前言

房地產合作開發過程中
，時常會出現受市場、政策、人為等因素影響而增加項目投入資金的情況，此時合作方之間如何分擔項目新增資金需求，是實務中備受關注的問題。

《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（簡稱“《司法解釋》”）第十四條規定：“投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例

，當事人協商不成的，按照當事人的違約情況確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人的違約情況無法確定的
，按照約定的投資比例確定

；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。” 根據上述規定，“首先依協商，其次依違約情況，再次依投資比例，最後依利潤分配比例”是司法實踐中確定各方義務的方式，本文亦就此展開討論。

一
、項目新增資金需求的情況能否適用情勢變更原則

房地產合作開發項目的新增資金需求實際上是超出合作各方計劃範圍的意外情況
，其發生原因除明顯可歸責於某一方的違約行為（例如：負責提供土地的一方因不能及時完成土地拆遷、平整
，導致工期延期和建設成本增加；負責提供資金的一方因資金不到位而導致項目停工損失，需新增建設資金投入予以彌補等）外
，實踐中還存在大量因市場
、政策等客觀因素導致的新增資金需求。在客觀因素導致項目出現新增資金需求的情況下
，當事人可能會援引《民法典》第五百三十三條：“合同成立後，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的
、不屬於商業風險的重大變化
，繼續履行合同對於當事人一方明顯不公平的
，受不利影響的當事人可以與對方重新協商
；在zai合he理li期qi限xian內nei協xie商shang不bu成cheng的de，當dang事shi人ren可ke以yi請qing求qiu人ren民min法fa院yuan或huo者zhe仲zhong裁cai機ji構gou變bian更geng或huo者zhe解jie除chu合he同tong。人ren民min法fa院yuan或huo者zhe仲zhong裁cai機ji構gou應ying當dang結jie合he案an件jian的de實shi際ji情qing況kuang
，根gen據ju公gong平ping原yuan則ze變bian更geng或huo者zhe解jie除chu合he同tong”，以情勢變更為由主張調整約定的原有投資數額。

但實踐操作中

，情勢變更原則的適用條件較為嚴格，其構成要件之一為“當事人訂立合同時無法預見當事人主張的政策調整等客觀情勢變化”，而房地產項目本身具有開發周期長、shichangbianhuadadengtedian
，congshigaixingyedezhutiduixingyecunzaidezhuduobianshuhebuquedingxingyingyouyujiannengli，qiegaidengkeguanyinsudebianhuayingshuzhengchangshangyefengxianfanchou，yinci
，fangdichanhezuokaifaxiangmuzhongchuxiandexinzengzijinxuqiudeqingkuangbuyingshiyongqingshibiangengyuanze。yousifapanliduiciwentichixiangtongyijian，liru(2017)蘇01民終4678號《民事判決書》中
，法院認為：本案增加的成本，並非無法預見，屬於正常的商業經營風險，因而不適用情勢變更原則。

因此
，筆者認為合作方不能以情勢變更為由排除適用《司法解釋》第十四條，而應基於既有約定處理項目新增資金需求的分擔問題。

二
、若合作各方未約定投資數額，能否適用《司法解釋》第十四條

房地產合作開發項目的重要特征在於“共同投資、共享利潤
、共擔風險”，其中“共同投資”是項目的前提條件，合作各方關於投資數額、投資方式的約定是合作開發房地產合同中非常重要的條款內容。例如：一方提供土地使用權，其他方提供資金或以技術
、勞務等出資
，各方在合同條款中明確各自投資數額
，並可據此確定各方投資比例。

司法判例中有法院認為，《司法解釋》dishisitiaojinzaihetongyoumingqueyuedingtouzishuedeqiantixiafangcaishiyong，jihetongyiyouyuedingtouzishue
，houjingduibi
，faxianxiangmushijisuoxutouzishuechaoguoyuanyuedingshueshi
，caikeanzhao《司法解釋》第十四條規定處理。

例如(2019)最高法民申2229號《民事裁定書》中，最高人民法院認為：總的投資數額是合作雙方計算成本和分享利潤的前提和基礎，故適用《司法解釋》第十四條規定的前提是在雙方合作開發合同中確定了總的投資數額。X公司未提供證據證明其與Z公司就合作開發投資總數額進行了約定。案涉《關於〈接建協議〉的補充協議》隻對Z公司的投資額進行了約定，沒有約定合作開發的房地產項目的投資總額
，亦未約定X公司的投資額；且約定Z公司的投資額包括綜合單價和據實結算的內容，實際投資額仍需最終結算後才能確定。二審法院據此認定X公司要求調整投資額中的一部分內容，與《司法解釋》第十四條規定的情形不符，未支持X公司的該項主張
，適用法律正確，並無不當。

根據上述觀點，若合作各方實際並未約定投資數額
，則可能陷入“無法可依”的狀況。筆者認為，此時需要各方另行協商、補充確定各方投資數額或投資比例，以便應對新增資金需求的情況、推進後續合作事務。

三、如何約定合作各方的投資安排

投資安排的主要內容通常包括項目投資總額、各方投資比例及投資方式、任何一方未能履約時的處理機製或違約罰則等。其中“各方投資比例”deyuedingshitouzianpaitiaokuandehexinneirong
，jutizhihezuogefangyigezhongxingshisuotigongdetouzishuezhanxiangmutouzizongedebaifenbi。genjujiwangxiangmujingyan
，hezuogefangyiguquantouzifangshishelihezigongsigongtongkaifafangdichandexiangmuzhong
，gefangtouzibiliwangwangyugudongduihezigongsidechigubiliyizhi；但也有不少項目則約定“各方投資比例”是區別於“股東持股比例”的(de)單(dan)獨(du)概(gai)念(nian)，可(ke)隨(sui)項(xiang)目(mu)合(he)作(zuo)過(guo)程(cheng)中(zhong)發(fa)生(sheng)的(de)各(ge)類(lei)情(qing)況(kuang)而(er)被(bei)不(bu)時(shi)調(tiao)整(zheng)。總(zong)之(zhi)，各(ge)方(fang)投(tou)資(zi)比(bi)例(li)的(de)具(ju)體(ti)約(yue)定(ding)作(zuo)為(wei)房(fang)地(di)產(chan)合(he)作(zuo)開(kai)發(fa)項(xiang)目(mu)合(he)同(tong)中(zhong)的(de)常(chang)見(jian)條(tiao)款(kuan)，其(qi)內(nei)容(rong)可(ke)以(yi)多(duo)種(zhong)多(duo)樣(yang)，充(chong)分(fen)體(ti)現(xian)意(yi)思(si)自(zi)治(zhi)原(yuan)則(ze)。

在遇到新增資金需求的情況時，若協議事先已約定各方按照既定投資比例承擔新的投資義務
，則此類問題將可按照既定安排被快速、有效解決；若無事先約定，則可依據《司法解釋》第十四條的規定處理。

實踐操作中，有關合作各方投資安排的約定往往出現在《房地產聯合開發協議》《項目合作協議》等(deng)文(wen)本(ben)中(zhong)
，該(gai)類(lei)協(xie)議(yi)通(tong)常(chang)篇(pian)幅(fu)較(jiao)長(chang)
，以(yi)應(ying)對(dui)項(xiang)目(mu)本(ben)身(shen)的(de)複(fu)雜(za)性(xing)。但(dan)文(wen)件(jian)形(xing)式(shi)並(bing)非(fei)約(yue)定(ding)有(you)效(xiao)的(de)前(qian)提(ti)，相(xiang)反(fan)
，形(xing)式(shi)簡(jian)單(dan)而(er)關(guan)鍵(jian)要(yao)素(su)均(jun)具(ju)備(bei)的(de)意(yi)思(si)表(biao)示(shi)也(ye)可(ke)作(zuo)為(wei)認(ren)定(ding)合(he)作(zuo)關(guan)係(xi)以(yi)及(ji)各(ge)方(fang)投(tou)資(zi)比(bi)例(li)等(deng)的(de)依(yi)據(ju)。

例如(2014)寧民初字第678號《民事判決書》中，法院查明被告J公司（項目公司）向原告出具一份收條，內容為：“今收到K某新天地房地產開發項目5%投資款壹仟肆佰萬元整。”收條有被告J公司法定代表人的簽名、捺印並蓋有被告J公司公章。法院認為
，被告J公司向原告出具的收條確認原告對新天地房地產開發項目享有5%的投資份額。原告K某、被告J公司雖未簽訂書麵合作開發房地產合同，但雙方已經實質形成共同投資合作開發房地產的合意。該合意性質為合資、合作開發房地產的法律關係。該合同係雙方真實意思表示，且不違反法律強製性規定，應當認定合法有效。原告K某提供的一係列銀行轉賬憑證及3名證人證言，可證明原告K某已向被告J公司轉賬1419.1萬元，原告K某主張出資額為1400萬元及占新天地房地產開發項目5%股份，合法有據。

此外
，協議除應約定明確的投資比例以作為各方確認其既定或新增權利、yiwuhuafendeshujubiaozhunwai，haiyingduirenheyifangwufaanbilizuelvxingqitouziyiwushidechulijizhihuoweiyuefazejinxingshixiananpai，yizuidachengdubaozhangxiangmudekezhixingxing，qiejiyuyisizizhizuochudexiangxiyuedingwangwanggengfuhegefangsuqiujishangyemude。shiwujingyanzhong
，lvshikeyixiezhudangshirenzhenduicileiqingkuangjinxingxiangxidetiaokuansheji

，liru：合作協議對各方應承擔的投資數額
、投資比例、zijindaoweishijianyijixinzengzijinxuqiudefendananpaidengzuochumingqueyuedingdetongshi，kejinyibuyueding，dangyifangweinengjishilvxingqijidingtouziyiwuhuojujuechengdanxinzengtouziyiwushi，lingyifangyouquan（但無義務）為其墊付資金，墊資款可計息
，並應被優先清償（墊資本息的清償應優先於被墊資方對項目公司的任何利潤分配請求權及其他債權等，例如原應分配給被墊資方的股東分紅、債權清償款等應直接分配給墊資方
，用於清償墊資本息）。此外，既有股東權益比例可因墊資行為的發生而被調整，即按照墊資方實際投入（包括既有投入及墊資本息）所(suo)占(zhan)墊(dian)資(zi)方(fang)和(he)被(bei)墊(dian)資(zi)方(fang)實(shi)際(ji)投(tou)入(ru)之(zhi)和(he)的(de)百(bai)分(fen)比(bi)計(ji)算(suan)調(tiao)整(zheng)後(hou)的(de)股(gu)東(dong)權(quan)益(yi)比(bi)例(li)
，合(he)作(zuo)各(ge)方(fang)應(ying)配(pei)合(he)據(ju)此(ci)辦(ban)理(li)股(gu)權(quan)變(bian)更(geng)及(ji)公(gong)司(si)治(zhi)理(li)結(jie)構(gou)調(tiao)整(zheng)的(de)工(gong)商(shang)變(bian)更(geng)登(deng)記(ji)/備案手續，且即使被墊資方拒不配合辦理工商登記
，墊資款仍將持續計息直至變更完成之日，合作各方的投資比例亦隨之調整（可能與工商登記的股東持股比例不一致），最終也以該投資比例作為各方分享項目公司預計利潤、結算利潤、冗餘資金等的唯一依據，甚至還可對應調整股東表決權。

四、結語

綜zong上shang，筆bi者zhe認ren為wei，囿you於yu房fang地di產chan合he作zuo開kai發fa項xiang目mu的de種zhong種zhong特te征zheng
，合he作zuo方fang之zhi間jian應ying達da成cheng完wan備bei的de協xie議yi約yue定ding並bing建jian立li高gao效xiao的de溝gou通tong機ji製zhi。如ru能neng在zai交jiao易yi伊yi始shi即ji選xuan擇ze具ju備bei資zi金jin實shi力li和he較jiao強qiang配pei合he度du的de合he作zuo方fang，則ze能neng更geng大da程cheng度du地di避bi免mian後hou期qi合he作zuo方fang之zhi間jian因yin項xiang目mu新xin增zeng資zi金jin需xu求qiu的de分fen擔dan問wen題ti而er發fa生sheng爭zheng議yi。故gu建jian議yi各ge方fang在zai進jin行xing房fang地di產chan開kai發fa項xiang目mu合he作zuo時shi盡jin早zao考kao慮lv投tou資zi數shu額e及ji投tou資zi比bi例li問wen題ti，同tong時shi重zhong視shi合he作zuo方fang的de選xuan擇ze。