引  言

budongchandengjishiquanlirenxiangyouwuquandezhengming，juyougongxinlihequanlituidingxiaoli
，danbudongchandengjidegongxinlibingfeikeyiduikangsuoyouquanlizhuzhang，duiyubudongchanzhenshiquanlirendepanduanyingdangcaiyongshishiqiushiyuanze。liru，beishenqingqiangzhizhixingdebudongchanbiaodewushangruocunzaiqitawuquanquerendezhuzhang，budongchanquanshucunzaizhengyishi
，yingzaizhamingshishidejichushang，yuyirending。bizhejinqidailideyiqianwairenzhixingyiyizhisuyian，yishenfayuanshiyongbudongchandengjigongshigongxinyuanze，yianwairenbingfeibudongchanquanzhengzhengzaidequanlirenweiyou，panjuebohuianwairendequanbususongqingqiu，erershenfayuanzhongdianshenzhabudongchandezhenshiquanlizhuangtai，zuizhongrendinganshebudongchanweianfengongyou。

一、案情概要

1、2014年6月5日，A公司與B公司簽訂《合作開發協議書》
，約定：雙方共同參與某土地使用權的司法拍賣
，任意一方競得土地使用權，該土地使用權均為雙方共有。B公司擔任司法拍賣的競買人，如B公司競得地塊，B公司對該土地的股權占比為51%
，A公司對該土地的股權占比為49%。

2
、2014年8月22日
，B公司競得該土地使用權，並取得成交確認書。2014年9月5日
，一審法院作出執行裁定書：買受人B公司享有該土地使用權；將該土地使用權轉移（過戶）至B公司名下。

3、之後，B公司因其他糾紛導致案涉土地被司法查封
，並被C銀行申請強製執行。2020年11月2日
，A公司提起執行異議之訴。訴訟請求：（1）不得執行案涉土地使用權中49%的份額；（2）確認案涉土地為B公司與A公司按份共有，A公司享有土地使用權49%的份額；（3）判令B公司協助辦理變更登記。

二、裁判結果

一審法院：判決駁回A公司提起的執行異議之訴。

二審法院：撤銷一審判決並確認A公司對該土地使用權享有49%的份額。

三、法院裁判理由

一審法院認為，根據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第十六條第一款規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”、第十七條規定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”，以及第九條規定“不動產物權的設立
、變更
、轉讓和消滅
，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”，對於案涉土地使用權的歸屬及變動應根據不動產權屬證書及登記情況確定。本案中，依查明的事實，B公司是案涉土地的《國有土地使用權證》上記載的土地使用權人
，A公司並未取得案涉執行標的物的物權憑證，依物權變動登記生效和公示公信原則，案涉土地的使用權人應認定為B公司，A公司不具備享有案涉不動產物權的法定要件。A公司基於該《合作協議書》僅能對B公司享有債權請求權，在該宗土地沒有進行物權變更登記，又或者經生效裁判文書確權之前，該債權請求權不足以對抗B公司名下《國有土地使用權證》之權屬證書的公示性
，A公司與B公司的內部約定不具有對抗外部C銀行在以生效裁判文書為執行依據項下請求權的優先性。

二審法院認為
，A公司提交的於2014年6月5日與B公司簽訂的《合作協議書》等證據，能夠證明A公司與B公司之間已就競得案涉土地的權益屬於雙方共同所有進行明確約定，《合作協議書》係雙方當事人真實意思表示，對各方均有約束力。根據《合作協議書》“甲乙雙方對該土地的股權占股比例為甲方占股51%，乙方占股49%
，摘牌後雙方按照約定的股權比例辦理股權過戶和資金交割手續”等方麵的約定
，以及A公司與B公司就取得案涉土地的競得價款均源於各自對第三方公司享有的債權

，雙方“按授權自行調劑分配額度”的再次分配方案得到了執行法院的認可


，結合A公司協助B公司辦理案涉土地過戶登記手續等事實，符合《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若幹問題的解釋（一）》第二條“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的
，應予支持”，以及《物權法》第九十四條“按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權”的規定，可以確認A公司對案涉土地使用權享有49%的份額。

四、案例評析

司法實踐中存在很多由於不動產權屬糾紛產生的爭議

，當事人依據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）wuquanbiandexiangguantiaowen，wangwangrenweibudongchandengjishiguojiajiguanzuochudexingzhengquerenxingwei，juyougongshixiaolihequanlituidingxiaoli，shiduibudongchanquanshudezuizhongyouxiaoqueren，dangchuxianqitaquanlirenzhuzhanggaibudongchanzhishangdequanli
，rongyixianrushouzuwucuozhijingdi。daozhizheyixianxiangdegenbenyuanyinshiduiwoguobudongchandengjidexingzhijiqizaibudongchanwuquanbiandongzhongdezuoyongrenshibuqing。siquanlibenlaijiushiquanlirende，dengjizhishizhengfubumendequeren，juebunengyinweifalvjiangdengjizuoweiwuquanbiandongdeshengxiaoyaojian，ercuowudirenweicaichanquanshizhengfufuyude。woguobudongchandengjiqueweibudongchanwuquandegongshifangshi，dangshirenjubudongchandengjineirongyouliyoutuidingdengjiquanlirenjiweigaibudongchanwuquandexiangyouzhe，danshishishang，budongchandengjibingfeishiguojiaduibudongchanwuquanguanxideganyu，genju《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第二條“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人
，請求確認其享有物權的
，應予支持”之zhi規gui定ding，當dang有you充chong分fen證zheng據ju證zheng明ming存cun在zai真zhen實shi權quan利li人ren的de情qing況kuang下xia
，應ying當dang依yi據ju事shi實shi確que認ren真zhen實shi權quan利li人ren享xiang有you物wu權quan。最zui高gao人ren民min法fa院yuan民min一yi庭ting負fu責ze人ren在zai對dui記ji者zhe相xiang關guan問wen題ti的de回hui答da中zhong也ye提ti到dao“從(cong)體(ti)係(xi)解(jie)釋(shi)角(jiao)度(du)而(er)言(yan)，法(fa)律(lv)一(yi)方(fang)麵(mian)認(ren)可(ke)了(le)不(bu)動(dong)產(chan)登(deng)記(ji)簿(bu)在(zai)確(que)認(ren)物(wu)權(quan)歸(gui)屬(shu)和(he)內(nei)容(rong)方(fang)麵(mian)具(ju)有(you)極(ji)高(gao)的(de)證(zheng)明(ming)力(li)
，另(ling)一(yi)方(fang)麵(mian)也(ye)承(cheng)認(ren)現(xian)實(shi)中(zhong)確(que)實(shi)存(cun)在(zai)不(bu)動(dong)產(chan)登(deng)記(ji)簿(bu)記(ji)載(zai)的(de)物(wu)權(quan)權(quan)屬(shu)和(he)內(nei)容(rong)與(yu)其(qi)真(zhen)實(shi)情(qing)況(kuang)不(bu)一(yi)致(zhi)的(de)情(qing)形(xing)，不(bu)能(neng)賦(fu)予(yu)不(bu)動(dong)產(chan)登(deng)記(ji)簿(bu)絕(jue)對(dui)的(de)證(zheng)明(ming)力(li)。”[1]

正如本案二審代理人韓星律師所言：“目前訴爭土地雖登記在B公司名下，但如果有足夠的證據表明實際權利人與登記權利人不一致的
，可以認定該物權歸實際權利人所有。本案中
，《合作協議書》中雙方約定土地共有的約定有效，且A公司已按協議約定出資完成訴爭土地的競買，並且A公司一直在行使共有權人的權利。協議約定雙方分別享有訴爭土地49%
、51%份額，該約定實際上是雙方對訴爭土地按份享有物權的一種處分和確認。”二審法院也讚同這一觀點。

五
、其他法院類似觀點

在其他法院作出的裁判文書中，也可以看到類似觀點。

1、廈門市卓富商貿有限公司
、陝西興慶熙園物業管理有限公司再審審查與審判監督民事裁定書（(2017)最高法民申1904號）。

法fa院yuan認ren為wei，雖sui然ran案an涉she土tu地di使shi用yong權quan登deng記ji在zai功gong德de公gong司si名ming下xia，但dan在zai功gong德de公gong司si與yu熙xi園yuan公gong司si之zhi間jian
，該gai不bu動dong產chan權quan利li登deng記ji證zheng書shu作zuo為wei物wu權quan憑ping證zheng，僅jin具ju有you權quan利li推tui定ding效xiao力li，不bu能neng當dang然ran作zuo為wei功gong德de公gong司si是shi該gai土tu地di唯wei一yi權quan利li人ren的de認ren定ding依yi據ju。在zai《合作開發協議書》《備忘錄》履行過程中，熙園公司實際支付了兼並費用、土地出讓金，實際投資、實際控製項目建設，並實際占有案涉土地，故熙園公司對包括土地使用權在內的案涉項目享有物權。

2、淄博市臨淄區城市建設綜合開發公司與淄博敬業燃料有限公司一般房地產開發經營合同糾紛申請再審民事裁定書（ (2013)民申字第2384號）。

法院認為
，涉案夏國用（2007）字第094號hao國guo有you土tu地di使shi用yong權quan證zheng上shang載zai明ming的de權quan利li人ren雖sui然ran是shi城cheng建jian公gong司si，但dan實shi際ji上shang為wei雙shuang方fang履lv行xing合he作zuo開kai發fa協xie議yi的de結jie果guo。對dui於yu涉she案an國guo有you土tu地di使shi用yong權quan的de獲huo得de
，除chu城cheng建jian公gong司si投tou入ru的de資zi金jin外wai，敬jing業ye公gong司si亦yi根gen據ju合he作zuo開kai發fa協xie議yi的de約yue定ding投tou入ru1000萬元。因此，涉案夏國用（2007）字第094號國有土地使用權為雙方共同投資合作開發期間所取得的共同財產，並非城建公司單獨所有的財產。

3
、張家口崇禮區泉通盛小額貸款有限公司
、田有權案外人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書（(2020)冀民申2329號）。

法院認為
，從上述三份協議來看，內容約定一致，與當事人陳述相吻合，應當認定登記在宏駿公司名下的陽國用（2016）第××號國有土地實際使用權人不是宏駿公司
，實際權利人為江文和田有權。田有權提供的“以陽原縣宏駿房地產開發有限公司名義開發陽原縣西苑路西
、西沙河南37.3畝土地投資明細”中明確記載江文、田有權各占50%份額，雖然該明細中沒有田有權、江文簽字

，但江文、田有權均予以認可，且與宏駿公司提供的公司賬戶：13×××72記載的入戶款項一致

，可以認定田有權在陽國用（2016）第××號國有土地使用權具有50%使用權。

4、中建二局第二建築工程有限公司與韓城市海燕房地產開發有限責任公司申請執行人執行異議之訴二審民事判決書（(2020)陝民終854號）。

fayuanrenwei，suianshetudideguoyoujiansheyongdishiyongquandengjizaiheducunweihuimingxia

，danbudongchanquanlizhengshuzuoweiwuquanpingzheng，jinjuyouquanlituidingdexiaoli，bunengdangranzuoweiweiyiquanlirenrendingdeyiju，cong《聯合開發協議書》約定的內容及實際履行情況看，海燕公司實際投資

、實際控製項目建設、實際占有案涉土地，根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若幹問題的解釋（一）》diertiaozhiguiding，keyirendinghaiyangongsiduibaokuoanshetudishiyongquanzaineidexiangmuxiangyouwuquan，xishijiquanliren
，yuanshenfayuanrenweihaiyangongsitigongdezhengjuzuyizhengmingqixiangyouzuyipaichuqiangzhizhixingdeminshiquanyiyiwubudang。

結  語

budongchandengjibuzaizhengjuzhongleishangshuyugongwenshuzheng
，zaiwuquanguishuheneirongfangmianjuyoujigaodezhengmingli

，danqiduiyubudongchanwuquanguishudezhengmingshitongguoquanlituidingzheyifangshiwancheng，dangaituidingshiyizhongquanlituidingerfeishishituiding
，yinweibudongchandengjibutuidinglidebiaodeshimouzhongquanlidecunzaihuobucunzai，erfeituidingdengjideyuanyinxingwei(買賣、贈與等)存在與否。當不動產登記權利人與真實權利人不相符時，不能僅僅依照登記確認物權
，應當根據《民法典》《民事訴訟法》等法律法規，結合證據來綜合認定不動產物權的歸屬。

注釋：

[1] 2026-03-28 13:05:48，人民法院報第二版 
，羅書臻。