引言
房地產行業中的捆綁銷售並非法律概念，是不動產（商品房）銷xiao售shou中zhong捆kun綁bang裝zhuang修xiu合he同tong的de泛fan稱cheng或huo者zhe習xi慣guan表biao述shu，在zai部bu分fen地di區qu的de規gui範fan性xing文wen件jian中zhong有you所suo涉she及ji和he規gui製zhi。捆kun綁bang銷xiao售shou本ben身shen並bing不bu違wei反fan法fa律lv的de禁jin止zhi性xing規gui定ding，除chu了le商shang業ye上shang平ping衡heng利li益yi的de考kao量liang外wai，很hen多duo時shi候hou也ye是shi建jian設she單dan位wei為wei了le統tong一yi建jian造zao標biao準zhun和he控kong製zhi建jian造zao質zhi量liang的de手shou段duan，雖sui然ran在zai一yi定ding程cheng度du上shang限xian製zhi了le買mai受shou人ren的de交jiao易yi選xuan擇ze權quan，但dan總zong體ti上shang仍reng然ran屬shu於yu市shi場chang交jiao易yi主zhu體ti能neng接jie受shou的de交jiao易yi方fang式shi。實shi務wu中zhong爭zheng議yi往wang往wang來lai自zi於yu建jian設she單dan位wei承cheng諾nuo的de配pei套tao交jiao易yi條tiao件jian無wu法fa實shi現xian，以yi及ji捆kun綁bang的de裝zhuang修xiu質zhi量liang存cun在zai問wen題ti，買mai受shou人ren以yi存cun在zai捆kun綁bang交jiao易yi為wei由you來lai主zhu張zhang退tui房fang或huo者zhe解jie除chu裝zhuang修xiu合he同tong。
本文以一則有代表性的實務案例為基礎，對捆綁銷售中可能涉及到的幾個常見主要法律問題進行梳理，並作出分析，供交易主體參考：
捆綁的裝修合同與承諾的裝修條件不一致，是否構成退房依據。
如購房合同被解除，後續裝修合同是否會當然解除？如裝修合同解除，已支付的裝修價款是否需要全部退還？
建設單位或者裝修單位是否存在被行政處罰的風險？若裝修合同因為行政處罰而無法繼續履行導致解除的，是否將導致買賣合同解除？ 裝修合同解除後，存在何種法律後果？
若買受人主張出賣人存在捆綁銷售、規避限價、格式合同、設置霸王條款等情形，這些事實和主張法律上能否得到認定和支持？
案例背景
A公司開發了某房地產項目，與買受人簽署的買賣合同約定的房屋性質為辦公，交付標準為毛坯。在買受人簽署買賣合同的同時，與B公司簽署了裝修協議，約定委托B公司代為收房，並對房屋按照住宅的使用功能進行精裝修；裝修協議還約定，當買賣合同解除時，裝修協議一並解除。
在(zai)項(xiang)目(mu)銷(xiao)售(shou)過(guo)程(cheng)中(zhong)，部(bu)分(fen)銷(xiao)售(shou)人(ren)員(yuan)對(dui)外(wai)承(cheng)諾(nuo)稱(cheng)項(xiang)目(mu)房(fang)屋(wu)可(ke)以(yi)接(jie)通(tong)燃(ran)氣(qi)，預(yu)留(liu)燃(ran)氣(qi)接(jie)口(kou)。但(dan)因(yin)項(xiang)目(mu)房(fang)屋(wu)因(yin)規(gui)劃(hua)用(yong)途(tu)為(wei)辦(ban)公(gong)，最(zui)終(zhong)實(shi)際(ji)無(wu)法(fa)滿(man)足(zu)燃(ran)氣(qi)接(jie)入(ru)要(yao)求(qiu)，因(yin)此(ci)部(bu)分(fen)購(gou)房(fang)客(ke)戶(hu)以(yi)虛(xu)假(jia)宣(xuan)傳(chuan)、違反銷售承諾、違規強製綁定裝修、規避限價政策等理由提出退房的要求。
法律分析
一、買受人退房訴求的司法考量
買受人以無法開通燃氣為由要求退房的主張能否獲得法院支持，需要綜合考量以下因素：
1. 合同約定與規劃用途是否存在衝突
該項目規劃用途明確為辦公性質，買受人與A公(gong)司(si)簽(qian)署(shu)的(de)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)條(tiao)款(kuan)中(zhong)並(bing)不(bu)存(cun)在(zai)與(yu)燃(ran)氣(qi)接(jie)入(ru)有(you)關(guan)的(de)約(yue)定(ding)，裝(zhuang)修(xiu)標(biao)準(zhun)係(xi)毛(mao)坯(pi)交(jiao)房(fang)，也(ye)沒(mei)有(you)對(dui)預(yu)留(liu)燃(ran)氣(qi)口(kou)進(jin)行(xing)約(yue)定(ding)。因(yin)此(ci)，合(he)同(tong)約(yue)定(ding)與(yu)規(gui)劃(hua)用(yong)途(tu)不(bu)存(cun)在(zai)衝(chong)突(tu)，買(mai)受(shou)人(ren)在(zai)簽(qian)約(yue)時(shi)對(dui)於(yu)本(ben)項(xiang)目(mu)房(fang)屋(wu)的(de)用(yong)途(tu)和(he)性(xing)質(zhi)有(you)明(ming)確(que)預(yu)期(qi)。
2. 合同目的實現程度判斷
renminfayuantongchanghuishenzhaweiyuexingweishifoudaozhihetongmudewufashixian。bangongyongtufangwudezhuyaomudeshibangongshiyong，ranqijierugengduoyingxiangjuzhugongnengerfeibangonggongneng。sifashiwuzhong，jibianmaishourendezhuguanmudeshijiangbangongyongfangzuoweijuzhushiyong，danshifoujieruranqi，yibingbubirandaozhiqihetongmudewufashixian[1]，在《買賣合同》對燃氣的配置沒有明確約定的背景下，一般認為沒有燃氣不屬於合同目的無法實現的條件。
3. 銷售承諾的法律效力
銷售人員關於燃氣接入的承諾能否構成合同內容，需要根據《商品房買賣合同司法解釋》第三條的內容來判斷。“商(shang)品(pin)房(fang)的(de)銷(xiao)售(shou)廣(guang)告(gao)和(he)宣(xuan)傳(chuan)資(zi)料(liao)為(wei)要(yao)約(yue)邀(yao)請(qing)，但(dan)是(shi)出(chu)賣(mai)人(ren)就(jiu)商(shang)品(pin)房(fang)開(kai)發(fa)規(gui)劃(hua)範(fan)圍(wei)內(nei)的(de)房(fang)屋(wu)及(ji)相(xiang)關(guan)設(she)施(shi)所(suo)作(zuo)的(de)說(shuo)明(ming)和(he)允(yun)諾(nuo)具(ju)體(ti)確(que)定(ding)，並(bing)對(dui)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)的(de)訂(ding)立(li)以(yi)及(ji)房(fang)屋(wu)價(jia)格(ge)的(de)確(que)定(ding)有(you)重(zhong)大(da)影(ying)響(xiang)的(de)，構(gou)成(cheng)要(yao)約(yue)。該(gai)說(shuo)明(ming)和(he)允(yun)諾(nuo)即(ji)使(shi)未(wei)載(zai)入(ru)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)，亦(yi)應(ying)當(dang)為(wei)合(he)同(tong)內(nei)容(rong)，當(dang)事(shi)人(ren)違(wei)反(fan)的(de)，應(ying)當(dang)承(cheng)擔(dan)違(wei)約(yue)責(ze)任(ren)。”
本項目的買賣合同約定：“出chu賣mai人ren的de銷xiao售shou人ren員yuan所suo出chu具ju或huo簽qian署shu的de與yu本ben房fang地di產chan有you關guan的de任ren何he文wen件jian，均jun應ying在zai取qu得de出chu賣mai人ren書shu麵mian授shou權quan或huo書shu麵mian確que認ren的de情qing況kuang下xia才cai對dui出chu賣mai人ren具ju有you約yue束shu力li。”在存在該等約定的背景下，一般認為銷售人員自行作出的承諾對出賣人沒有約束力。
在“劉某、周某與湖北人然房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案”[2]中，二審法院即認為，“案涉房屋是否安裝燃氣設施，並不影響該房屋作為辦公用房的使用功能，不足以導致合同目的無法實現，故劉某、周某亦不享有法定的合同解除權”。
在“陳丹玲與君豪實業發展（深圳）有限公司商品房預售合同糾紛案”[3]中，深圳市中院認為“涉案房產的性質為商業，根據涉案合同的約定無煤氣管道”，對買受人的退房訴求沒有支持。
二、出賣人的違約責任或侵權責任
雖然買受人以不具備燃氣條件主張退房的請求存在較高障礙，但也不能排除出賣人因此可能承擔的違約責任或侵權責任：
1. 違約責任
根據《民法典》第一百七十條的規定，“執zhi行xing法fa人ren或huo者zhe非fei法fa人ren組zu織zhi工gong作zuo任ren務wu的de人ren員yuan，就jiu其qi職zhi權quan範fan圍wei內nei的de事shi項xiang，以yi法fa人ren或huo者zhe非fei法fa人ren組zu織zhi的de名ming義yi實shi施shi的de民min事shi法fa律lv行xing為wei，對dui法fa人ren或huo者zhe非fei法fa人ren組zu織zhi發fa生sheng效xiao力li。”同時，因《買賣合同》和《補充協議》均係格式條款，根據《民法典》第四百九十六條的規定，“tigonggeshitiaokuandeyifangweilvxingtishihuozheshuomingyiwu，zhishiduifangmeiyouzhuyihuozhelijieyuqiyouzhongdalihaiguanxidetiaokuande，duifangkeyizhuzhanggaitiaokuanbuchengweihetongdeneirong。” 基ji於yu此ci，當dang買mai受shou人ren主zhu張zhang簽qian約yue過guo程cheng中zhong出chu賣mai人ren未wei盡jin到dao提ti示shi或huo說shuo明ming義yi務wu，導dao致zhi沒mei有you注zhu意yi到dao與yu其qi有you重zhong大da利li害hai關guan係xi的de條tiao款kuan，同tong時shi基ji於yu銷xiao售shou人ren員yuan的de身shen份fen，對dui其qi燃ran氣qi接jie入ru的de承cheng諾nuo認ren定ding為wei職zhi權quan範fan圍wei內nei的de職zhi務wu行xing為wei，若ruo買mai受shou人ren因yin此ci向xiangA公司主張違約責任，仍然存在被支持的風險。[4]
2. 侵權責任
根據《反不正當競爭法司法解釋》第十六條的規定，“經營者在商業宣傳過程中，提供不真實的商品相關信息，欺騙、誤導相關公眾的，人民法院應當認定為反不正當競爭法第八條第一款規定的虛假的商業宣傳。”第十八條規定，“當dang事shi人ren主zhu張zhang經jing營ying者zhe違wei反fan反fan不bu正zheng當dang競jing爭zheng法fa第di八ba條tiao第di一yi款kuan的de規gui定ding並bing請qing求qiu賠pei償chang損sun失shi的de，應ying當dang舉ju證zheng證zheng明ming其qi因yin虛xu假jia或huo者zhe引yin人ren誤wu解jie的de商shang業ye宣xuan傳chuan行xing為wei受shou到dao損sun失shi。”因此，若買受人能提供證據證明因銷售人員的承諾存在損失，則A公司可能因此承擔相應的賠償責任。[5]
綜上，筆者傾向於認為，在合同約定與規劃用途一致、且對於燃氣並不存在約定的背景下，買受人僅依據銷售人員的承諾主張退房，將存在較高的障礙；但若買受人因此主張相應的違約責任或侵權責任，則在一定程度上存在被支持的空間。
三、《買賣合同》解除情形下《裝修協議》的處理
裝修協議中關於買賣合同解除裝修協議一並解除的約定，該約定並不違反法律法規的禁止性規定，一般認為係有效約定，因此當《買賣合同》被解除時，《裝修協議》得以一並解除。
在《裝修協議》因《買賣合同》的解除而解除情形下，出賣人將可能承擔大部分的損失賠償責任：
1. 裝修損失的名義賠償主體
若《買賣合同》因出賣人原因導致解除（如一房二賣），則出賣人係過錯主體和損失賠償主體，應當向買受人承擔違約責任，根據《民法典》第五百八十四條的規定，應當賠償因此給買受人造成的損失部分，且該損失是出賣人明顯可以預見的。
因《裝修協議》係獨立合同，因此該合同解除時的違約責任應單獨計算。根據《民法典》第七百八十七條的規定，“定作人在承攬人完成工作前可以隨時解除合同，造成承攬人損失的，應當賠償損失。”在裝修工作大部分已經完成的背景下，買受人作為《裝修協議》的定作人，應當向B公司承擔大部分損失的賠償責任，若裝修款已經一次性支付完畢，則B公司是否退還部分款項則由人民法院根據裝修工程的實際進度占整體工程的比例情況，以及裝修價值情況酌定。
因此，在裝修（承攬）法律關係中，因買受人解除裝修協議，導致B公司產生損失，因大部分裝修工作已經完成，則其已收取的裝修款將不再返還。此時，買受人成為在先形式上的責任承擔主體。
2. 最終責任承擔主體
因《裝修合同》的解除係因出賣人在《買賣合同》項下的過錯導致，因此，出賣人自然成為該部分裝修損失[6]的最終責任承擔主體。此時，因買受人已經先行向B公司承擔了賠償責任（所支付的裝修款無法退還），則出賣人應當在買受人損失範圍內作相應賠償，亦即，出賣人至少應當承擔買受人已向B公司支付的大部分或全部裝修價款的賠償責任。[7]
四、行政處罰風險
根據《反不正當競爭法》第八條的規定，“經營者不得對其商品的性能、功能、質量、銷售狀況、用戶評價、曾獲榮譽等作虛假或者引人誤解的商業宣傳，欺騙、誤導消費者。” 第二十條規定，“經jing營ying者zhe違wei反fan本ben法fa第di八ba條tiao規gui定ding對dui其qi商shang品pin作zuo虛xu假jia或huo者zhe引yin人ren誤wu解jie的de商shang業ye宣xuan傳chuan，或huo者zhe通tong過guo組zu織zhi虛xu假jia交jiao易yi等deng方fang式shi幫bang助zhu其qi他ta經jing營ying者zhe進jin行xing虛xu假jia或huo者zhe引yin人ren誤wu解jie的de商shang業ye宣xuan傳chuan的de，由you監jian督du檢jian查zha部bu門men責ze令ling停ting止zhi違wei法fa行xing為wei，處chu二er十shi萬wan元yuan以yi上shang一yi百bai萬wan元yuan以yi下xia的de罰fa款kuan；情節嚴重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照。”
因此，若買受人向行政主管部門提供相應的證據證明存在虛假宣傳，則A公司可能麵臨罰款、吊銷營業執照等行政處罰的風險。
另，裝修過程中若因買受人委托B公司發生的改變建築物使用用途的情形，因不同地區對於辦公用房的裝修設計已經作了明確的規定[8]，因此無論是通過裝修改造行為改變建築物使用功能的情形，還是裝修設計階段改變設計使用功能的情形，都落入《城鄉規劃法》及相關地方性規定的射程範圍。B公司作為改造主體，在明知裝修改造行為違法的情形下，若據此主張免責也存在較高的障礙，因此，買受人和B公司均可能麵臨行政處罰風險。具體的行政處罰標準，根據《城鄉規劃法》第64條的規定，“未(wei)取(qu)得(de)建(jian)設(she)工(gong)程(cheng)規(gui)劃(hua)許(xu)可(ke)證(zheng)或(huo)者(zhe)未(wei)按(an)照(zhao)建(jian)設(she)工(gong)程(cheng)規(gui)劃(hua)許(xu)可(ke)證(zheng)的(de)規(gui)定(ding)進(jin)行(xing)建(jian)設(she)的(de)，由(you)縣(xian)級(ji)以(yi)上(shang)地(di)方(fang)人(ren)民(min)政(zheng)府(fu)城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃(hua)主(zhu)管(guan)部(bu)門(men)責(ze)令(ling)停(ting)止(zhi)建(jian)設(she)；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。”
五、裝修合同無法繼續履行導致解除時能否導致買賣合同解除
因yin房fang屋wu未wei按an規gui劃hua用yong途tu建jian設she，存cun在zai違wei規gui改gai造zao，如ru最zui終zhong被bei政zheng府fu查zha違wei，除chu行xing政zheng處chu罰fa之zhi外wai，可ke能neng會hui導dao致zhi裝zhuang修xiu合he同tong無wu法fa繼ji續xu履lv行xing而er解jie除chu。司si法fa實shi務wu中zhong，對dui於yu裝zhuang修xiu合he同tong無wu法fa繼ji續xu履lv行xing能neng否fou導dao致zhi商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong解jie除chu，存cun在zai不bu同tong意yi見jian。
1. 裝修合同解除導致買賣合同解除
在“餘園園、阜陽市潁州碧桂園房地產開發有限公司委托合同糾紛案”[9]中，人民法院認為，“從本案的認購書及附件中反映，雙方簽訂的係購買精裝修房的合同。雖然其後分別簽訂了裝修合同和商品房買賣合同，但《裝修合同》約(yue)定(ding)的(de)裝(zhuang)修(xiu)費(fei)用(yong)反(fan)映(ying)的(de)並(bing)非(fei)真(zhen)實(shi)的(de)裝(zhuang)修(xiu)成(cheng)本(ben)，而(er)是(shi)房(fang)價(jia)款(kuan)的(de)一(yi)部(bu)分(fen)，其(qi)與(yu)購(gou)房(fang)合(he)同(tong)約(yue)定(ding)的(de)價(jia)款(kuan)共(gong)同(tong)構(gou)成(cheng)涉(she)案(an)房(fang)屋(wu)的(de)總(zong)價(jia)款(kuan)。餘(yu)園(yuan)園(yuan)單(dan)獨(du)要(yao)求(qiu)解(jie)除(chu)涉(she)案(an)《裝修合同》不符合法律規定。若認為上述合同具有解除的法定事由，可以對涉案裝修合同、商品房買賣合同一並予以解除。”
在zai該gai案an中zhong，出chu賣mai人ren在zai商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong中zhong約yue定ding的de交jiao付fu標biao準zhun為wei精jing裝zhuang修xiu交jiao付fu，且qie裝zhuang修xiu合he同tong的de簽qian訂ding主zhu體ti亦yi是shi出chu賣mai人ren，人ren民min法fa院yuan認ren定ding該gai裝zhuang修xiu款kuan係xi購gou房fang款kuan的de一yi部bu分fen，從cong而er認ren為wei應ying當dang與yu裝zhuang修xiu合he同tong一yi並bing解jie除chu。
司(si)法(fa)實(shi)踐(jian)的(de)傾(qing)向(xiang)觀(guan)點(dian)亦(yi)認(ren)為(wei)，在(zai)買(mai)賣(mai)雙(shuang)方(fang)另(ling)行(xing)簽(qian)訂(ding)補(bu)充(chong)裝(zhuang)修(xiu)合(he)同(tong)的(de)情(qing)形(xing)下(xia)，因(yin)雙(shuang)方(fang)約(yue)定(ding)的(de)交(jiao)付(fu)標(biao)的(de)物(wu)應(ying)為(wei)精(jing)裝(zhuang)修(xiu)商(shang)品(pin)房(fang)，裝(zhuang)修(xiu)合(he)同(tong)係(xi)附(fu)屬(shu)於(yu)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)，若(ruo)因(yin)嚴(yan)重(zhong)質(zhi)量(liang)問(wen)題(ti)，購(gou)房(fang)者(zhe)請(qing)求(qiu)單(dan)獨(du)解(jie)除(chu)補(bu)充(chong)裝(zhuang)修(xiu)合(he)同(tong)的(de)，不(bu)予(yu)支(zhi)持(chi)；請求解除整個商品房買賣合同與補充裝修合同的，應予支持。[10]
2. 裝修合同解除不導致買賣合同解除
在“武漢錦苑中南房地產開發有限公司與童海田裝飾裝修合同糾紛案”[11]中，人民法院認為，“本院認為，雙方所簽訂的《武漢商品房買賣合同》與《房屋委托裝修協議》係兩個相對獨立的合同，童海田在《武漢商品房買賣合同》中，已經履行了全部義務；同時，雙方在《武漢商品房買賣合同》中明確約定了單方解除合同的條件及相關事項，原告主張因《房屋委托裝修協議》的解除，就直接導致《武漢商品房買賣合同》的解除，顯然缺乏事實與法律依據。”
本項目中，《買賣合同》和《裝修協議》的簽署主體不同，《買賣合同》約定的交付標準為毛坯交房，並未約定裝修標準，也沒有關於《裝修協議》無法履行解除時將導致《買賣合同》解除的約定，因此裝修條款或者裝修協議並不構成《買賣合同》的關聯合同或者從合同，二者係獨立合同關係。根據《民法典》第465條的規定，“依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。”司si法fa實shi踐jian的de傾qing向xiang觀guan點dian亦yi認ren為wei，對dui於yu獨du立li的de裝zhuang修xiu合he同tong或huo者zhe作zuo為wei附fu件jian的de裝zhuang修xiu合he同tong，若ruo各ge方fang明ming確que約yue定ding了le裝zhuang修xiu質zhi量liang違wei約yue責ze任ren的de承cheng擔dan方fang，則ze應ying嚴yan守shou合he同tong的de相xiang對dui性xing，從cong其qi約yue定ding。[12] 因此，在二合同不存在明確關聯關係或關聯約定的情形下，筆者傾向於認為，裝修合同解除難以導致買賣合同解除。
六、裝修合同解除後的責任承擔
根據《民法典》第566條規定，“合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢複原狀或者采取其他補救措施，並有權請求賠償損失。”
根據《城鄉規劃法》第64條tiao的de規gui定ding，商shang改gai住zhu涉she及ji規gui劃hua用yong途tu的de變bian更geng，若ruo未wei經jing規gui劃hua審shen批pi，則ze屬shu於yu未wei取qu得de建jian設she工gong程cheng規gui劃hua許xu可ke證zheng或huo未wei按an建jian設she工gong程cheng規gui劃hua許xu可ke證zheng進jin行xing建jian設she的de行xing為wei。根gen據ju《建築工程施工許可管理辦法》第2條的規定，本項目的裝修工程需要取得施工許可證。
本項目中，房屋所有人（買受人）作zuo為wei物wu業ye權quan利li主zhu體ti，負fu有you確que保bao物wu業ye使shi用yong符fu合he規gui劃hua要yao求qiu的de首shou要yao責ze任ren。買mai受shou人ren明ming知zhi改gai造zao後hou的de用yong途tu違wei反fan規gui劃hua要yao求qiu仍reng委wei托tuo施shi工gong，顯xian然ran存cun在zai主zhu觀guan過guo錯cuo；而專業施工方（B公司）作為從事建築活動的專業機構，應當知曉商業辦公與住宅在建築規範、安(an)全(quan)標(biao)準(zhun)等(deng)方(fang)麵(mian)的(de)差(cha)異(yi)，其(qi)一(yi)項(xiang)重(zhong)要(yao)法(fa)定(ding)義(yi)務(wu)是(shi)拒(ju)絕(jue)執(zhi)行(xing)明(ming)顯(xian)違(wei)法(fa)的(de)指(zhi)令(ling)。將(jiang)商(shang)業(ye)辦(ban)公(gong)改(gai)為(wei)住(zhu)宅(zhai)通(tong)常(chang)需(xu)要(yao)先(xian)取(qu)得(de)規(gui)劃(hua)部(bu)門(men)的(de)批(pi)準(zhun)，辦(ban)理(li)用(yong)途(tu)變(bian)更(geng)手(shou)續(xu)，否(fou)則(ze)就(jiu)屬(shu)於(yu)擅(shan)自(zi)改(gai)變(bian)房(fang)屋(wu)用(yong)途(tu)的(de)違(wei)法(fa)行(xing)為(wei)。根(gen)據(ju)《建設工程安全生產管理條例》第7條和第32條規定，施工單位有權拒絕建設單位（委托人）提出的違反法律、法規和強製性標準的要求。麵對買受人提出的此類改造要求，B公司不能以“按甲方指示施工”為由免責，而應當要求買受人提供規劃許可文件。若買受人無法提供，B公司應當拒絕施工，否則將與買受人構成共同違法。
參照《民法典》第167條的規定，“dailirenzhidaohuozheyingdangzhidaodailishixiangweifarengranshishidailixingwei，huozhebeidailirenzhidaohuozheyingdangzhidaodailirendedailixingweiweifaweizuofanduibiaoshide，beidailirenhedailirenyingdangchengdanliandaizeren。”雖然本項目的裝修工程不屬於代理行為，但受托人拒絕違法委托事項的法律原則是確定的。 因此，法定義務並不能因為雙方約定而變更，B公司作為專業機構在裝修過程中存在明顯過錯，合同約定並不能成為其免責的理由，根據《民法典》第929條的規定，“有償的委托合同，因受托人的過錯造成委托人損失的，委托人可以請求賠償損失。”
因此，裝修合同解除若因為房屋違法改造無法繼續履行而解除，即便存在“所有責任均由甲方承擔”的合同約定，但因該約定屬於格式條款，且該條款明顯存在《民法典》第497條規定的“不合理加重對方責任”的無效情形，在發生爭議時，筆者傾向於認為最終需由裝修單位和買受人按各自過錯比例承擔責任。
至於裝修單位和買受人在裝修合同解除時承擔責任的比例，司法實踐中通常由人民法院根據雙方的過錯程度酌定。
在“趙琦與北京柏雅裝飾有限公司裝飾裝修合同糾紛案”[13]zhong，yezhuweifaweituozhuangxiugongsiduichengzhongqiangtijinxinggaizao，zaodaozhujianzhuguanbumendexingzhengchufa。renminfayuanzhichijiechuhetonghou，duiyuyezhusunshizhuodingyouyezhuhezhuangxiugongsigechengdan50%。
在“南昌新城悅盛房地產發展有限公司、陶翔裝飾裝修合同糾紛案”[14]中(zhong)，因(yin)裝(zhuang)修(xiu)公(gong)司(si)未(wei)經(jing)業(ye)主(zhu)同(tong)意(yi)，擅(shan)自(zi)裝(zhuang)修(xiu)導(dao)致(zhi)行(xing)政(zheng)處(chu)罰(fa)，最(zui)終(zhong)裝(zhuang)修(xiu)需(xu)要(yao)拆(chai)除(chu)後(hou)，人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)綜(zong)合(he)雙(shuang)方(fang)的(de)過(guo)錯(cuo)程(cheng)度(du)，在(zai)合(he)同(tong)解(jie)除(chu)後(hou)要(yao)求(qiu)裝(zhuang)修(xiu)公(gong)司(si)承(cheng)擔(dan)了(le)90%的責任。
七、捆綁銷售的事實認定和法律後果
1. 事實認定及行政責任
在《住房和城鄉建設部、中國共產黨中央委員會宣傳部、公安部、司法部、國家稅務總局、國家市場監督管理總局、中國銀行保險監督管理委員會關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》（建房〔2018〕58號）第（三）條“房地產開發企業違法違規行為”中規定，“ 2.未按政府備案價格要求銷售商品房，或者以附加條件限製購房人合法權利（如捆綁車位、裝修）等方式，變相實行價外加價。”
某些地區對於捆綁銷售也作出了規定。例如深圳市住建局在2021年下發的《關於進一步規範新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知》，強調防止開發商借裝修變相提高房價，“要求各區局在審查項目裝修、裝(zhuang)飾(shi)材(cai)料(liao)的(de)基(ji)礎(chu)上(shang)，對(dui)精(jing)裝(zhuang)修(xiu)價(jia)格(ge)進(jin)行(xing)總(zong)體(ti)把(ba)控(kong)。原(yuan)則(ze)上(shang)，精(jing)裝(zhuang)修(xiu)項(xiang)目(mu)價(jia)格(ge)核(he)定(ding)需(xu)按(an)照(zhao)工(gong)程(cheng)造(zao)價(jia)方(fang)法(fa)進(jin)行(xing)核(he)算(suan)，由(you)區(qu)造(zao)價(jia)部(bu)門(men)或(huo)第(di)三(san)方(fang)評(ping)估(gu)機(ji)構(gou)進(jin)行(xing)審(shen)核(he)。”，提及“毛坯均價超過100000元/㎡項目，最高精裝修價格6000元/平方米。”[15]
實務中，主管部門通常會基於（不限於）以下因素來識別是否存在捆綁銷售的情形：（1）交易行為是否存在強製性或者限製性。如果沒有裝修能否完成商品房買賣交易？（2）裝修的可選性。是否對於裝修主體存在選擇權？（3）價款的合理性。被捆綁合同的價款是否合理，是否明顯高於市場價格或與所提供的商品或服務的實際價值不符？（4）合同關聯性。簽約主體是否同一，簽約場所和時間是否高度重合，合同是否存在內在關聯？
根據《住房城鄉建設部關於進一步規範房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》（建房[2016]223號）（下稱“維護市場秩序的通知”）的規定，若行政主管部門認定本項目存在捆綁銷售等違規行為，主管部門可以采取包括書麵警示、約談企業主要負責人、公開通報企業不正當經營行為、列入嚴重違法失信房地產開發企業名單、由資質許可機關在資質審查中重點審核等在內的多種措施。[16]
2. 捆綁銷售的認定是否導致買賣合同或裝修合同解除
《民法典》第136條規定，“行為人非依法律規定或者未經對方同意，不得擅自變更或者解除民事法律行為。”亦即，隻有在法律規定和合同有明確約定（雙方協商一致視為存在合同約定）的de情qing形xing下xia，合he同tong才cai得de以yi解jie除chu。行xing政zheng法fa層ceng麵mian的de行xing政zheng責ze任ren和he民min法fa層ceng麵mian的de民min事shi法fa律lv責ze任ren並bing不bu直zhi接jie關guan聯lian，亦yi即ji行xing政zheng責ze任ren和he民min事shi責ze任ren是shi獨du立li的de，即ji便bian本ben項xiang目mu存cun在zai《維護市場持續的通知》中(zhong)存(cun)在(zai)的(de)捆(kun)綁(bang)銷(xiao)售(shou)行(xing)為(wei)，被(bei)主(zhu)管(guan)部(bu)門(men)責(ze)以(yi)相(xiang)應(ying)的(de)行(xing)政(zheng)處(chu)罰(fa)，但(dan)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)和(he)裝(zhuang)修(xiu)合(he)同(tong)能(neng)否(fou)解(jie)除(chu)，仍(reng)然(ran)需(xu)要(yao)從(cong)是(shi)否(fou)符(fu)合(he)法(fa)律(lv)規(gui)定(ding)和(he)合(he)同(tong)約(yue)定(ding)的(de)合(he)同(tong)解(jie)除(chu)條(tiao)件(jian)來(lai)識(shi)別(bie)和(he)判(pan)斷(duan)，與(yu)是(shi)否(fou)存(cun)在(zai)行(xing)政(zheng)處(chu)罰(fa)無(wu)關(guan)。
在“林某、吳某霜訴中悅地產、富利集團裝飾裝修合同案”[17]中，人民法院認為，“《裝修合同》《三方協議》係出於各方真實意思，林某、吳某霜的自主選擇權並未被剝奪，且現有證據不足以證明變相加價是否存在，林某、吳某霜並無證據證明中悅地產、富利集團存在關聯關係，即林某、吳某霜並未證明該款項最終由中悅地產收取，因此無法證明中悅地產、富利集團存在通謀規避政府限購政策、以合法形式掩蓋非法目的的行為，故林某、吳某霜該主張法院不予采信。”gaianzhong，duiyuhetongxiaolideshibie，rengranhuiguidaoshifouweifanlefalvguidingdedaozhihetongwuxiaodetiaojianchengjiu，erfeisuoweidekunbangzhuangxiuhexingzhengrending，zheyidian，yuhetongnengfoujiechudefalvyaoqiuyizhi。
在該案的法官觀點中，主審法官述及，“捆綁裝修即便存在違規行為，違反的也僅僅是政府關於限價及規範房地產秩序的規範性文件，但並未違反法律、行(xing)政(zheng)法(fa)規(gui)的(de)效(xiao)力(li)性(xing)強(qiang)製(zhi)性(xing)規(gui)定(ding)，對(dui)當(dang)事(shi)人(ren)依(yi)然(ran)具(ju)有(you)法(fa)律(lv)約(yue)束(shu)力(li)。經(jing)檢(jian)索(suo)相(xiang)關(guan)案(an)例(li)，對(dui)於(yu)捆(kun)綁(bang)銷(xiao)售(shou)類(lei)型(xing)的(de)商(shang)品(pin)房(fang)糾(jiu)紛(fen)，多(duo)數(shu)法(fa)院(yuan)認(ren)為(wei)，商(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)相(xiang)關(guan)聯(lian)的(de)捆(kun)綁(bang)合(he)同(tong)是(shi)雙(shuang)方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)的(de)真(zhen)實(shi)意(yi)思(si)表(biao)示(shi)，不(bu)存(cun)在(zai)脅(xie)迫(po)、欺詐情形，不符合重大誤解條件，且均不違反法律、行政法規的強製性規定，應屬合法有效。”雖然該論述係針對合同效力，但表達了捆綁裝修違反的規範性文件與法律和行政法規的規製級別不同的觀點。
綜上，類似的，合同能否解除，筆者認為仍然需要回歸《民法典》關於合同解除的法律規定及雙方的合同約定條件是否成就。在法律並未規定“捆綁裝修”的行政處罰能導致買賣合同和裝修合同解除，或雙方將“捆綁裝修”的行政處罰作為合同解除的觸發條件的情形下，筆者不認為主管部門對本項目“捆綁裝修”本身的認定及可能的行政處罰將導致買賣合同或裝修合同的解除。
結論
在合同約定與規劃用途一致、且對於交付標準（如燃氣）並不存在約定的背景下，買受人僅依據銷售人員的承諾主張退房，將存在較高的障礙；但若買受人因此主張相應的違約責任或侵權責任，則在一定程度上存在被支持的空間。
因《買賣合同》約定的交付標準、與《裝修協議》簽約主體不同、二者不存在關聯約定等因素，根據合同相對性原則，在《裝修協議》因無法繼續履行而解除時，《買賣合同》並不當然解除。
項目銷售和履約過程中若涉及違反《不正當競爭法》的行為，出賣人可能麵臨罰款、吊銷營業執照等行政處罰風險，而買受人和B公司因裝修改造行為則可能麵臨《城鄉規劃法》規定的限期整改、責令拆除、罰款等行政處罰風險。
《裝修協議》因違法無法繼續履行而解除的，即便存在責任承擔的合同約定，但因B公司存在明顯過錯，筆者認為發生的損失將在買受人和B公司之間進行分擔。
筆者不認為主管部門對“捆綁裝修”本身的認定及可能的行政處罰將導致買賣合同或裝修合同解除。
注釋
[1] 例如通過電磁爐等方式也能實現廚房烹飪功能。
[2] 參見“湖北省武漢市中級人民法院(2022)鄂01民終14865號民事判決書”
[3] 參見“廣東省深圳市中級人民法院(2014)深中法房終字第2128號民事判決書”，類似案例還有“”(2014)深中法房終字第2127號民事判決書”
[4] 違約責任或賠償責任的標準，在部分法院的司法文件中有提及，例如《深圳市中級人民法院關於房屋買賣合同糾紛案件的裁判指引》第三條規定，“zaiquedingfangdichankaifaqiyeweiyuepeichangzerenshi，keyoufayuanweituozhuanyejigouduiguanggaoshuomingheyunnuoyushijibufubufenjinxingpinggu，chajiabufen，anzhaomaishourensuogoufangwudejianzhumianjizhanfangdichankaifaqiyebeipizhunxiaoshoudejianzhumianjidebili，youfangdichankaifaqiyepeichangchajiasunshigeimaishouren；無法評估的，按房屋總價款的1％-2％酌情計付違約金。”
[5] 同前注。
[6] 同時也可基於裝修已經發生添附導致事實無法返還財產，開發商構成不當得利的依據，由開發商折價補償該部分損失。
[7]當然也不妨礙A公司依據與有過失原則主張買受人自己的過錯，並因此主張減少損失賠償額。
[8] 如深圳就出台了《深圳市規劃和國土資源委員會關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》深規土規〔2017〕1號，對辦公用途房屋作了明確的設計要求
[9] 參見“安徽省阜陽市中級人民法院(2018)皖12民終514號民事判決書”
[10] 參見最高人民法院司法案例研究院，“商品房買賣合同裝修質量糾紛案件的審理思路和裁判要點”。
[11] 參見“湖北省武漢市黃陂區人民法院(2018)鄂0116民初6595號民事判決書”
[12] 同注11。
[13] 參見“北京市昌平區人民法院(2020)京0114民初15238號民事判決書”
[14] 參見“江西省南昌市中級人民法院(2019)贛01民終1417號民事判決書”
[15] 信息來源：“深圳政府在線”，網址：https://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/zwdt/content/post_8810550.html
訪問時間：2025年6月13日
[16] 在國家層麵暫未檢索到與“捆綁裝修”行政處罰措施相關的其他規定。
[17] 參見“福建省福州市鼓樓區人民法院（2019）閩0102民初5075號民事判決書”，入選2021最高院典型案例。
