摘要：《商品房買賣合同司法解釋》第五條明確了商品房買賣預約合同擬製成本約的製度，然而該條規定與《合同法司法解釋二》derendinghetongchenglidebiaozhunxiangchongtu，qiegaitiaofalvguidingdeguoyulongtonghemohu，quefakecaozuoxing，daozhizaishangpinfangmaimaihetongjiufenzhong，fayuanduiyuyuehebenyuehetongrendingbiaozhunwufaxingchengtongyidecaipanbiaozhun。benwenchangshijiushangpinfangmaimaiyuyueyubenyuetigongpanduanbiaozhun，bingdui《商品房買賣合同司法解釋》第五條之規定作出修改建議。
關鍵詞：預約；本約；商品房買賣合同；合同成立；
一、《商品房買賣合同司法解釋》第五條與相關法律規定存在矛盾
2003年最高人民法院《商品房買賣合同司法解釋》第五條的規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”，該條在2020年修正的《商品房買賣合同司法解釋》仍reng然ran保bao留liu延yan續xu。該gai條tiao實shi際ji係xi關guan於yu商shang品pin房fang預yu約yue合he同tong在zai何he種zhong情qing景jing下xia可ke認ren定ding為wei商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong的de規gui定ding，即ji學xue界jie通tong說shuo認ren為wei的de商shang品pin房fang買mai賣mai預yu約yue合he同tong擬ni製zhi成cheng本ben約yue的de製zhi度du。
2009年施行的《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋（二）》第一條規定合同的當事人、標的及數量確定的，合同成立。《民法典》實施後，雖然《合同法司法解釋二》已經廢止，但是該條款的精神依然延續，《全國法院貫徹實施民法典工作會議紀要》便明確新的司法解釋頒布前，依法適用民法典總則編、合同編需要重點關注的問題，其中第6條為：當事人對於合同是否成立發生爭議，人民法院應當本著尊重合同自由，鼓勵和促進交易的精神依法處理。能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，人民法院一般應當認定合同成立，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
從《合同法司法解釋二》看隻要當事人、標的，數量確定的，合同即當成立，而對於其他未明確的條款，則可以適用《合同法》第六十一、六十二條的合同漏洞填補規則進行補正。《民法典》則為第五百一十條、五百一十一條的規定。
而《商品房買賣合同司法解釋》規定商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，從《商品房銷售管理辦法》第十六條規定該條所規定的內容均為主要內容。本身《商品房銷售管理辦法》weibumenguizhang，xiaoliweijiejiaodi，yigaiguizhangguidingdezhuyaoneironglairendingshangpinfangmaimaihetongchenglidetiaojianzhiyi，xianranyuhetongfasifajieshiguidingdezhiyaodangshiren、標的，數量確定的，合同即當成立的規定相悖，也與民法典的的精神相違背。
二、《商品房買賣合同司法解釋》第五條將預約擬製成本約的條件存在缺陷
根據《商品房買賣合同司法解釋》第五條，商品房買賣中將預約擬製成本約應當滿足兩個條件：第一，認購、訂購、預訂等協議必須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容；第二，出賣人已經按照約定收受購房款。但這兩個條件均存在相應的缺陷。
（一）將出賣人收受房款作為條件，與合同實際履行即可認定合同成立的規定相較而言，顯得多此一舉
根據《民法典》disibaijiushitiaoguiding，zhiyaodangshirenyifangyijinglvxingzhuyaoyiwu，duifangjieshoushi，gaihetongchengli。jiwulunyaoshihetonghaishifeiyaoshihetong，zhiyaoyifangshijilvxinghetongzhuyaoyiwu，lingyifangjieshoude，gaihetongjigaochengli。zaishangpinfangmaimaihetongzhongduimaishoureneryan，qizhuyaoyiwujiushizhifufangkuan，chumairenjieshoufangkuande，yifuhehetongchenglidexingshiyaojian，shuangfangdangshirendeshangpinfangmaimaihetongguanxiyijingchengli。
在擬製製度中，將出賣人已經收受購房款作為條件之一，且要滿足兩個條件才告合同成立，與《民法典》第四百九十條是衝突的，而且多此一舉。
（二）《商品房銷售管理辦法》規製的是商品房買賣合同本約，而非對預約的規製；在預約合同中規製存在事實或法律上的障礙，有悖誠實信用原則，不利於維護交易的穩定性
《商品房銷售管理辦法》的(de)性(xing)質(zhi)為(wei)建(jian)設(she)部(bu)頒(ban)布(bu)的(de)部(bu)門(men)管(guan)理(li)規(gui)章(zhang)，係(xi)規(gui)範(fan)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)市(shi)場(chang)的(de)強(qiang)製(zhi)性(xing)規(gui)範(fan)，其(qi)出(chu)台(tai)目(mu)的(de)是(shi)為(wei)了(le)規(gui)範(fan)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)市(shi)場(chang)，實(shi)際(ji)係(xi)對(dui)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)本(ben)約(yue)的(de)規(gui)製(zhi)，而(er)在(zai)預(yu)約(yue)合(he)同(tong)階(jie)段(duan)，其(qi)中(zhong)的(de)一(yi)些(xie)內(nei)容(rong)在(zai)預(yu)約(yue)合(he)同(tong)中(zhong)由(you)於(yu)存(cun)在(zai)“事實或法律上的障礙”而不可能作出約定，將該對本約的規製擴大為對預約合同的規製，顯然無法實現。下文試就該規範認為應當具備的主要內容進行探討。
1、關於“交付使用條件及日期、裝飾、設備標準承諾”，《商品房銷售管理辦法》第三十條：“房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)應(ying)當(dang)按(an)照(zhao)合(he)同(tong)約(yue)定(ding)，將(jiang)符(fu)合(he)交(jiao)付(fu)使(shi)用(yong)條(tiao)件(jian)的(de)商(shang)品(pin)房(fang)按(an)期(qi)交(jiao)付(fu)給(gei)買(mai)受(shou)人(ren)。未(wei)能(neng)按(an)期(qi)交(jiao)付(fu)的(de)，房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)應(ying)當(dang)承(cheng)擔(dan)違(wei)約(yue)責(ze)任(ren)。規(gui)定(ding)了(le)商(shang)品(pin)房(fang)交(jiao)付(fu)條(tiao)件(jian)”。《建築法》第六十一條規定：“交jiao付fu竣jun工gong驗yan收shou的de建jian築zhu工gong程cheng，必bi須xu符fu合he規gui定ding的de建jian築zhu工gong程cheng質zhi量liang標biao準zhun，有you完wan整zheng的de工gong程cheng技ji術shu經jing濟ji資zi料liao和he經jing簽qian署shu的de工gong程cheng保bao修xiu書shu，並bing具ju備bei國guo家jia規gui定ding的de其qi他ta竣jun工gong條tiao件jian。建jian築zhu工gong程cheng竣jun工gong驗yan收shou合he格ge後hou方fang可ke交jiao付fu使shi用yong；未經驗收或驗收不合格的不得交付使用。”關guan於yu交jiao付fu使shi用yong的de條tiao件jian和he日ri期qi開kai發fa商shang往wang往wang在zai商shang品pin房fang預yu售shou合he同tong中zhong才cai能neng確que定ding，在zai預yu約yue合he同tong階jie段duan，交jiao付fu使shi用yong的de條tiao件jian和he日ri期qi顯xian然ran尚shang無wu法fa確que定ding，預yu約yue合he同tong中zhong往wang往wang對dui交jiao付fu使shi用yong對dui條tiao件jian和he日ri期qi約yue定ding模mo糊hu。
2、關於裝飾、設備標準供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施、公共配套建築的產權歸屬在預約合同階段均不能確定，均為不確定條款，屬於在預約階段難以完成的事項。
3、關於麵積差異的處理方式、辦ban理li產chan權quan登deng記ji的de有you關guan實shi現xian，作zuo為wei商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong的de必bi備bei條tiao款kuan，商shang品pin房fang麵mian積ji確que認ren的de依yi據ju為wei產chan權quan登deng記ji麵mian積ji或huo測ce繪hui成cheng果guo表biao，預yu約yue合he同tong階jie段duan確que定ding上shang述shu麵mian積ji是shi無wu法fa實shi現xian。
（三）擬製製度違背了契約自由原則
契約自由是合同法的基本原則，如當事人對預約有特別約定，那麼應當按照當事人的意思表示進行的，如當事人在預約合同中該合同為“預約”的，或者明確在將來一定期間內有權簽訂再行決定是否簽訂“商品房買賣合同”的，即使在內容上完全符合該司法解釋第五條規定的具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，也應當按照預約處理，故《商品房買賣合同司法解釋》第五條違背了當事人的意思自治。
（四）地方高院司法文件對該條規定的反思和完善
通過檢索各地高院的司法文件，我們發現北京高院、安徽高院、江蘇高院對《商品房買賣合同司法解釋》第五條在該省的適用條件做了一定的反思和調整：
1、上述高院將預約合同擬製成本約應當具備的合同主要內容做了限縮，《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的指導意見（試行）》【京高法發[2010]458號】第二條將應當具備的合同主要內容的範圍縮小為“擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式”。安徽高院《關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》（安徽省高級人民法院審判委員會民事執行專業委員會2012年3月5日第1次會議通過）第1條則將具備條件縮小為“擬購商品房的位置、麵積、價款”。江蘇高院《關於審理房地產合同糾紛案件若幹問題的解答》則將應當具備的合同主要內容則縮小為“當事人情況、商品房基本狀況、商品房價款及付款情況、交付使用情況”。
可以看到上述高院的規定有了一定的進步，但是上述司法文件中將商品房的價款、麵積、交付使用情況仍作為必須具備的內容，顯然與合同法司法解釋二的規定相衝突。
2、上述高院司法文件在辨別“本約”和“預約”上更具可操作性，也尊重當事人的自由意誌，如北京高院、江蘇高院在擬製製度中均加了一條但書“但當事人另有約定的除外”；安徽高院認為“但當事人明確約定認購書、購房意向書等協議僅為預約合同的除外”。可ke以yi說shuo安an徽hui高gao院yuan的de規gui則ze更geng加jia明ming確que，但dan是shi也ye縮suo小xiao了le認ren定ding為wei預yu約yue合he同tong的de範fan圍wei，比bi如ru雙shuang方fang在zai協xie議yi中zhong雖sui未wei明ming確que僅jin為wei預yu約yue合he同tong，但dan是shi約yue定ding在zai將jiang來lai一yi定ding期qi間jian簽qian訂ding本ben約yue，在zai這zhe種zhong情qing況kuang下xia，就jiu遇yu到dao了le適shi用yong問wen題ti。北bei京jing高gao院yuan、江蘇高院的規則更加靈活，但是也不可避免會產生操作的模糊性問題，導致司法裁判仍舊無法統一。
3、上述高院的司法文件均刪除了出賣人已經按約收受房款的這一限製。顯然，上述高院認為該規定與擬製製度是衝突的。
三、商品房預約與本約的判斷規則
（一）如協議明確約定為預約的，將協議認定為預約
合同自由是指當事人依法享有在合同訂立、變更、解除和內容確定等上的自主自願權利，不受任何外界力量的非法幹擾或幹預。從該原則出發，如當事人在協議中該合同為“預約”的，就應當認定為“預約”，而不宜認定為“本約”。
yinweicongchumairendejiaodu，zaidingligaixieyishi，shangpinfangjiansherengcunzaibuquedingxing，rujiaofushijianshangwufaquedingweimouyitedingshiqiqixianzhiqian，jiaofutiaojianzhurupaishui、供水、燃氣等小區的基礎設施設備，公共服務即其他配套設施，如小區的綠化比例、cheweichekudepeibiqingkuangdengkenengchuxiandebianhua，huozhecongmaishourenjiaodu，kaolvdaoshijifukuandenengli，shiyicixingzhifuhaishibanlianjiezhifuyijizijindeanpaishijian，daikuanzhengxinqingkuangdengshangweiqueding。
基ji於yu上shang述shu事shi實shi情qing況kuang，如ru協xie議yi明ming確que為wei預yu約yue的de，該gai協xie議yi的de效xiao力li應ying當dang僅jin限xian於yu雙shuang方fang為wei進jin一yi步bu達da成cheng商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong，對dui可ke以yi確que定ding的de內nei容rong寫xie入ru協xie議yi中zhong，對dui無wu法fa明ming確que的de因yin素su可ke以yi進jin行xing的de一yi種zhong持chi續xu的de磋cuo商shang和he談tan判pan，即ji使shi在zai內nei容rong上shang完wan全quan符fu合he該gai司si法fa解jie釋shi第di五wu條tiao規gui定ding的de內nei容rong，也ye應ying當dang按an照zhao預yu約yue處chu理li，而er不bu能neng按an照zhao本ben約yue處chu理li。事shi實shi上shang這zhe也ye為wei將jiang來lai正zheng式shi簽qian訂ding商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong留liu下xia了le一yi定ding的de空kong間jian，既ji可ke以yi避bi免mian雙shuang方fang當dang事shi人ren因yin出chu現xian不bu確que定ding因yin素su無wu法fa繼ji續xu履lv行xing，但dan被bei判pan定ding為wei構gou成cheng本ben約yue，而er必bi須xu承cheng擔dan商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong解jie除chu的de重zhong大da違wei約yue責ze任ren，而er不bu僅jin僅jin是shi締di約yue過guo失shi責ze任ren，當dang然ran預yu約yue與yu本ben約yue解jie除chu的de法fa律lv後hou果guo不bu在zai本ben文wen的de討tao論lun範fan圍wei；這也為雙方鎖定房源和客源提供了便利，促進交易機會。
gaizhongchulisiludehaochuzaiyushuangfangjunduigaixieyiyoulemingquedeyuqi，jifashuangfangxunzhaoqitajiaoyiduixiangdedongli，youliyukuodajiaoyijihui，erbubixianyubixudachengjiaoyidemaodun，yegeilejiaoyishuangfangshicuodejihui。xuejieguanyuyuyuehetong“必須磋商說”的理論也是這個道理，“因為預約中是強製雙方磋商，而不是強製雙方締約”。
（二） 雙方協議雖無明確約定為預約，但當事人明確約定將來有權再行決定是否訂立商品房買賣合同，也應當認定為預約
shouxian，rushuangfanghetongsuiranmeiyoumingqueweiyuyue，danshiruyuedingzaijianglaiyidingqijianneikeyijuedingshifoudinglishangpinfangmaimaihetong。yeji，xieyitiaokuanzhongmingqueshuangfangyouyijiushangpinfangmaimaihetongdinglihetong，yefuyuleshuangfangzhijianjingguoshenshensikao，quedingjianglaishifoudinglishangpinfangmaimaidequanli，nameyebuyingjixiedeshiyong《商品房買賣合同司法解釋》第(di)五(wu)條(tiao)的(de)規(gui)定(ding)，從(cong)客(ke)觀(guan)內(nei)容(rong)判(pan)斷(duan)以(yi)是(shi)否(fou)具(ju)備(bei)該(gai)司(si)法(fa)解(jie)釋(shi)第(di)五(wu)條(tiao)規(gui)定(ding)的(de)條(tiao)件(jian)來(lai)判(pan)斷(duan)是(shi)否(fou)構(gou)成(cheng)本(ben)約(yue)，而(er)應(ying)當(dang)將(jiang)該(gai)協(xie)議(yi)定(ding)性(xing)為(wei)預(yu)約(yue)。最(zui)高(gao)人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)在(zai)處(chu)理(li)成(cheng)都(dou)訊(xun)捷(jie)通(tong)訊(xun)連(lian)鎖(suo)有(you)限(xian)公(gong)司(si)與(yu)四(si)川(chuan)蜀(shu)都(dou)實(shi)業(ye)有(you)限(xian)責(ze)任(ren)公(gong)司(si)、sichuanyoulitouzikonggugufenyouxiangongsifangwumaimaihetongjiufenanfangyushouhetongjiufenandechulibianshicizhongsilu，jiruguodangshirenzaixieyizhongmingqueyoujianglaidinglibenyuedeyisi，yeyingdangpaichushiyong《商品房買賣合同司法解釋》第五條，進行客觀解釋的可能性。。
qici，gaijiaoyizhidujijukecaozuoxing，yefuhejiangdijingjichengben，tigaoshehuijingjixiaolvdeluoji。ruguoshuangfangzaigaiqixianjiemanzhiqian，quedingbuzaijinyibuqiandingshangpinfangmaimaihetongde，kaifashangkeyilijixunzhaoxiayigeqianzaijiaoyiduixiang，maifangkeyilingwaikaolvqitaloupan。wulunzaimaifangshichangxiatiaojianxiahaishizaimaifangshichangtiaojianxia，junkeyishijiaoyibufashengqingxie，dadaoyizhonghengpingzhuangtai，keyichanshengyizhonggaoxiaolvdejieguo。
（三）除以上兩種情形外，均應當認定為本約
我wo們men看kan到dao，近jin代dai民min法fa學xue說shuo的de發fa展zhan，是shi一yi種zhong從cong最zui初chu的de形xing式shi正zheng義yi轉zhuan而er導dao向xiang實shi在zai正zheng義yi的de路lu徑jing，在zai關guan注zhu當dang事shi人ren之zhi間jian意yi誌zhi自zi由you的de同tong時shi，鎖suo定ding交jiao易yi，維wei護hu交jiao易yi的de穩wen定ding性xing，在zai民min法fa發fa展zhan過guo程cheng中zhong出chu現xian了le越yue來lai越yue多duo的de製zhi度du安an排pai，“然而現代合同法為了適應鼓勵交易、增進社會財富的需要，各國合同法開始將合同必具條款的範圍限定得較小，通常限定於當事人和標的兩項”。
在我國民法中，合同漏洞填補規則正是基於該種製度安排的考慮，即合同具備當事人、標的，數量這三個“必備要素”，即告合同成立，其他如質量要求、履行地點、方式及期限、價款金額、履行費用負擔等均為合同訂立的“一般要素”不明確，均可以適用相應的填補機製進行補正，而不必拘泥於雙方必須再行進行磋商，導致交易無法實現。
實際上，《商品房買賣合同司法解釋》第(di)五(wu)條(tiao)規(gui)定(ding)擬(ni)製(zhi)度(du)製(zhi)定(ding)的(de)背(bei)景(jing)，也(ye)是(shi)基(ji)於(yu)當(dang)前(qian)我(wo)國(guo)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)市(shi)場(chang)整(zheng)體(ti)處(chu)於(yu)一(yi)種(zhong)賣(mai)方(fang)市(shi)場(chang)條(tiao)件(jian)，為(wei)了(le)避(bi)免(mian)出(chu)賣(mai)人(ren)利(li)用(yong)市(shi)場(chang)的(de)強(qiang)勢(shi)地(di)位(wei)，在(zai)同(tong)一(yi)時(shi)間(jian)段(duan)內(nei)尋(xun)找(zhao)過(guo)多(duo)的(de)買(mai)家(jia)，以(yi)繳(jiao)納(na)意(yi)向(xiang)金(jin)等(deng)名(ming)義(yi)違(wei)規(gui)獲(huo)取(qu)大(da)量(liang)資(zi)金(jin)，但(dan)買(mai)方(fang)卻(que)合(he)同(tong)目(mu)的(de)最(zui)終(zhong)落(luo)空(kong)無(wu)法(fa)獲(huo)得(de)房(fang)源(yuan)，使(shi)交(jiao)易(yi)處(chu)於(yu)一(yi)種(zhong)不(bu)平(ping)衡(heng)、無序、無法固定的狀態，猶如無腳之鳥，無根之浮萍。
《商品房買賣合同司法解釋》第五條將預約擬製成本約應當具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，且應當支付購房款實際履行，可以說與《商品房買賣合同司法解釋》的立法目的是相悖的，是將合同成立的必備要素做了無限擴大解釋，混淆了合同成立的“必備要素”和“一般要素”。在zai整zheng個ge司si法fa裁cai判pan體ti製zhi中zhong顯xian得de格ge格ge不bu入ru，是shi一yi種zhong倒dao退tui。將jiang買mai賣mai雙shuang方fang之zhi間jian為wei了le達da成cheng協xie議yi作zuo出chu的de讓rang步bu，放fang棄qi其qi他ta交jiao易yi機ji會hui的de努nu力li落luo空kong，破po壞huai了le交jiao易yi的de穩wen定ding性xing。實shi際ji上shang各ge地di司si法fa解jie釋shi已yi經jing對dui此ci作zuo出chu了le補bu正zheng，這zhe是shi這zhe一yi種zhong好hao的de跡ji象xiang。
據此，基於誠實信用原則，從鼓勵交易的角度出發，筆者認為隻要不存在當事人關於預約的特別約定的，商品房的認購書、訂購書、預訂書等協議均應認定為本約。
四、《商品房買賣合同司法解釋》第五條的修改建議
綜上，本文建議將《商品房買賣合同司法解釋》第五條修改為：“商品房的認購書、訂購書、預(yu)訂(ding)書(shu)等(deng)協(xie)議(yi)，當(dang)事(shi)人(ren)明(ming)確(que)約(yue)定(ding)為(wei)預(yu)約(yue)合(he)同(tong)，或(huo)約(yue)定(ding)當(dang)事(shi)人(ren)將(jiang)來(lai)有(you)權(quan)再(zai)行(xing)決(jue)定(ding)是(shi)否(fou)訂(ding)立(li)商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)的(de)，應(ying)認(ren)定(ding)為(wei)預(yu)約(yue)合(he)同(tong)。如(ru)無(wu)特(te)別(bie)約(yue)定(ding)，協(xie)議(yi)能(neng)夠(gou)確(que)定(ding)當(dang)事(shi)人(ren)名(ming)稱(cheng)或(huo)者(zhe)姓(xing)名(ming)、標的商品房座落房號和數量的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”
注釋：
[1] 《商品房銷售管理辦法》【建設部令第88號】第十六條：商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書麵商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建築的產權歸屬；（九）麵積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。
[2] 《民事審判指導與參考》總第67輯，人民法院出版社，2017年。
[3] 《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的指導意見（試行）》【京高法發[2010]458號】第二條：當事人簽訂的預購書、購房意向書等協議已經具備了擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式等合同主要內容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有約定的除外。
[4] 安徽省高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見（安徽省高級人民法院審判委員會民事執行專業委員會2012年3月5日第1次會議通過）第1條：當事人簽訂的認購書、購房意向書等協議雖然不具備《解釋》第五條規定的條件，但已經明確了擬購商品房的位置、麵積、價款且能夠實際履行的，可以認定為商品房買賣合同。但當事人明確約定認購書、購房意向書等協議僅為預約合同的除外。
[5] 《江蘇省高級人民法院關於審理房地產合同糾紛案件若幹問題的解答》如何認定商品房買賣合同本約？當事人簽訂的預購書、購房意向書等協議已經具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的當事人情況、商品房基本狀況、商品房價款及付款情況、交付使用情況等合同主要內容的，買受人主張已構成商品房買賣合同本約的，人民法院應予支持，但當事人另有約定的除外。
[6] 馬俊駒, 餘延滿，《民法原論》，法律出版社, 2010年，第499頁。
[7] 高富平主編，《民法學》，法律出版社，2005年，第502頁。
[8] 《最高人民法院公報》2015年第1期
參考文獻:
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[2] 馬俊駒, 餘延滿，《民法原論》，法律出版社, 2010年，第499頁。
[3] 高富平主編，《民法學》，法律出版社，2005年，第502頁。
[4] 《最高人民法院公報》2015年第1期。
