2022年6月30日，江西景德鎮某樓盤購房者發出《強製停貸告知書》，隨即
，全國上百個“爛尾樓”項xiang目mu購gou房fang者zhe紛fen紛fen組zu團tuan宣xuan布bu停ting止zhi還hai貸dai，這zhe一yi事shi件jian引yin起qi了le全quan社she會hui的de廣guang泛fan關guan注zhu。在zai本ben文wen中zhong
，我wo們men將jiang從cong多duo個ge角jiao度du探tan討tao購gou房fang者zhe強qiang製zhi停ting貸dai背bei後hou的de法fa律lv實shi務wu問wen題ti。

一、停貸事件所涉法律關係

在停貸事件中，購房者、開發商、按揭銀行之間主要存在如下法律關係：

1

、購房者與開發商之間的商品房買賣合同關係，這是整個交易中的核心法律關係
，也是整個交易的根本目的。

2、購房者與按揭銀行之間的貸款合同關係，這是整個交易中的重要輔助法律關係，是實現整個交易的重要手段。

3
、開(kai)發(fa)商(shang)與(yu)按(an)揭(jie)銀(yin)行(xing)之(zhi)間(jian)的(de)保(bao)證(zheng)合(he)同(tong)關(guan)係(xi)，以(yi)及(ji)購(gou)房(fang)者(zhe)與(yu)按(an)揭(jie)銀(yin)行(xing)之(zhi)間(jian)的(de)抵(di)押(ya)擔(dan)保(bao)關(guan)係(xi)。這(zhe)兩(liang)個(ge)法(fa)律(lv)關(guan)係(xi)保(bao)障(zhang)著(zhe)前(qian)兩(liang)個(ge)法(fa)律(lv)關(guan)係(xi)的(de)交(jiao)易(yi)安(an)全(quan)。如(ru)下(xia)圖(tu)所(suo)示(shi)：   

二、購房者徑行停貸妥不妥？

下文以湖北省武漢市各樓盤的《停貸告知書》內容為例
，進行分析。

（注：來源於網絡公開信息
，為截至2022年7月13日數據）

購房者單方停貸行為的本質是
，暫停其與按揭銀行簽署的《商品房按揭抵押貸款合同》項下的貸款清償義務，也即中止履行按揭抵押貸款合同。在這裏，讓我們對購房者停貸行為的法律性質進行一些探討：

1、購房者停貸行為有沒有可能被視為：根據《民法典》第526條

、第527條的規定，行使先履行抗辯權或不安抗辯權
？

《民法典》第526條(tiao)規(gui)定(ding)，當(dang)事(shi)人(ren)互(hu)負(fu)債(zhai)務(wu)，有(you)先(xian)後(hou)履(lv)行(xing)順(shun)序(xu)
，應(ying)當(dang)先(xian)履(lv)行(xing)債(zhai)務(wu)一(yi)方(fang)未(wei)履(lv)行(xing)的(de)，後(hou)履(lv)行(xing)一(yi)方(fang)有(you)權(quan)拒(ju)絕(jue)其(qi)履(lv)行(xing)請(qing)求(qiu)。先(xian)履(lv)行(xing)一(yi)方(fang)履(lv)行(xing)債(zhai)務(wu)不(bu)符(fu)合(he)約(yue)定(ding)的(de)，後(hou)履(lv)行(xing)一(yi)方(fang)有(you)權(quan)拒(ju)絕(jue)其(qi)相(xiang)應(ying)的(de)履(lv)行(xing)請(qing)求(qiu)。

《民法典》第527條規定，應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經營狀況嚴重惡化
；（二）轉移財產
、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的

，應當承擔違約責任。

然而，根據合同相對性原則，先履行抗辯權和不安抗辯權都隻能向合同相對方主張。

zaigoufangzheyukaifashangzhijiandeshangpinfangmaimaihetongguanxizhong，goufangzhetingdaisuozhenduideloupan，douchuyuzijinlianduanliejingdi，xiangmujieyitinggonghuoyuqijiaofangpozaiyanqian。goufangzhemianduirucixianshizhiweixian，ziranshiyouquanxiangkaifashangzhuzhangxianlvxingkangbianquanhebuankangbianquande。zhishi，cishidekaifashangzigubuxia，goufangzhexiangqizhuzhangxianlvxingkangbianquanhebuankangbianquan
，wuyishifeijishangfangbianpao—空想（響）
，wufajiejuegoufangzhemianlindejiongjing。zaigoufangzheyuanjieyinxingzhijiandeanjiediyadaikuanhetongguanxizhong，anjieyinxingyijuanjiediyadaikuanhetongyijingzuefafangdaikuan，qihetongxiangxiadeyiwuyilvxingwanbi

，goufangzhexianganjieyinxingzhuzhangxianlvxingkangbianquanhebuankangbianquanyejiumeiyoulegenju。

如(ru)此(ci)悖(bei)論(lun)之(zhi)下(xia)，購(gou)房(fang)者(zhe)左(zuo)右(you)為(wei)難(nan)。於(yu)是(shi)


，攪(jiao)亂(luan)一(yi)池(chi)春(chun)水(shui)，掀(xian)翻(fan)整(zheng)個(ge)交(jiao)易(yi)，將(jiang)按(an)揭(jie)銀(yin)行(xing)拉(la)下(xia)水(shui)，自(zi)然(ran)也(ye)就(jiu)變(bian)成(cheng)了(le)購(gou)房(fang)者(zhe)唯(wei)一(yi)的(de)自(zi)保(bao)手(shou)段(duan)，情(qing)有(you)可(ke)原(yuan)。

2、購房者的停貸行為有沒有可能被視為：明確表示不履行或遲延履行合同？

《民法典》第578條規定，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。

雖然截至2022年7月13日，根據武漢市各樓盤購房者發布的《停貸告知書》
，購房者皆暫未實際停貸，但是
，《停貸告知書》的(de)意(yi)思(si)表(biao)示(shi)是(shi)十(shi)分(fen)明(ming)確(que)的(de)
，即(ji)在(zai)特(te)定(ding)條(tiao)件(jian)下(xia)購(gou)房(fang)者(zhe)將(jiang)不(bu)履(lv)行(xing)按(an)揭(jie)抵(di)押(ya)貸(dai)款(kuan)合(he)同(tong)的(de)主(zhu)要(yao)債(zhai)務(wu)。由(you)此(ci)
，按(an)揭(jie)銀(yin)行(xing)可(ke)以(yi)據(ju)此(ci)要(yao)求(qiu)購(gou)房(fang)者(zhe)承(cheng)擔(dan)違(wei)約(yue)責(ze)任(ren)。

綜zong上shang，在zai現xian有you的de法fa律lv框kuang架jia下xia
，如ru果guo購gou房fang者zhe未wei經jing法fa院yuan判pan決jue或huo與yu按an揭jie銀yin行xing達da成cheng協xie議yi就jiu貿mao然ran停ting貸dai，不bu僅jin可ke能neng需xu要yao承cheng擔dan違wei約yue責ze任ren
，購gou房fang者zhe的de失shi信xin信xin息xi還hai可ke能neng被bei納na入ru征zheng信xin係xi統tong
，甚shen至zhi被bei列lie為wei失shi信xin被bei執zhi行xing人ren。在zai事shi不bu可ke為wei的de情qing況kuang下xia，我wo們men建jian議yi，購gou房fang者zhe應ying盡jin快kuai起qi訴su開kai發fa商shang，解jie除chu商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong關guan係xi
，進jin而er解jie除chu按an揭jie抵di押ya貸dai款kuan合he同tong關guan係xi，及ji時shi止zhi損sun。

三
、銀行應該怎麼做
？

房地產開發過程中，銀行扮演的角色有三種：一是貸款銀行

，為開發商提供項目開發貸款；二是按揭銀行，為購房者提供購房按揭貸款；三san是shi監jian管guan銀yin行xing，負fu責ze監jian管guan商shang品pin房fang預yu售shou資zi金jin。這zhe三san種zhong角jiao色se可ke能neng是shi由you同tong一yi家jia銀yin行xing扮ban演yan，也ye可ke能neng分fen屬shu三san家jia。無wu論lun是shi哪na種zhong角jiao色se，銀yin行xing都dou應ying切qie實shi遵zun守shou相xiang關guan規gui則ze，本ben本ben分fen分fen地di演yan好hao自zi己ji的de戲xi份fen，不bu能neng出chu戲xi
，更geng不bu能neng搶qiang戲xi。在zai這zhe裏li，我wo們men僅jin對dui銀yin行xing在zai停ting貸dai事shi件jian中zhong所suo扮ban演yan的de後hou兩liang種zhong角jiao色se進jin行xing討tao論lun：

對dui於yu按an揭jie銀yin行xing而er言yan
，應ying當dang嚴yan格ge按an照zhao監jian管guan要yao求qiu
，將jiang按an揭jie款kuan支zhi付fu至zhi商shang品pin房fang預yu售shou資zi金jin監jian管guan專zhuan用yong賬zhang戶hu，而er不bu能neng按an照zhao開kai發fa商shang指zhi令ling付fu至zhi其qi他ta賬zhang戶hu。本ben來lai，按an揭jie銀yin行xing的de合he同tong義yi務wu隻zhi是shi提ti供gong貸dai款kuan，故gu而er，隻zhi要yao該gai貸dai款kuan進jin入ru購gou房fang者zhe確que認ren的de賬zhang戶hu，即ji可ke視shi為wei按an揭jie銀yin行xing完wan成cheng了le合he同tong義yi務wu。至zhi於yu購gou房fang者zhe確que認ren的de其qi他ta賬zhang戶hu是shi不bu是shi監jian管guan賬zhang戶hu，向xiang該gai賬zhang戶hu付fu款kuan行xing為wei是shi否fou遵zun從cong了le行xing政zheng監jian管guan要yao求qiu，本ben不bu應ying當dang導dao致zhi按an揭jie抵di押ya貸dai款kuan合he同tong項xiang下xia民min事shi權quan利li義yi務wu的de變bian化hua。然ran而er

，實shi踐jian並bing非fei全quan然ran如ru此ci，廣guang東dong省sheng高gao院yuan（2018）粵民申7516號案件可謂例證。在該案中，法院認為，銀行明知商品房按揭款專款專用要求
、房(fang)地(di)產(chan)公(gong)司(si)開(kai)設(she)的(de)商(shang)品(pin)房(fang)預(yu)售(shou)款(kuan)專(zhuan)用(yong)賬(zhang)戶(hu)以(yi)及(ji)違(wei)規(gui)發(fa)放(fang)貸(dai)款(kuan)可(ke)能(neng)引(yin)發(fa)不(bu)良(liang)後(hou)果(guo)，仍(reng)將(jiang)按(an)揭(jie)貸(dai)款(kuan)支(zhi)付(fu)至(zhi)商(shang)品(pin)房(fang)預(yu)售(shou)款(kuan)專(zhuan)用(yong)賬(zhang)戶(hu)之(zhi)外(wai)的(de)銀(yin)行(xing)賬(zhang)戶(hu)，存(cun)在(zai)過(guo)錯(cuo)，進(jin)而(er)，購(gou)房(fang)者(zhe)從(cong)起(qi)訴(su)之(zhi)日(ri)起(qi)至(zhi)案(an)涉(she)商(shang)品(pin)房(fang)具(ju)備(bei)交(jiao)付(fu)條(tiao)件(jian)前(qian)無(wu)需(xu)向(xiang)銀(yin)行(xing)償(chang)還(hai)本(ben)金(jin)及(ji)利(li)息(xi)。

對於監管銀行而言
，應當切實承擔起資金監管的責任，尤其是嚴格按照監管機構的同意撥付證明和資金監管協議書，撥付資金。對此，《武漢市新建商品房預售資金監管辦法》第25條明確規定

，合作銀行未按照規定或者協議約定及時入賬、撥付監管資金或者挪用監管資金的，由其上級主管部門責令改正、追回款項
，監管機構可按照合作協議的約定與其取消合作關係，並追究其法律責任。

四、開發商要承擔與購房貸款相關的還款責任嗎
？

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》（2020修正）（下稱“2020年《解釋》”）第21條規定

，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷
、解除後
，商品房擔保貸款合同也被解除的
，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

對於該條在司法實踐中的適用


，最高人民法院的態度在近幾年發生了很大變化：

自最高法(2019)民再245號判決後
，各級法院紛紛參照該判決處理類案，部分案例展示如下：

總之，司法實踐已經逐漸形成了免除購房者還款義務的判決趨勢。雖然如此
，仍有如下三個問題值得進一步思考：

1、2020年《解釋》第21條規定的“出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”
，是(shi)對(dui)人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)處(chu)理(li)此(ci)類(lei)糾(jiu)紛(fen)的(de)程(cheng)序(xu)性(xing)問(wen)題(ti)作(zuo)出(chu)的(de)具(ju)體(ti)規(gui)定(ding)，還(hai)是(shi)基(ji)於(yu)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)具(ju)體(ti)場(chang)景(jing)下(xia)對(dui)合(he)同(tong)相(xiang)對(dui)性(xing)的(de)突(tu)破(po)

？這(zhe)兩(liang)種(zhong)立(li)場(chang)出(chu)發(fa)點(dian)不(bu)同(tong)
，現(xian)實(shi)利(li)害(hai)關(guan)係(xi)巨(ju)大(da)。

2003年《解釋》發布時
，最高人民法院指出：“《解釋》第24條規定，在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除擔保貸款合同。此外
，《解釋》第25條、26條
、27條還對人民法院處理此類糾紛的程序性問題作出了具體的規定。”《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（2003年版）第327頁中則有著這樣的表述：“本條之所以規定商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解(jie)除(chu)後(hou)，商(shang)品(pin)房(fang)抵(di)押(ya)貸(dai)款(kuan)合(he)同(tong)也(ye)被(bei)解(jie)除(chu)的(de)，出(chu)賣(mai)人(ren)應(ying)將(jiang)收(shou)取(qu)的(de)購(gou)房(fang)貸(dai)款(kuan)和(he)購(gou)房(fang)款(kuan)的(de)本(ben)金(jin)及(ji)利(li)息(xi)分(fen)別(bie)返(fan)還(hai)給(gei)銀(yin)行(xing)和(he)買(mai)受(shou)人(ren)主(zhu)要(yao)是(shi)基(ji)於(yu)充(chong)分(fen)發(fa)揮(hui)訴(su)訟(song)資(zi)源(yuan)解(jie)決(jue)糾(jiu)紛(fen)的(de)功(gong)能(neng)
，避(bi)免(mian)當(dang)事(shi)人(ren)的(de)訴(su)累(lei)
，並(bing)在(zai)此(ci)基(ji)礎(chu)上(shang)保(bao)護(hu)當(dang)事(shi)人(ren)的(de)權(quan)利(li)。”可以看出
，最高人民法院認為，2003年《解釋》第25tiaozhishirenminfayuanchulicileijiufendechengxuxingguiding，qimudeshibaozhangdaikuanbenjinjilixidefanhaibianliyuanquan，erbingbushidaikuanfanhaizheyishitizerenzhuanyoukaifashangchengdan。youci，zaikaifashangwulifanhaibenjinjilixideqingkuangxia，anzhaoanjiediyadaikuanhetongxiangduixing，goufangzherengyingjixuchengdananjiediyadaikuanhetongjiechuhoudefanhaibenjinjilixideshitizeren。

然而
，最高法(2019)民再245號(hao)判(pan)決(jue)書(shu)所(suo)形(xing)成(cheng)的(de)傾(qing)向(xiang)已(yi)表(biao)明(ming)
，在(zai)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)具(ju)體(ti)場(chang)景(jing)下(xia)，司(si)法(fa)實(shi)踐(jian)突(tu)破(po)了(le)按(an)揭(jie)抵(di)押(ya)貸(dai)款(kuan)合(he)同(tong)相(xiang)對(dui)性(xing)，本(ben)金(jin)及(ji)利(li)息(xi)返(fan)還(hai)的(de)實(shi)體(ti)責(ze)任(ren)轉(zhuan)由(you)開(kai)發(fa)商(shang)承(cheng)擔(dan)，免(mian)除(chu)購(gou)房(fang)者(zhe)的(de)返(fan)還(hai)責(ze)任(ren)。

上述理論與實踐、立法與司法之間的差異

，亟需相應司法解釋予以彌合。

2、開發商承擔貸款返還實體責任的法律依據是什麼
？

有(you)人(ren)認(ren)為(wei)
，這(zhe)一(yi)突(tu)破(po)的(de)基(ji)礎(chu)是(shi)消(xiao)費(fei)信(xin)貸(dai)關(guan)聯(lian)合(he)同(tong)製(zhi)度(du)，具(ju)體(ti)而(er)言(yan)，在(zai)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)交(jiao)易(yi)的(de)場(chang)合(he)下(xia)，購(gou)房(fang)者(zhe)簽(qian)訂(ding)的(de)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)與(yu)按(an)揭(jie)抵(di)押(ya)貸(dai)款(kuan)合(he)同(tong)具(ju)有(you)經(jing)濟(ji)上(shang)的(de)整(zheng)體(ti)性(xing)，商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)構(gou)成(cheng)貸(dai)款(kuan)的(de)目(mu)的(de)，二(er)者(zhe)不(bu)可(ke)分(fen)割(ge)，雖(sui)非(fei)主(zhu)從(cong)合(he)同(tong)，但(dan)在(zai)合(he)同(tong)的(de)成(cheng)立(li)、效力、履行等方麵具有一致性，理應同其命運。所以，購房者作為消費者，享有“撤回直索”和“抗辯直索”的權利。所謂的“撤回直索”是指
，購房者在解除商品房買賣合同時，有權同時解除按揭抵押貸款合同。所謂的“抗辯直索”是指
，購房者可以依據其對開發商的抗辯事由來對抗貸款人。這種看法，無疑是有其道理的。

然而，合同相對性
，是契約法領域的基礎原理，這也是絕對權和相對權二元分界的基石。購房者和開發商基於《商品房預售合同》相互承擔付款交房的合同義務
，購房者和按揭銀行基於《按揭抵押貸款合同》相互承擔還款放貸的合同義務，更是人們通常的理解與共識。

由此
，立法層麵需要正麵回應消費信貸關聯合同製度突破合同相對性這一情況
，而不能僅憑2020年《解釋》含義尚不明確的第21條來應對實踐中的複雜問題。

3
、無論是由開發商承擔返還責任，還是由購房者承擔返還責任
，返還責任的內涵/外延尚待明確。

《民法典》第566條規定，合同解除後，尚未履行的

，終止履行
；已yi經jing履lv行xing的de
，根gen據ju履lv行xing情qing況kuang和he合he同tong性xing質zhi
，當dang事shi人ren可ke以yi請qing求qiu恢hui複fu原yuan狀zhuang或huo者zhe采cai取qu其qi他ta補bu救jiu措cuo施shi，並bing有you權quan請qing求qiu賠pei償chang損sun失shi。合he同tong因yin違wei約yue解jie除chu的de
，解jie除chu權quan人ren可ke以yi請qing求qiu違wei約yue方fang承cheng擔dan違wei約yue責ze任ren，但dan是shi當dang事shi人ren另ling有you約yue定ding的de除chu外wai。

按照該條規定，商品房抵押貸款合同解除後，當事人有義務恢複原狀
，於是，返還貸款本金自不待言。然而，仍有兩個細節問題不明。

第一，貸款合同解除後
，如何計算利息
？

既ji然ran貸dai款kuan合he同tong解jie除chu
，按an照zhao法fa理li，解jie除chu效xiao力li溯su及ji至zhi合he同tong成cheng立li時shi消xiao滅mie其qi效xiao力li，貸dai款kuan合he同tong視shi同tong自zi始shi不bu存cun在zai，進jin而er，貸dai款kuan合he同tong中zhong所suo約yue定ding的de利li率lv標biao準zhun也ye就jiu自zi始shi不bu存cun在zai，所suo以yi，按an揭jie銀yin行xing隻zhi應ying按an照zhao正zheng常chang標biao準zhun收shou取qu利li息xi。然ran而er，眾zhong所suo周zhou知zhi，無wu論lun貸dai款kuan合he同tong約yue定ding的de是shi等deng額e本ben金jin還hai是shi等deng額e本ben息xi的de還hai款kuan方fang式shi
，在zai按an揭jie還hai款kuan初chu期qi
，利li息xi占zhan每mei筆bi還hai款kuan的de比bi例li都dou要yao高gao於yu後hou期qi還hai款kuan。由you此ci，貸dai款kuan合he同tong解jie除chu後hou，購gou房fang者zhe實shi際ji已yi經jing償chang還hai的de利li息xi金jin額e，會hui高gao於yu按an揭jie銀yin行xing按an照zhao正zheng常chang標biao準zhun應ying該gai收shou取qu的de利li息xi金jin額e。

第二
，就貸款合同解除所導致的利息損失，按揭銀行該向何方要求賠償？

無wu論lun是shi因yin為wei開kai發fa商shang違wei約yue還hai是shi購gou房fang者zhe違wei約yue
，按an揭jie抵di押ya貸dai款kuan合he同tong解jie除chu後hou，毫hao無wu疑yi問wen，按an揭jie銀yin行xing失shi去qu了le貸dai款kuan合he同tong繼ji續xu履lv行xing狀zhuang態tai下xia收shou取qu利li息xi的de機ji會hui。於yu此ci情qing形xing下xia，按an照zhao《民法典》第566條的規定，按揭銀行是有權請求賠償損失的。

然而，按照最高法(2019)民再245號判決所形成的傾向，既然購房者的還款責任已經免除，按揭銀行是無權向購房者請求利息損失賠償的。雖然按照最高法(2019)民再245號hao判pan決jue，由you開kai發fa商shang承cheng擔dan還hai款kuan責ze任ren，可ke是shi，按an揭jie銀yin行xing與yu開kai發fa商shang之zhi間jian並bing不bu存cun在zai借jie款kuan關guan係xi，又you能neng根gen據ju何he種zhong理li由you請qing求qiu損sun失shi賠pei償chang呢ne？這zhe就jiu需xu要yao人ren民min法fa院yuan在zai司si法fa實shi踐jian中zhong充chong分fen考kao慮lv各ge方fang利li益yi平ping衡heng
，更geng亟ji待dai立li法fa層ceng麵mian的de製zhi度du設she計ji。