不動產業務專題文章係列之（一）
房地產代建業務模式淺析
——代建業務是否是行業新“藍海”，大型房地產企業為何轉型紛紛爭當“乙方”
2021年，隨著中國人民銀行、銀保監會對“房地產貸款占比上限”和“個人住房貸款占比上限”兩道紅線[i]的出台，以及自然資源部《2021年住宅用地供應分類調控相關工作》關於住宅用地供應“兩集中”政策的相繼實施，房地產行業進入了一輪新的調整周期。
2022年，房地產市場麵臨前所未有的危機和挑戰，傳統房地產企業采用的“重資產+高周轉”模式，在政策調控收緊、國內外市場環境低迷、疫情衝擊等多重因素影響下承受了巨大壓力。房企頻發債務危機，“保交樓、穩民生”似乎成為了2022年房地產行業的關鍵詞。2022年兩會《政府工作報告》及12月的中央經濟工作會議上均明確指出，房地產要“探索新的發展模式”。
在今年剛剛落幕的第十四屆全國人民代表大會第一次會議上，國務院總理在《政府工作報告》中簡述了2023年各領域的重點工作建議，《政府工作報告》中明確指出工作目標：“有(you)效(xiao)防(fang)範(fan)化(hua)解(jie)優(you)質(zhi)頭(tou)部(bu)房(fang)企(qi)風(feng)險(xian)，改(gai)善(shan)資(zi)產(chan)負(fu)債(zhai)狀(zhuang)況(kuang)，防(fang)止(zhi)無(wu)序(xu)擴(kuo)張(zhang)，促(cu)進(jin)房(fang)地(di)產(chan)業(ye)平(ping)穩(wen)發(fa)展(zhan)。加(jia)強(qiang)住(zhu)房(fang)保(bao)障(zhang)體(ti)係(xi)建(jian)設(she)，支(zhi)持(chi)剛(gang)性(xing)和(he)改(gai)善(shan)性(xing)住(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu)，解(jie)決(jue)好(hao)新(xin)市(shi)民(min)、青年人等住房問題。”可見房地產相關內容延續了去年12月中央經濟工作會議的部署，重點提及防風險和支持住房需求等方麵。
在房地產行業持續低迷的大環境下，過去幾年，房地產“委托代建業務”quechengxianlenishishangyangdequshi，dikangzhulexingyedezhouqixingshuaitui，sihuchengjiulefangdichanqiyejixudedierzengchangquxian。bufenfangdichanqiyezhuanxingweiqingzichandedaijianqiye，tongguoweiweituofangdaijianxiangmu，suojianxianjinliuxuqiu、緩解融資壓力、降低資產負債率、穩定財務狀況，同時借助品牌運營和管理能力等核心能力的提升，進一步提升企業在行業中的優勢。
委托代建業務過去主要發生在政府發起的BT、BOT、PPP等建設項目等模式中，與代建製度有關的規定、管(guan)理(li)辦(ban)法(fa)，也(ye)主(zhu)要(yao)散(san)見(jian)於(yu)各(ge)地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)頒(ban)布(bu)的(de)涉(she)及(ji)政(zheng)府(fu)投(tou)資(zi)項(xiang)目(mu)的(de)文(wen)件(jian)中(zhong)。而(er)對(dui)於(yu)非(fei)政(zheng)府(fu)投(tou)資(zi)項(xiang)目(mu)的(de)房(fang)地(di)產(chan)委(wei)托(tuo)代(dai)建(jian)業(ye)務(wu)，與(yu)之(zhi)相(xiang)關(guan)的(de)法(fa)律(lv)法(fa)規(gui)和(he)司(si)法(fa)實(shi)踐(jian)仍(reng)存(cun)在(zai)不(bu)少(shao)空(kong)缺(que)。本(ben)所(suo)律(lv)師(shi)認(ren)為(wei)，不(bu)動(dong)產(chan)領(ling)域(yu)從(cong)業(ye)律(lv)師(shi)也(ye)應(ying)順(shun)應(ying)行(xing)業(ye)形(xing)勢(shi)變(bian)化(hua)，提(ti)高(gao)對(dui)於(yu)非(fei)政(zheng)府(fu)投(tou)資(zi)項(xiang)目(mu)房(fang)地(di)產(chan)“委托代建業務”的de關guan注zhu度du。通tong過guo法fa律lv實shi務wu工gong作zuo，積ji攢zan相xiang關guan經jing驗yan，彌mi補bu相xiang關guan理li論lun和he實shi踐jian空kong白bai。就jiu此ci，本ben所suo律lv師shi撰zhuan寫xie本ben文wen，拋pao磚zhuan引yin玉yu，擬ni通tong過guo幾ji點dian實shi務wu中zhong涉she及ji的de相xiang關guan法fa律lv問wen題ti的de思si考kao，引yin發fa更geng多duo不bu動dong產chan領ling域yu同tong仁ren對dui於yu非fei政zheng府fu投tou資zi項xiang目mu房fang地di產chan“委托代建業務”的關注和研究。
一、 房地產代建行業的發展現狀——以綠城管理為例
某網站近日評選出的《2022中國房地產代建企業領先品牌》[ii]，mingdanzhongbufadazhongershunengxiangdechuantonglaopaifangdichanqiye，kejianfangdichanqiyeyoukaifashangxiangfuwushangzhuanxing，congzhongzichantourudaoqingzichanyunzuo，yiduiwaishuchuguanlinenglihepinpaishuchuzuoweixindeyinglizengchangdianzhengchengweifangdichanqiyezhuanxingdefangxiangzhiyi。congpinpaiyingxiangli、經營管理能力、團隊建設能力和資源整合能力四大方麵為評判的標準，綠城管理控股有限公司在榜單中拔得頭籌。
根據綠城管理控股有限公司官網信息介紹，其將自身定位為中國房地產輕資產開發模式的先行者、引yin領ling者zhe。早zao在zai此ci輪lun房fang地di產chan衰shuai退tui周zhou期qi開kai始shi前qian，綠lv城cheng集ji團tuan就jiu開kai始shi著zhe力li打da造zao自zi己ji的de代dai建jian團tuan隊dui，將jiang代dai建jian業ye務wu歸gui攏long在zai旗qi下xia子zi公gong司si綠lv城cheng管guan理li控kong股gu有you限xian公gong司si及ji其qi附fu屬shu公gong司si（合稱“綠城管理）。2020年7月，綠城管理在香港聯交所主板上市（股票代碼9979.HK）。根據綠城管理披露的2022年財務中期報告[iii]，其業務收入主要來自於三部分：（1）商業代建；（2）政府代建；（3）其他服務（例如代建谘詢服務、設計谘詢服務等）。截至2022年6月30日，財務指標良好，集團無重大借款，無資產抵押，無任何重大或然負債。
對(dui)於(yu)傳(chuan)統(tong)房(fang)企(qi)而(er)言(yan)，在(zai)多(duo)年(nian)行(xing)業(ye)深(shen)耕(geng)中(zhong)打(da)造(zao)了(le)具(ju)有(you)豐(feng)富(fu)經(jing)驗(yan)的(de)運(yun)營(ying)團(tuan)隊(dui)，可(ke)以(yi)順(shun)利(li)過(guo)渡(du)並(bing)整(zheng)合(he)為(wei)優(you)秀(xiu)的(de)代(dai)建(jian)團(tuan)隊(dui)，用(yong)運(yun)營(ying)團(tuan)隊(dui)的(de)智(zhi)慧(hui)實(shi)現(xian)智(zhi)力(li)成(cheng)果(guo)的(de)變(bian)現(xian)，並(bing)且(qie)，如(ru)進(jin)一(yi)步(bu)細(xi)分(fen)代(dai)建(jian)業(ye)務(wu)的(de)賽(sai)道(dao)領(ling)域(yu)，可(ke)根(gen)據(ju)不(bu)同(tong)代(dai)建(jian)項(xiang)目(mu)的(de)特(te)點(dian)梳(shu)理(li)模(mo)板(ban)，在(zai)類(lei)似(si)項(xiang)目(mu)中(zhong)重(zhong)複(fu)應(ying)用(yong)標(biao)準(zhun)化(hua)運(yun)營(ying)模(mo)式(shi)，隨(sui)著(zhe)規(gui)模(mo)效(xiao)應(ying)形(xing)成(cheng)，達(da)到(dao)集(ji)約(yue)成(cheng)本(ben)，提(ti)高(gao)利(li)潤(run)率(lv)的(de)目(mu)的(de)。
二、 “房地產代建業務”的法律性質
任何法律現象都可以落腳到最基礎的法律關係，“房地產代建業務”是由有開發需求的委托方發起，委托擁有開發能力和建設經驗的專業代建主體，對房地產項目的融資、設計、開發、管理、運營、銷售等服務提供部分或全程的專業支持，最終實現共同盈利的一種商業模式。大多數情況下，委托方（建設單位）與受托方（代建方）簽署委托代建合同，約定受托方收取固定比例代建服務費和品牌授權，為了提高代建方積極性，有時受托方還會根據工期、工程質量、銷售業績等指標與委托方進行對賭，約定獎懲機製。
那麼如果雙方一旦發生爭議，委托代建合同的性質將會被如何認定？首先，《最高人民法院關於印發修改後的<民事案件案由規定>的通知（2020）》中明確在“房地產開發經營合同糾紛”項下列示了“委托代建合同糾紛”。因此對於相關糾紛的案由已有明確的規範，實踐中分歧不大。
但是由於委托代建合同並非我國法律規定的有名合同，是否能夠適用傳統的有名合同（例如委托合同、承攬合同、建設工程合同）dexiangguanguidingjinxingfalvquanliyiwudeshuli，shijianzhongrengrancunzaibushaozhengyi。bensuolvshizhayuexiangguansifapanli，dabufenfayuanzaicaipanwenshuzhongyibanbuhuizhijieduisheanhetongdexingzhijinxingmingquepanding。zuigaorenminfayuanzai《廣西壯族自治區蠶業技術推廣站委托代建合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》（案號：（2021）最高法民申1212號[iv]）zhongmingquetidao，anshehetongjuyoufangdichankaifajingyingdexingzhi，butongyuyibandeweituohetong，ruguoyunxuweituofangrenyijiechuhetongjiangyingxiangzhenggeanshexiangmudejiaoyizhixuheanquan，yinciweituodaijianhetongdangshirenbuxiangyourenyijiechuquan。
綜上，本所律師傾向於認為委托代建合同屬於具有委托合同、承攬合同、專利授權合同、建jian設she工gong程cheng施shi工gong合he同tong等deng多duo種zhong法fa律lv性xing質zhi的de綜zong合he性xing合he同tong，不bu能neng孤gu立li地di套tao用yong任ren何he一yi種zhong有you名ming合he同tong的de框kuang架jia，還hai是shi需xu要yao根gen據ju涉she案an合he同tong中zhong的de具ju體ti條tiao款kuan，來lai劃hua分fen雙shuang方fang的de權quan利li義yi務wu。
三、 選聘代建主體是否需要履行招投標程序
最高人民檢察院第六檢察廳廳長馮小光在《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》的法理與司法實踐一文中表示：“委托代建法律關係性質為房地產開發經營合同，不屬於建設工程合同範疇。”那麼假設委托代建合同不屬於建設工程合同，是否就不需要履行招投標程序呢？讓我們來看看法律法規是如何規定的：
首先，根據《中華人民共和國招標投標法實施條例》第二條規定：“招標投標法第三條所稱工程建設項目，是指工程以及與工程建設有關的貨物、服務。······所稱與工程建設有關的服務，是指為完成工程所需的勘察、設計、監理等服務。”
其次，根據《必須招標的工程項目規定》第五條規定：“本規定第二條至第四條規定範圍內的項目，其勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購達到下列標準之一的，必須招標……。”
委托代建合同通常被認為並非是單純的建設工程合同，而是融合了委托代理、加工承攬、房地產開發建設、項目管理、pinpaishouquandengduozhongfalvguanxidezonghexinghetong。daijianguanlidefuwuneirongfeichangfengfu，baokuojianshegongchengxiangmucongguihuabaojiandaogongchengjungongyanshouhege，shenzhijungongbeianwanchenghouxiaoshouyunyingsuoxudeguanligongzuo，yinci，congzimianyisishanglijie，daijianfuwuxianranshuyuyugongchengjiansheyouguandefuwu。
司si法fa實shi踐jian中zhong，對dui於yu選xuan聘pin房fang地di產chan項xiang目mu代dai建jian公gong司si是shi否fou需xu要yao履lv行xing招zhao投tou標biao程cheng序xu尚shang存cun在zai爭zheng議yi。根gen據ju查zha詢xun相xiang關guan判pan例li，既ji有you觀guan點dian認ren為wei未wei經jing招zhao投tou標biao而er簽qian訂ding的de委wei托tuo代dai建jian合he同tong屬shu於yu無wu效xiao合he同tong（參考案例：（2020）最高法民申1422號[v]），也有觀點認為選聘代建主體無需履行招投標程序，不影響委托代建合同效力（參考案例：（2018）最高法民申4499號[vi]）。
本所律師傾向於認為，在司法審判對代建問題尚未形成統一裁判標準、法律沒有統一強製性規定的情況下，如項目本身屬於《必須招標的工程項目規定》fanweinei，xiangyingdeweituodaijianhetongyeyingtongguozhaobiaochengxufangweiyouxiao。weibimianhetongxiaolichanshengbubiyaodezhengyi，jianyishuyubixuzhaobiaodegongchengxiangmudejianshedanwei，zaixuanpindaijiangongsiguochengzhongjinliangyifalvxingzhaotoubiaochengxu。
四、 建設單位、發包人、業主不一致時，一旦出現建設工程合同糾紛，施工單位如何主張責任
一般情況下，代建方隻作為工程項目的受托管理方，並不取代建設單位作為項目發包人的身份，建設工程的項目業主往往也是建設單位、發包人。但dan在zai某mou些xie情qing況kuang下xia，建jian設she單dan位wei為wei了le減jian輕qing管guan理li環huan節jie的de負fu累lei，會hui委wei托tuo代dai建jian方fang作zuo為wei招zhao標biao人ren和he發fa包bao人ren對dui外wai進jin行xing招zhao標biao，由you代dai建jian方fang選xuan聘pin承cheng包bao人ren等deng專zhuan業ye施shi工gong單dan位wei，代dai建jian方fang直zhi接jie與yu中zhong標biao的de施shi工gong單dan位wei簽qian署shu建jian設she工gong程cheng合he同tong。
那麼在項目業主、建設單位、發包人不能保持一致性的情況下，如果出現拖欠工程價款等情形，施工單位應該向哪一個主體主張責任？司法實踐中對代建工程的付款責任主體有不同的認定，甚至出現了三種觀點：（1）認定代建單位獨立承擔付款責任（參考案例：（2016）浙01民終3532號[vii]）；（2）認定建設單位獨立承擔付款責任（參考案例：（2013）黔南民終字第400號[viii]）；（3）認定建設單位和代建單位連帶承擔付款責任（參考案例：（2014）粵高法民終字第18號[ix]）。
認為建設單位應當承擔付款責任的觀點主要是依據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第九百二十五條委托代理人的相關約定，法院在認定建設單位與代建方（１）成立委托合同關係：（２）代建方對外簽署的合同未超出建設單位的授權範圍；（３）第三人在訂立合同時應知道建設單位與代建方之間存在代理關係的情形下，認為代建方與施工單位的建設工程施工合同實質上約束建設單位與施工單位，因此，施工單位應當直接向建設單位主張責任。
認為代建方承擔支付工程款責任的觀點主要是依據《民法典》第七百八十八條“建設工程合同是承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同”的約定。這種裁判思路認為建設工程施工合同與委托代建合同是兩個獨立的法律關係，在代建方作為發包人身份明確的情況下，一般不宜突破合同相對性，應由發包人即代建方向施工單位直接支付工程價款。
認為建設單位與代建人共同承擔付款責任的觀點一般立足於對代建合同、建設工程施工合同的具體約定，並結合實際履行過程中各方的行為及過錯進行考察並予以判斷。
本所律師認為委托代建模式下，建設工程施工合同的真正發包人身份應依據委托代建合同、建設工程施工合同的簽訂過程、履行情況等加以分析確定。如委托代建合同約定的內容不僅限於單純的委托管理，則不能簡單將委托代建合同認定為普通的委托代理合同。
委托代建合同中常常約定了代建方直接履行工作銜接、工程造價、工期承諾、工程質量承諾、建設資金的支付、jiangchengjizhidengquanliyiwu，shijishangyijingshijianshedanweiyushigongdanweigeli，eryoudaijianfangshishishangqudaijianshedanwei，zhijieduijianshedanweilvxingfabaorendequanliyiwu，ruguozaicitupohetongxiangduixing，zhijieshijianshedanweiyu施工單位就相關事宜產生法律關係，則會導致條線管理以及法律關係的混亂。
綜zong上shang，本ben所suo律lv師shi認ren為wei，由you於yu尚shang未wei有you明ming確que的de法fa律lv和he政zheng策ce規gui定ding，代dai建jian工gong程cheng中zhong各ge方fang的de法fa律lv關guan係xi和he責ze任ren範fan圍wei尚shang存cun爭zheng議yi，由you此ci也ye導dao致zhi工gong程cheng款kuan支zhi付fu責ze任ren的de認ren定ding不bu盡jin統tong一yi。實shi踐jian中zhong應ying綜zong合he認ren定ding代dai建jian工gong程cheng款kuan的de支zhi付fu責ze任ren。本ben所suo律lv師shi建jian議yi施shi工gong單dan位wei在zai與yu代dai建jian單dan位wei簽qian訂ding建jian設she工gong程cheng施shi工gong合he同tong之zhi前qian，盡jin量liang完wan整zheng、全麵地了解建設項目的實際情況，在建設工程施工合同zhongmingqueyuedinggongchengkuanjixiangguanzerendechengdanzhuti，tongshiduidaijiandanweiyujianshedanweizhijiandeweituodaijianguanxishifoushijichengliyuyichongfenguanzhu，baozhanghouxuzhuizequanli。
結語
隨著疫情政策的放開，樓市政策也進一步鬆綁，近日中國證券投資基金業協會發布了《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》與《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》起草說明。相關政策的陸續出台，對於存量地產、在建未完成項目的紓困帶來重大利好信號，2023niankenenghuichengweifangdichanshichangnishifandandeyuannian，zaizhengtijingjixingshifusudedahuanjingxia，xiangxinweituodaijianxiangmuyejiangtansuochugengduoxindefazhanmoshi，yuqitabankuaixiangfuxiangcheng，gongtongtuijinfangdichanxingyeyouxujiankangfazhan。
[i]詳見《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理製度的通知》（銀發〔2020〕322號）
[ii]來源：風財訊《2022中國房地產代建企業領先品牌》
[iii]詳見綠城管理官網投資者關係板塊２０２２年中期報告https://ir.greentownmanagement.com/cn/investor-relations/financial-reports/
[iv]【（2021）最高法民申1212號】：“因(yin)此(ci)，案(an)涉(she)合(he)同(tong)具(ju)有(you)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)經(jing)營(ying)的(de)性(xing)質(zhi)，不(bu)同(tong)於(yu)一(yi)般(ban)的(de)委(wei)托(tuo)合(he)同(tong)，如(ru)果(guo)允(yun)許(xu)蠶(can)業(ye)站(zhan)任(ren)意(yi)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)將(jiang)影(ying)響(xiang)整(zheng)個(ge)案(an)涉(she)項(xiang)目(mu)的(de)交(jiao)易(yi)秩(zhi)序(xu)和(he)安(an)全(quan)，二(er)審(shen)判(pan)決(jue)認(ren)為(wei)本(ben)案(an)不(bu)適(shi)用(yong)原(yuan)《中華人民共和國合同法》第四百一十條的規定，並無不當。”
[v]【（2020）最高法民申1422號】：“根據《代建管理合同》簽訂時行政法規的規定，該代建管理服務屬於應當招標的項目，故原審法院以未經依法招標為由認定《代建管理合同》無效，並無不當。”
[vi]【（2018）最高法民申4499號】：“同tong時shi，礄礄口kou勞lao動dong就jiu業ye局ju與yu治zhi曆li公gong司si之zhi間jian係xi委wei托tuo代dai建jian法fa律lv關guan係xi，並bing非fei建jian設she工gong程cheng施shi工gong合he同tong關guan係xi，雙shuang方fang簽qian訂ding相xiang關guan合he同tong時shi是shi否fou招zhao投tou標biao不bu影ying響xiang委wei托tuo代dai建jian合he同tong效xiao力li，委wei托tuo代dai建jian合he同tong等deng協xie議yi的de效xiao力li與yu東dong升sheng公gong司si主zhu張zhang工gong程cheng款kuan無wu直zhi接jie關guan聯lian，原yuan審shen法fa院yuan未wei予yu明ming確que並bing無wu不bu當dang。”
[vii]【（2016）浙01民終3532號】：“由發包人××承包人××而在工程款的實際支付過程中，也是由受托人五洲公司參與審核、並(bing)由(you)五(wu)洲(zhou)公(gong)司(si)支(zhi)付(fu)給(gei)標(biao)力(li)公(gong)司(si)，委(wei)托(tuo)人(ren)浙(zhe)江(jiang)省(sheng)發(fa)展(zhan)與(yu)改(gai)革(ge)委(wei)員(yuan)會(hui)未(wei)參(can)與(yu)工(gong)程(cheng)款(kuan)的(de)審(shen)核(he)，也(ye)未(wei)參(can)與(yu)工(gong)程(cheng)款(kuan)的(de)實(shi)際(ji)支(zhi)付(fu)。根(gen)據(ju)合(he)同(tong)的(de)相(xiang)對(dui)性(xing)，簽(qian)訂(ding)《建設施工合同》的當事人為五洲公司與標力公司，五洲公司作為發包人××行(xing)了(le)支(zhi)付(fu)工(gong)程(cheng)款(kuan)項(xiang)的(de)義(yi)務(wu)，故(gu)五(wu)洲(zhou)公(gong)司(si)應(ying)按(an)合(he)同(tong)的(de)約(yue)定(ding)承(cheng)擔(dan)未(wei)支(zhi)付(fu)標(biao)力(li)公(gong)司(si)相(xiang)關(guan)費(fei)用(yong)的(de)責(ze)任(ren)。至(zhi)於(yu)五(wu)洲(zhou)公(gong)司(si)與(yu)浙(zhe)江(jiang)省(sheng)發(fa)展(zhan)與(yu)改(gai)革(ge)委(wei)員(yuan)會(hui)及(ji)環(huan)監(jian)中(zhong)心(xin)簽(qian)訂(ding)《浙江省政府投資項目委托代建合同》所約定的權利義務關係，五洲公司與委托人浙江省發展與改革委員會之間的款項結算等問題，不是本案審理範圍，可另案處理。”
[viii]【(2013)黔南民終字第400號】：“上訴人深圳深港建設工程發展有限公司貴州分公司與黔南州州級政府投資工程項目代建中心協商一致後簽訂《施工合同書》，合同是雙方當事人的真實意思表示，締約的主體及約定的內容均不違反國家法律、faguideqiangzhixingguiding，yingrendingyouxiao。hetongdezhutisuishiqiannanzhouzhoujizhengfutouzigongchengxiangmudaijianzhongxin，danyuedingdequanliyiwushishangsurenqiannanzhourenminyiyuanxiangyouhechengdan，gefangdangshirenduicijunwuyiyi，guhetongduishangsurenshenzhenshengangjianshegongchengfazhanyouxiangongsiguizhoufengongsijishangsurenqiannanzhourenminyiyuanjuyoufalvyueshuli。”
[ix]【（2014）粵高法民終字第18號】：“lianjiangongsizhijiexianglonggangjiaotongjukaijugongchengkuanfapiao，qiyushixiangjixuanhuayugongsiyulianjiangongsiqiandingdehetongzhixing。shangshushishibiaominglonggangjiaotongjuyifabaorendeshenfencanyulesheangongchengdezhaobiao，lvxinglehuayugongsizuoweixiangmufarenyingchengdandebufenzeren。yinci，huayugongsishangsuzhuzhanglonggangjiaotongjuyingjiusheangongchengkuanchengdanliandaizerenyouli，benyuanyuyizhichi。”
