前言
房(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)開(kai)發(fa)過(guo)程(cheng)中(zhong)，規(gui)劃(hua)調(tiao)整(zheng)屬(shu)於(yu)典(dian)型(xing)且(qie)常(chang)見(jian)的(de)情(qing)形(xing)，而(er)開(kai)發(fa)商(shang)在(zai)規(gui)劃(hua)調(tiao)整(zheng)前(qian)後(hou)對(dui)於(yu)已(yi)銷(xiao)售(shou)商(shang)品(pin)房(fang)業(ye)主(zhu)的(de)權(quan)利(li)主(zhu)張(zhang)如(ru)何(he)應(ying)對(dui)及(ji)有(you)何(he)法(fa)律(lv)後(hou)果(guo)，值(zhi)得(de)全(quan)麵(mian)討(tao)論(lun)，本(ben)文(wen)擬(ni)對(dui)此(ci)問(wen)題(ti)以(yi)案(an)例(li)的(de)方(fang)式(shi)作(zuo)簡(jian)析(xi)，在(zai)文(wen)末(mo)給(gei)出(chu)建(jian)議(yi)。
案例背景
某開發商開發有A項xiang目mu，項xiang目mu地di塊kuai的de西xi側ce部bu分fen已yi建jian設she部bu分fen樓lou棟dong，尚shang未wei全quan部bu開kai發fa完wan畢bi，而er其qi中zhong部bu分fen樓lou棟dong已yi經jing交jiao付fu且qie已yi經jing辦ban理li完wan畢bi過guo戶hu登deng記ji。因yin目mu前qian市shi場chang下xia行xing，開kai發fa商shang擬ni考kao慮lv將jiang該gai地di塊kuai未wei開kai發fa的de東dong側ce部bu分fen地di塊kuai作zuo分fen宗zong處chu理li，分fen宗zong完wan的de土tu地di視shi市shi場chang情qing況kuang再zai決jue定ding是shi否fou繼ji續xu開kai發fa。因yin土tu地di分fen宗zong會hui涉she及ji該gai項xiang目mu的de規gui劃hua調tiao整zheng，目mu前qian開kai發fa商shang與yu業ye主zhu溝gou通tong分fen宗zong及ji調tiao規gui事shi宜yi時shi，部bu分fen業ye主zhu提ti出chu退tui房fang及ji賠pei償chang訴su求qiu。
該項目已簽約業主簽署的《商品房買賣合同》第十四條約定：（一）出(chu)賣(mai)人(ren)應(ying)當(dang)按(an)照(zhao)城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃(hua)主(zhu)管(guan)部(bu)門(men)核(he)發(fa)的(de)建(jian)設(she)工(gong)程(cheng)規(gui)劃(hua)許(xu)可(ke)證(zheng)規(gui)定(ding)的(de)條(tiao)件(jian)建(jian)設(she)商(shang)品(pin)房(fang)，不(bu)得(de)擅(shan)自(zi)變(bian)更(geng)。雙(shuang)方(fang)簽(qian)訂(ding)合(he)同(tong)後(hou)，涉(she)及(ji)該(gai)商(shang)品(pin)房(fang)規(gui)劃(hua)用(yong)途(tu)、麵積、容積率、綠地率、基礎 設施、公共服務及其他配套設施等規劃許可內容經城鄉規劃主管部門批準變更的，出賣人應當在變更確立之日起10日內將書麵通知送達買受人。出賣人未在規定期限內通知買受人的，買受人有權解除合同。（二）買受人應當在通知送達之日起15日內做出是否解除合同的書麵答複。買受人逾期未予以書麵答複的，視同接受變更。（三）買受人解除合同的，應當書麵通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），並自買受人付款之日起，按照歸還款項之日全國銀行間同業拆借中心公布的5年期貸款市場報價利率%（不低於中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息；同時，出賣人按照全部房價款的20%向買受人支付違約金。
另外，開發商通過補充協議對規劃調整的通知方式約定了登報、發函的方式。
提出的問題
土地分宗是否涉及規劃調整？
若分宗涉及規劃調整，根據商品房買賣合同第14條約定，需要在變更確立後書麵通知業主，若業主起訴要求退房、支付違約金，法院是否會支持？對於已辦證與未辦證的業主，法院是否會區分作不同考量？
通知方式上，能否不以發函的形式通知業主，若僅登報公示是否可以算作完成告知義務？
就分宗和規劃調整事宜，業主表決通過、政府審批完成後，開發商可以采取哪些措施以規避業主退房風險？
法律分析
一、構成合同約定的規劃調整情形
根據《商品房買賣合同》文本（下稱《預售合同》）第14條[1]“規劃變更”的約定，雙方簽訂合同後，涉及該商品房規劃用途、麵積、容積率、綠地率、基礎設施、公共服務及其他配套設施等規劃許可內容經城鄉規劃主管部門批準變更的，出賣人應當在變更確立之日起10日內將書麵通知送達買受人。出賣人未在規定期限內通知買受人的，買受人有權解除合同。買受人在通知送達之後15日內有權選擇是否解除合同。
根據前述約定內容，開發商因土地分宗，導致原地塊包含項目建築麵積、容積率、綠地率、基礎設施、公共服務及其他配套設施在內的規劃指標均發生了調整，屬於《預售合同》第14條約定的規劃變更的內容範圍。
二、規劃變更對於《預售合同》是否解除的影響
1. 規劃變更通知買受人後的法律後果
在(zai)規(gui)劃(hua)變(bian)更(geng)確(que)立(li)後(hou)，出(chu)賣(mai)人(ren)以(yi)書(shu)麵(mian)形(xing)式(shi)通(tong)知(zhi)買(mai)受(shou)人(ren)的(de)，則(ze)買(mai)受(shou)人(ren)獲(huo)得(de)了(le)是(shi)否(fou)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)的(de)選(xuan)擇(ze)權(quan)。若(ruo)此(ci)時(shi)買(mai)受(shou)人(ren)選(xuan)擇(ze)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)而(er)出(chu)賣(mai)人(ren)不(bu)同(tong)意(yi)時(shi)，根(gen)據(ju)司(si)法(fa)實(shi)踐(jian)的(de)態(tai)度(du)，根(gen)據(ju)該(gai)規(gui)劃(hua)調(tiao)整(zheng)屬(shu)於(yu)“有利調整”還是“不利調整”而可能存在一定的爭議空間。
（1）不區分變更性質，一律支持買受人解除權
多數情形下，法院通常嚴格遵循合同約定及司法解釋，隻要規劃變更未經買受人同意，即使變更可能帶來有利影響（如提升小區品質），買受人仍有權解除合同。理由是，規劃變更可能影響房屋價值、居住環境或配套設施，買受人作為合同相對方，有權基於自身利益選擇是否繼續履行合同。
（2）例外情形下，有利變更可能不支持解除
少數情形下，若規劃變更顯著提升房屋或小區價值（如增加公共設施、優化綠化），法院可能根據公平原則或誠實信用原則以“未損害買受人權益”為由，不支持解除合同。
2. 司法實踐的核心考量因素
（1）變更對買受人權益的實質影響
若變更導致買受人權益受損（如減少車位、降低配套標準），法院傾向於支持解除合同；若變更提升居住體驗（如優化戶型、增加綠化），法院可能更謹慎，甚至不支持解除。
（2）合同條款的公平性
若合同未明確區分變更性質，但變更明顯有利於買受人，法院可能認為買受人構成濫用解除權，存在不予支持退房的空間。
（3）變更是否屬於“重大調整”
若分宗導致單個地塊的規劃指標（如容積率、綠地率、公共服務配套）變化，即使總和不變，但直接影響業主所購房屋的使用功能或居住質量（如容積率提高導致居住密度增加、綠地率降低影響環境），則可能認定為“重大調整”。
（4）變更是否違反合同約定或購房目的
若變更導致業主購房目的落空（如承諾的配套設施取消），則支持退房。
三、主張違約金過高的證明責任承擔
hetongjiechuzhuzhangdetichuwangwangbansuizheweiyuejinzhuzhang，erzaihetongcunzaiweiyuejinbilideyuedingshi，younagezhutilaichengdanweiyuejinshifouhelidezhengmingzerenzexiandeyouweizhongyao。
1. 證明責任承擔主體和證明標準
根據《民法典》第585條的規定，違約金過分高於造成的損失的，人民法院可以根據當事人的請求適當調減。根據《民法典合同編通則司法解釋》第64條的規定，“違約方主張約定的違約金過分高於違約造成的損失，請求予以適當減少的，應當承擔舉證責任。”
因此，開發商若主張業主要求的違約金過高，則應當承擔舉證責任。根據筆者的經驗，從開發商角度至少應從如下方麵提供相應的證據：
（1）合同履行情況：例如規劃調整未實質影響業主使用房屋（如房屋已交付且配套設施未減少），不影響其合同目的實現。
（2）實際損失的計算依據：例如因規劃調整導致房屋價值貶損的具體金額，或業主因退房產生的直接經濟損失（如房屋差價損失、交易成本等），證明業主損失遠低於約定的違約金標準。
如果開發商無法提供相應的證據以證明業主的損失，則將麵臨違約金不予調減的風險。
2. 違約金酌減的上限
在開發商能證明違約金過分高於業主損失的前提下，根據《民法典合同編通則司法解釋》第65條的規定，“約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，人民法院一般可以認定為過分高於造成的損失。”因此，違約金支持的上限即業主損失的130%，在該基礎上，違約金存在調減空間。
四、通知義務的履行方式
除(chu)本(ben)項(xiang)目(mu)外(wai)，實(shi)務(wu)中(zhong)同(tong)樣(yang)有(you)很(hen)多(duo)開(kai)發(fa)商(shang)以(yi)補(bu)充(chong)協(xie)議(yi)的(de)方(fang)式(shi)對(dui)於(yu)規(gui)劃(hua)調(tiao)整(zheng)確(que)立(li)後(hou)的(de)通(tong)知(zhi)方(fang)式(shi)作(zuo)出(chu)約(yue)定(ding)，包(bao)括(kuo)發(fa)函(han)和(he)登(deng)報(bao)。那(na)麼(me)，登(deng)報(bao)公(gong)告(gao)是(shi)否(fou)屬(shu)於(yu)合(he)適(shi)的(de)通(tong)知(zhi)方(fang)式(shi)呢(ne)？
1. 合同約定優先的前提條件
合he同tong雖sui然ran明ming確que約yue定ding了le登deng報bao是shi通tong知zhi的de方fang式shi之zhi一yi，但dan因yin為wei補bu充chong協xie議yi往wang往wang為wei格ge式shi條tiao款kuan且qie未wei協xie商shang，也ye沒mei有you以yi任ren何he突tu出chu的de方fang式shi提ti示shi業ye主zhu關guan注zhu，而er規gui劃hua調tiao整zheng後hou業ye主zhu的de合he同tong解jie除chu權quan顯xian然ran有you著zhe重zhong大da的de利li害hai關guan係xi，屬shu於yu法fa定ding的de主zhu要yao權quan利li之zhi一yi[2]；同時，《預售合同》第25條也明確約定了通知的送達方式，而通過補充協議的約定，也顯然降低了開發商的通知義務，因此，存在因“排除買受人主要權利”而被認定無效的風險。
另外，補充協議也往往並未具體約定登報的媒體類型、級別、名稱等，因此也容易讓業主產生對登報送達方式效力的爭議和質疑，從而麵臨送達效力不被支持的風險。
2. 登報通知的適用條件
司法實踐中，出於對業主知情權的保護目的，人民法院傾向於要求開發商優先采用直接聯係方式（如郵寄、電話、短信），僅在無法聯係時方可登報。
五、合同解除後的賠償範圍
1. 法院支持的賠償範圍及計算方式
（1）已付購房款及利息
退房時，開發商需返還購房款本金，並一般支持按貸款市場報價利率（LPR）支付利息（自付款之日起至實際返還日）。
（2）直接損失
裝修費用：若已裝修，可主張實際支出損失（需提供發票、合同等憑證）。
貸款利息：已償還的銀行貸款本息可要求開發商賠償。
（3）違約金或預期利益損失
若合同約定違約金，按約定計算；若無約定，則業主仍可主張預期利益損失，例如租金損失、房屋差價損失等。
最(zui)後(hou)，針(zhen)對(dui)必(bi)須(xu)進(jin)行(xing)的(de)規(gui)劃(hua)調(tiao)整(zheng)，筆(bi)者(zhe)建(jian)議(yi)在(zai)規(gui)劃(hua)審(shen)批(pi)前(qian)，就(jiu)規(gui)劃(hua)指(zhi)標(biao)的(de)變(bian)化(hua)對(dui)小(xiao)區(qu)生(sheng)活(huo)品(pin)質(zhi)提(ti)升(sheng)構(gou)成(cheng)有(you)利(li)影(ying)響(xiang)或(huo)至(zhi)少(shao)沒(mei)有(you)明(ming)顯(xian)不(bu)利(li)影(ying)響(xiang)作(zuo)出(chu)合(he)理(li)解(jie)釋(shi)，提(ti)前(qian)準(zhun)備(bei)解(jie)釋(shi)方(fang)案(an)和(he)補(bu)償(chang)方(fang)案(an)，提(ti)前(qian)與(yu)利(li)益(yi)關(guan)聯(lian)業(ye)主(zhu)進(jin)行(xing)溝(gou)通(tong)，並(bing)取(qu)得(de)利(li)益(yi)關(guan)聯(lian)業(ye)主(zhu)書(shu)麵(mian)確(que)認(ren)，以(yi)此(ci)最(zui)大(da)程(cheng)度(du)來(lai)降(jiang)低(di)屆(jie)時(shi)可(ke)能(neng)的(de)退(tui)房(fang)風(feng)險(xian)。
注釋
[1] 我國住建部和原工商總局頒布的《商品房買賣合同（預售）示範文本》（GF-2014-0171）、《商品房買賣合同（現售）示範文本》（GF-2014-0172）也作出了類似的規定。
[2] 雖然規劃調整後的合同解除權直接規定在《商品房銷售管理辦法》中，效力層級為部門規章，但該辦法係根據《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》製定，係落實法律和行政法規的具體要求，同時，《民法典》亦對“合同目的無法實現”作(zuo)出(chu)了(le)法(fa)定(ding)解(jie)除(chu)權(quan)的(de)規(gui)定(ding)。因(yin)此(ci)，從(cong)不(bu)同(tong)層(ceng)麵(mian)的(de)意(yi)義(yi)上(shang)，筆(bi)者(zhe)認(ren)為(wei)規(gui)劃(hua)調(tiao)整(zheng)後(hou)的(de)業(ye)主(zhu)合(he)同(tong)解(jie)除(chu)權(quan)均(jun)屬(shu)於(yu)一(yi)項(xiang)法(fa)定(ding)權(quan)利(li)，不(bu)能(neng)通(tong)過(guo)格(ge)式(shi)合(he)同(tong)排(pai)除(chu)。
