，A公司在扣除相應的違約金後
，將首付款剩餘部分退還給了張某。

退款後
，當A公司持退款憑證前往不動產登記中心辦理房屋注銷備案手續時，發現該房屋已因張某涉案被刑事查封，無法辦理注銷備案。經A公司查詢，2020年11月，張某因涉刑事案件，該房屋已被某公安局查封。2021年5月(yue)，某(mou)法(fa)院(yuan)作(zuo)出(chu)刑(xing)事(shi)判(pan)決(jue)書(shu)，明(ming)確(que)該(gai)房(fang)屋(wu)對(dui)應(ying)的(de)購(gou)房(fang)合(he)同(tong)在(zai)依(yi)法(fa)處(chu)理(li)後(hou)
，金(jin)額(e)優(you)先(xian)履(lv)行(xing)擔(dan)保(bao)義(yi)務(wu)，餘(yu)額(e)按(an)比(bi)例(li)退(tui)賠(pei)被(bei)害(hai)人(ren)。某(mou)中(zhong)級(ji)人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)此(ci)後(hou)作(zuo)出(chu)協(xie)助(zhu)執(zhi)行(xing)通(tong)知(zhi)查(zha)封(feng)該(gai)房(fang)屋(wu)
，查(zha)封(feng)時(shi)間(jian)2022年5月至2025年5月。 

2022年7月，某人民法院向A公司發出《協助執行通知函》，要求A公司按照前述刑事判決書內容協助執行，向人民法院退還張某已經支付的全部首付款。

在發現張某因涉刑事案件而導致該房屋被刑事查封後，A公司向人民法院起訴並取得生效民事判決
，確認《商品房買賣合同》已於2021年2月解除。

提出的問題

A公司是否需要就已返還張某的部分首付款承擔退賠的責任？

當在先的協助執行與在後的生效判決發生衝突時
，買賣合同能否解除？以及能否排除刑事查封？

人民法院能否基於查封直接拍賣變賣案涉房屋
？此時A公司存在何種救濟途徑

？

法律分析

一

公安機關和人民法院查封的性質和效力

根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若幹問題的通知》（法發[2004]5號）（下稱“協助執行司法解釋”）第十五條的規定，下列房屋雖未進行房屋所有權登記
，人民法院也可以進行預查封：（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。

根據《公安機關辦理刑事案件適用查封
、凍結措施有關規定》第十七條規定，對下列尚未進行權屬登記的房屋，公安機關可以按照本規定進行查封：(三)犯罪嫌疑人購買的已經辦理商品房預售合同登記備案手續或者預購商品房預告登記的房屋。

因yin此ci，本ben項xiang目mu中zhong該gai房fang屋wu係xi被bei有you權quan機ji關guan采cai取qu的de預yu查zha封feng措cuo施shi。預yu查zha封feng的de效xiao力li實shi為wei凍dong結jie不bu動dong產chan物wu權quan登deng記ji簿bu的de登deng記ji，以yi限xian製zhi預yu告gao登deng記ji人ren未wei來lai對dui標biao的de物wu的de處chu分fen。

二

預查封能否限製當事人行使約定或法定的合同解除權

對於預查封狀態下
，開發商能否行使預售合同解除權

，目前司法實務中存在兩種審理思路：第(di)一(yi)種(zhong)觀(guan)點(dian)認(ren)為(wei)在(zai)合(he)同(tong)約(yue)定(ding)的(de)解(jie)除(chu)條(tiao)件(jian)已(yi)經(jing)成(cheng)就(jiu)

，商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)目(mu)的(de)無(wu)法(fa)實(shi)現(xian)時(shi)
，合(he)同(tong)當(dang)事(shi)人(ren)可(ke)以(yi)行(xing)使(shi)約(yue)定(ding)解(jie)除(chu)權(quan)。第(di)二(er)種(zhong)認(ren)為(wei)約(yue)定(ding)的(de)解(jie)除(chu)權(quan)不(bu)能(neng)行(xing)使(shi)。預(yu)查(zha)封(feng)的(de)目(mu)的(de)是(shi)為(wei)了(le)使(shi)買(mai)受(shou)人(ren)保(bao)有(you)並(bing)且(qie)將(jiang)來(lai)得(de)以(yi)實(shi)現(xian)對(dui)房(fang)屋(wu)的(de)所(suo)有(you)權(quan)轉(zhuan)移(yi)登(deng)記(ji)請(qing)求(qiu)權(quan)，預(yu)售(shou)合(he)同(tong)一(yi)旦(dan)被(bei)解(jie)除(chu)
，前(qian)述(shu)目(mu)的(de)不(bu)能(neng)實(shi)現(xian)，故(gu)不(bu)支(zhi)持(chi)開(kai)發(fa)商(shang)行(xing)使(shi)約(yue)定(ding)解(jie)除(chu)權(quan)，也(ye)不(bu)支(zhi)持(chi)雙(shuang)方(fang)協(xie)商(shang)一(yi)致(zhi)解(jie)除(chu)，隻(zhi)有(you)在(zai)具(ju)備(bei)法(fa)定(ding)解(jie)除(chu)條(tiao)件(jian)時(shi)才(cai)能(neng)解(jie)除(chu)，開(kai)發(fa)商(shang)承(cheng)擔(dan)的(de)保(bao)證(zheng)責(ze)任(ren)可(ke)另(ling)行(xing)追(zhui)償(chang)。

bizheqingxiangyurenwei，yuzhafengxianzhideshiduisheanfangwuzaixingchufendequanli
，baoquandeshigoufangrenjiangsuzhengfangwubiangengdengjizhizijimingxiadeqingqiuquan，ergaixiangqingqiuquannengfoushunlishixianyoulaiyuchanshenggaiqingqiuquandejichufalvguanxi，jikaifashanghegoufangrenjianlideshangpinfangyushouhetongguanxi。dangsheanhetongbeijiechushi
，goufangrenquedingbunenghuodefangwusuoyouquan
，zezhinengjiyuhetongjiechudehouguoxiangyouduikaifashangfanhaigoufangkuandengerchanshengdezhaiquan。canzhao《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押
、凍結財產的規定》（2008年，已被修訂）第十八條第二款的規定，第三人依法解除合同的，人民法院應當準許，已經采取的查封、扣押
、凍結措施應當解除，但人民法院可以依據申請執行人的申請，執行被執行人因支付價款而形成的對該第三人的債權。[1]

最高人民法院觀點亦認為應考察合同解除的具體理由來判斷合同解除的效力，在另案判決書（仲裁裁決書）等判令解除合同的情形下，申請執行人不能推翻另案生效裁判認定的事實和結果的，另案裁判結果應當予以采信。[2]

在“德輔供應鏈管理（香港）有限公司、何燕申請執行人執行異議案”[3]中，最高人民法院認為，“在(zai)法(fa)律(lv)沒(mei)有(you)明(ming)確(que)規(gui)定(ding)的(de)情(qing)形(xing)下(xia)，預(yu)查(zha)封(feng)的(de)效(xiao)力(li)不(bu)能(neng)及(ji)於(yu)限(xian)製(zhi)何(he)燕(yan)與(yu)愷(kai)泰(tai)公(gong)司(si)行(xing)使(shi)合(he)同(tong)解(jie)除(chu)權(quan)
，當(dang)事(shi)人(ren)基(ji)於(yu)真(zhen)實(shi)意(yi)思(si)表(biao)示(shi)而(er)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)的(de)合(he)同(tong)權(quan)利(li)不(bu)應(ying)因(yin)交(jiao)易(yi)標(biao)的(de)被(bei)預(yu)查(zha)封(feng)而(er)被(bei)剝(bo)奪(duo)。”

因此
，預查封不能限製開發商基於合法理由解除合同。本項目中，A公gong司si與yu張zhang某mou通tong過guo解jie除chu協xie議yi解jie除chu了le該gai房fang屋wu的de買mai賣mai合he同tong
，且qie通tong過guo生sheng效xiao裁cai判pan對dui合he同tong解jie除chu進jin行xing了le確que認ren，合he同tong已yi經jing依yi法fa解jie除chu。經jing購gou房fang人ren的de債zhai權quan人ren申shen請qing
，購gou房fang人ren基ji於yu合he同tong解jie除chu享xiang有you的de相xiang關guan債zhai權quan可ke轉zhuan化hua為wei預yu查zha封feng的de對dui象xiang。

三

A公司是否需要就已退款部分承擔協助執行義務

如前所述
，預查封不能限製當事人之間基於合法理由解除合同
，在取得生效判決的情形下
，首付款的退款金額轉化為預查封對象。A公司在退款時間點上
，並不知悉張某的購房所得涉刑事案件，對預查封事實不知情，亦沒有收到人民法院的協助執行通知
，[4]該gai等deng情qing形xing下xia根gen據ju雙shuang方fang的de解jie除chu協xie議yi退tui還hai購gou房fang款kuan的de行xing為wei並bing不bu存cun在zai過guo錯cuo
，該gai退tui款kuan行xing為wei屬shu於yu善shan意yi履lv行xing合he同tong解jie除chu後hou的de返fan還hai義yi務wu，具ju有you法fa律lv效xiao力li。在zai該gai等deng情qing形xing下xia，A公司不應就已退款部分承擔協助執行的義務。

四

人民法院是否有權對該房屋進行拍賣和變賣

對於在預查封後被執行人沒有正式取得房屋產權時能否直接拍賣這一問題並無明確規定，從司法實踐出發，各地法院也持有兩種觀點。

一種觀點認為法院可以直接拍賣預查封房產
，主要理由在於：根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十九條“jinqianzhaiquanzhixingzhong，maishourenduidengjizaibeizhixingdefangdichankaifaqiyemingxiadeshangpinfangtichuyiyi
，fuhexialieqingxingqieqiquanlinenggoupaichuzhixingde，renminfayuanyingyuzhichi：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書麵買賣合同；...”zhiguiding
，jishigoufangzheweibanlichanquanzheng
，danqiduisuoyouquandeqidailiyiyirancunzai。lingwairuofangchantongguoanjiefangshigoumai，goufangrenweiwanchengchanquandengjierwufabanlizhengshidiya，kaifashangzuoweibaozhengrenbiranchengdanjieduanxingliandaibaozhengzeren
，yejikaifashangbiranyeshibeizhixingren。yinci，jishirendingfangwusuoyouquanrengguikaifashangsuoyou，zaikaifashangchengweibeizhixingrenshifayuanyekeyiduiyuzhafengdefangchanjinxingpaimai，bucunzaisuoyouquandezhangai。

dangaiguidingyubenanqingxingyouzhuduobutong，benanzhongchumairenbingfeibeizhixingren
，qieanshehetongyijingshengxiaopanjuequerenjiechu，yuzhafengdejichufashenglegenbenbianhua，congfangwudengjideqingqiuquanzhuanhuachengleshoufukuantuikuandeqingqiuquan，yincibuyingrenweigaifangwurengranxiyuzhafengdeduixiang
，jierbuyingrenweigaifangwukeyichengweibeipaimaidebiaode。

另一種觀點認為人民法院無權直接拍賣預查封房產
，主要理由在於：根據相關規定，土地、fangwuquanshuzaiyuzhafengqijiandengjizaibeizhixingrenmingxiade
，yuzhafengdengjizidongzhuanweizhafengdengji，yuzhafengzhuanweizhengshizhafenghou，zhafengqixiancongyuzhafengzhiriqikaishijisuan。youcikejianyuzhafenghezhengshizhafengshilianggebutongdegainian，suiran《協助執行司法解釋》第十八條規定“預查封的效力等同於正式查封”，但隻能說明預查封和正式查封都具有限製房屋辦理權屬轉移的作用。另外《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第一條規定“在執行程序中
，被執行人的財產被查封、扣押、凍結後
，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者采取其他執行措施。”，據(ju)此(ci)可(ke)知(zhi)人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)有(you)權(quan)拍(pai)賣(mai)的(de)必(bi)須(xu)是(shi)被(bei)執(zhi)行(xing)人(ren)的(de)財(cai)產(chan)，而(er)預(yu)查(zha)封(feng)房(fang)產(chan)雖(sui)然(ran)完(wan)成(cheng)了(le)首(shou)房(fang)款(kuan)支(zhi)付(fu)
，但(dan)從(cong)權(quan)利(li)歸(gui)屬(shu)層(ceng)麵(mian)來(lai)看(kan)仍(reng)然(ran)是(shi)開(kai)發(fa)商(shang)所(suo)有(you)，更(geng)何(he)況(kuang)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)已(yi)經(jing)合(he)法(fa)解(jie)除(chu)，該(gai)房(fang)屋(wu)顯(xian)然(ran)不(bu)屬(shu)於(yu)買(mai)受(shou)人(ren)的(de)責(ze)任(ren)財(cai)產(chan)

，因(yin)此(ci)不(bu)符(fu)合(he)可(ke)以(yi)拍(pai)賣(mai)財(cai)產(chan)的(de)要(yao)求(qiu)。[5]

在陝西省高級人民法院(2018)陝民申1363號案件中
，陝西高院認為：“本案的爭議焦點為：龍(long)湖(hu)公(gong)司(si)的(de)執(zhi)行(xing)異(yi)議(yi)是(shi)否(fou)成(cheng)立(li)。首(shou)先(xian)，龍(long)湖(hu)公(gong)司(si)提(ti)交(jiao)的(de)不(bu)動(dong)產(chan)登(deng)記(ji)簿(bu)記(ji)載(zai)的(de)所(suo)有(you)權(quan)人(ren)為(wei)龍(long)湖(hu)公(gong)司(si)，應(ying)當(dang)據(ju)此(ci)認(ren)定(ding)涉(she)案(an)房(fang)屋(wu)所(suo)有(you)權(quan)人(ren)為(wei)龍(long)湖(hu)公(gong)司(si)，而(er)非(fei)胡(hu)宇(yu)昕(xin)。李(li)忠(zhong)孝(xiao)主(zhu)張(zhang)涉(she)案(an)房(fang)屋(wu)的(de)實(shi)際(ji)所(suo)有(you)權(quan)人(ren)為(wei)胡(hu)宇(yu)昕(xin)無(wu)事(shi)實(shi)及(ji)法(fa)律(lv)依(yi)據(ju)。其(qi)次(ci)，龍(long)湖(hu)公(gong)司(si)與(yu)胡(hu)宇(yu)昕(xin)簽(qian)訂(ding)的(de)《商品房買賣合同》已(yi)被(bei)裁(cai)定(ding)解(jie)除(chu)，胡(hu)宇(yu)昕(xin)基(ji)於(yu)有(you)效(xiao)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)取(qu)得(de)的(de)房(fang)屋(wu)交(jiao)付(fu)請(qing)求(qiu)權(quan)和(he)所(suo)有(you)權(quan)轉(zhuan)移(yi)登(deng)記(ji)請(qing)求(qiu)權(quan)已(yi)喪(sang)失(shi)，預(yu)查(zha)封(feng)的(de)法(fa)律(lv)基(ji)礎(chu)亦(yi)已(yi)喪(sang)失(shi)，龍(long)湖(hu)公(gong)司(si)的(de)執(zhi)行(xing)異(yi)議(yi)有(you)事(shi)實(shi)及(ji)法(fa)律(lv)依(yi)據(ju)，二(er)審(shen)法(fa)院(yuan)認(ren)定(ding)龍(long)湖(hu)公(gong)司(si)享(xiang)有(you)涉(she)案(an)房(fang)屋(wu)的(de)所(suo)有(you)權(quan)足(zu)以(yi)排(pai)除(chu)強(qiang)製(zhi)執(zhi)行(xing)並(bing)無(wu)不(bu)當(dang)”。

綜上，筆者傾向於認為
，人民法院無權拍賣該房屋。

五

A公司可以通過何種渠道主張何種權利

A公司可以根據生效裁判向執行法院提出執行異議，排除預查封
，但應向法院交付應退購房款（已收款部分）。

根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法〔2019〕254號）（下稱“九民紀要”）第124條的規定，在金錢債權執行中
，如果案外人提出執行異議之訴依據的生效裁判認定以轉移所有權為目的的合同（如買賣合同）wuxiaohuoyingdangjiechu
，jinerpanlingxianganwairenfanhaizhixingbiaodewude，cishianwairenxiangyoudeshiwuquanxingzhidefanhaiqingqiuquan，benkepaichujinqianzhaiquandezhixing，danzaishuangwuhetongwuxiaodeqingkuangxia
，shuangfanghufufanhaiyiwu，zaianwairenweifanhaijiakuandeqingkuangxia

，ruguoyunxuqipaichujinqianzhaiquandezhixing，jianghuishishenqingzhixingrenjizhixingbudaobeizhixingrenmingxiadecaichan，youzhixingbudaobenyingfanhaigeibeizhixingrendejiakuan，xianranyoushigongyun。weipinghenggefangdangshirendeliyi
，zhiyouzaianwairenyijingfanhaijiakuandeqingkuangxia，cainengpaichuputongzhaiquanrendezhixing。fanzhi，anwairenweifanhaijiakuande，bunengpaichuzhixing。

在前述 “最高人民法院（2020）最高法民申4211號”案中
，最高院認為：“qijiyuhetongdejiechuhuodeleduiaoyuangongsifanhaigoufangkuandezhaiquan。yuzhafengzuoweiyizhongcaichanbaoquancuoshi，qibaoquandeduixiangyingzhuanhuaweiwangliduiaoyuangongsixiangyoudezhaiquan。yuanpanjueshizaiaoyuangongsiweifanhaijiakuandeqingkuangxia
，rendingbunengpaichuzhixing。xianaoyuangongsizaizaishenshenqingzhongtichu，qiyuanyixiangwanglituihaijieyukuanxianghuoyizhaofayuanyaoqiujianggaikuanxiangjiaoyoufayuandongjie。zaiciqingkuangxia，fayuankezaizhixinggaikuanxiangdetongshijiechuduisheanfangwudeqiangzhizhixing，shangshuanpaikeyizaizhixingchengxuzhongyibingchuli。”[6]

因此，筆者認為，A公司可以依據生效裁判及退款憑證，向執行法院申請交付剩餘未退還款項，並請求解除預查封措施。若執行法院不同意，則A公司可以通過執行異議、複議及提起執行異議之訴等路徑主張權利。

注釋

[1] 該規定已被2020年修訂刪除

，但司法實務中仍根據該規定精神考察合同解除的具體情形來判斷是否支持。

[2] 參見《最高人民法院第二巡回法庭法官會議紀要（第一輯）》，賀小榮主編，人民法院出版社，2019年10月版。

[3] 參見“最高人民法院(2020)最高法民申2441號民事裁定書”

[4] 一般認為出賣人在收到人民法院的協助執行通知書後才負有協助執行的義務，如《江蘇省高級人民法院關於執行疑難問題的解答》guiding，renminfayuanzaibanliyushoushangpinfangyuzhafengshi，chuxiangfangchandengjibumensongdayuzhafengyouguanfalvwenshuzhiwai
，haiyingjishixiangkaifashangsongdayuzhafengcaidinghexiezhuzhixingtongzhishu，gaozhiyushoushangpinfangyibeifayuanyuzhafeng，shanzixiangbeizhixingrentuikuanchengdanfalvzeren。

[5] 參見“”山東省濟寧市中級人民法院(2018)魯08執複19號執行裁定書”

[6] 類似案例：福建省廈門市思明區人民法院(2021)閩0203民初6311號民事判決書