典型委托運營場景下，產業園區權屬明確，政府優惠政策準入和考核直觀清晰，運營商合同主要義務為招商運營、物業管理，不涉及與入駐企業的租賃合同關係，風險主要集中在招商、高新培育、稅收金額、zhishichanquanchengguodengfangmiandekaohe。danyouxieshihou，ziyuanchongzudeyunyingshanghuiyichanyeyunyingshangdeshenfenyuchanchengkaifashanghezuowanchengchanyegoudikaifabinghuoqubufenzichichuzuhuozhuanrangchangqishiyongquandefangshiyingli，huoyizhaoshangmingyixiaoshoukefengezhuanrangdegongyechangfang，zhexiechangjingxia，hetongfalvguanxicongdanyizhuanweifuhe，hetongzhutiheshuliangzengjia，fengxianyesuizhizengduohefuzahua。benwenzhong，bizhenixiequjigezaishiwuzhongpengdaodefengxianwentijinxingtaolun，tichuwanshanhefangfanyijian。
一、運營商發展背景和現實價值
無論是產業本身的發展，或是金融、人才等資源導入，還是政府稅收優惠政策、補貼、扶(fu)持(chi)培(pei)育(yu)落(luo)地(di)，都(dou)對(dui)產(chan)業(ye)集(ji)聚(ju)有(you)內(nei)生(sheng)要(yao)求(qiu)，和(he)上(shang)一(yi)個(ge)時(shi)代(dai)以(yi)工(gong)業(ye)用(yong)地(di)為(wei)主(zhu)要(yao)性(xing)質(zhi)的(de)零(ling)星(xing)產(chan)業(ye)供(gong)地(di)相(xiang)比(bi)，產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)也(ye)更(geng)有(you)利(li)於(yu)城(cheng)市(shi)規(gui)劃(hua)。另(ling)一(yi)方(fang)麵(mian)，在(zai)調(tiao)控(kong)政(zheng)策(ce)下(xia)，傳(chuan)統(tong)房(fang)開(kai)業(ye)務(wu)向(xiang)產(chan)業(ye)地(di)產(chan)延(yan)伸(shen)以(yi)及(ji)產(chan)業(ye)地(di)產(chan)商(shang)結(jie)合(he)政(zheng)府(fu)發(fa)展(zhan)的(de)強(qiang)烈(lie)動(dong)機(ji)，通(tong)過(guo)產(chan)城(cheng)融(rong)合(he)、片區開發等方式有力推動了產業園區數量和麵積的增長。
對園區來說，招商是第一生產力。能級高的城市，招商工作由開發區管委會和招商、投促部門以及城投、開投公司的各類平台公司負責；能neng級ji不bu足zu的de城cheng市shi或huo者zhe區qu縣xian城cheng市shi往wang往wang采cai取qu由you政zheng府fu在zai各ge個ge機ji關guan抽chou調tiao人ren手shou組zu成cheng各ge路lu招zhao商shang組zu，常chang年nian駐zhu紮zha在zai產chan業ye發fa達da的de城cheng市shi進jin行xing招zhao商shang引yin資zi。由you於yu政zheng府fu機ji關guan人ren員yuan能neng夠gou掌zhang握wo與yu把ba控kong優you惠hui政zheng策ce，有you些xie管guan委wei會hui領ling導dao級ji別bie很hen高gao，可ke以yi直zhi接jie決jue策ce優you惠hui政zheng策ce，對dui於yu招zhao商shang工gong作zuo的de效xiao率lv是shi有you促cu進jin的de。但dan是shi，隨sui著zhe產chan業ye升sheng級ji、高科技產業發展等因素，園區招商發生“引資”到“招才”轉變，現代化產業體係的建立與培育，主要依賴於知識和智力資源，資本追隨人才，人才吸引資本，園區招商需構建更為專業化、國(guo)際(ji)化(hua)的(de)招(zhao)商(shang)隊(dui)伍(wu)。顯(xian)然(ran)，政(zheng)府(fu)主(zhu)導(dao)搭(da)建(jian)這(zhe)樣(yang)的(de)招(zhao)商(shang)隊(dui)伍(wu)，其(qi)組(zu)織(zhi)和(he)經(jing)濟(ji)成(cheng)本(ben)都(dou)太(tai)高(gao)，效(xiao)率(lv)很(hen)低(di)。專(zhuan)業(ye)運(yun)營(ying)商(shang)擁(yong)有(you)強(qiang)大(da)的(de)招(zhao)商(shang)團(tuan)隊(dui)和(he)廣(guang)泛(fan)的(de)高(gao)層(ceng)次(ci)人(ren)才(cai)資(zi)源(yuan)，同(tong)時(shi)對(dui)產(chan)業(ye)和(he)高(gao)科(ke)技(ji)項(xiang)目(mu)的(de)理(li)解(jie)也(ye)更(geng)為(wei)透(tou)徹(che)，在(zai)重(zhong)大(da)項(xiang)目(mu)、科研機構和高層次人才項目的招引中更具優勢。
除招商之外，運營也是鳥之一翼，由運營公司提供專業的運營管理和金融、人力資源、知識產權、創chuang投tou基ji金jin等deng增zeng值zhi服fu務wu，為wei企qi業ye提ti供gong創chuang新xin要yao素su，而er政zheng府fu則ze專zhuan心xin扮ban演yan好hao政zheng策ce的de製zhi定ding和he兌dui現xian者zhe，項xiang目mu招zhao商shang的de協xie調tiao和he評ping估gu者zhe，績ji效xiao目mu標biao的de製zhi定ding和he考kao核he者zhe等deng角jiao色se，無wu疑yi更geng加jia有you利li於yu產chan業ye園yuan區qu招zhao商shang運yun營ying和he本ben地di產chan業ye發fa展zhan[1]。因此，產業園區運營商在“雙創”時代，得到了發展。尤其是一些擁有名校資源和TOP產業地產商背景的運營商同時也屬於地方政府招商引資的對象。
二、單一委托運營的風險
（一）考核方式約定不具體的風險
提供服務的優劣和激勵機製掛鉤，一般都需要考核，訂立合同時因為合作達成，雙方關係處在融洽階段，為體現“合作”的de姿zi態tai，往wang往wang對dui於yu價jia金jin條tiao款kuan之zhi外wai的de合he同tong內nei容rong不bu那na麼me計ji較jiao，某mou運yun營ying公gong司si與yu某mou開kai發fa區qu投tou資zi集ji團tuan設she立li的de平ping台tai公gong司si簽qian訂ding了le一yi份fen關guan於yu機ji器qi人ren園yuan區qu的de委wei托tuo運yun營ying管guan理li合he同tong，為wei該gai園yuan區qu提ti供gong招zhao商shang、運營、物wu業ye管guan理li等deng方fang麵mian的de服fu務wu，根gen據ju合he同tong的de約yue定ding，除chu每mei年nian對dui園yuan區qu稅shui收shou進jin行xing考kao核he外wai，服fu務wu期qi滿man還hai需xu要yao通tong過guo綜zong合he考kao核he才cai能neng支zhi付fu部bu分fen委wei托tuo運yun營ying服fu務wu費fei，具ju體ti指zhi標biao為wei稅shui收shou指zhi標biao、產業集聚度指標、shijiheguojiajigaoxinjishuqiyezhibiaohexinshenbaozhuanlishuliangzhibiao。qiman，youyumeiyouyuedingkaohedejutiliuchenghefangshi，weituofangzaiweiyuyunyingfangxieshangdeqingkuangxia，danfangweituoleyijiahuijishishiwusuochujuleshenhebaogao，shenhejieguoshimeiyoudadaochanyejijuduhegaoxinqiyezhibiao，yincizonghekaoheweitongguo。danshijishang，gaifenbaogaodeshifeichangjixiede，yinweigaiyuanqudezhaoshangxiangduichenggong，zonggong5家jia機ji器qi人ren企qi業ye，在zai入ru駐zhu時shi都dou已yi經jing是shi國guo家jia高gao新xin，在zai滿man租zu狀zhuang態tai下xia不bu可ke能neng也ye沒mei有you必bi要yao再zai培pei育yu市shi級ji高gao新xin，至zhi於yu產chan業ye集ji聚ju度du的de問wen題ti，由you於yu集ji聚ju度du的de概gai念nian比bi較jiao模mo糊hu，合he同tong也ye沒mei有you約yue定ding相xiang應ying的de計ji算suan方fang式shi，運yun營ying商shang認ren為wei所suo謂wei產chan業ye集ji聚ju度du是shi機ji器qi人ren產chan業ye企qi業ye占zhan園yuan區qu入ru駐zhu企qi業ye的de比bi例li，而er所suo有you企qi業ye的de入ru駐zhu都dou是shi經jing過guo開kai發fa區qu管guan委wei會hui審shen核he的de，符fu合he機ji器qi人ren產chan業ye，因yin此ci集ji聚ju度du應ying為wei100%。而平台公司一方認為應該按照承租麵積和總建築麵積的比來計算，由於零星麵積不適宜出租，存在合理空置，按照這種計算方法，“集聚度”shangweidadao。yunyingshangduipingtaigongsidanfangmianweituohuijishishiwusuoyouyiyi，duishenhebaogaoburenke，chengsong。susongjieguoduiyunyinggongsibuli，zaochenglejiaodasunshi。
（二）物業轉租風險
政(zheng)府(fu)主(zhu)導(dao)的(de)園(yuan)區(qu)並(bing)非(fei)均(jun)由(you)城(cheng)投(tou)等(deng)主(zhu)體(ti)新(xin)建(jian)開(kai)發(fa)，在(zai)創(chuang)新(xin)創(chuang)業(ye)的(de)大(da)潮(chao)下(xia)，為(wei)解(jie)決(jue)孵(fu)化(hua)空(kong)間(jian)問(wen)題(ti)，盤(pan)活(huo)低(di)效(xiao)的(de)存(cun)量(liang)工(gong)業(ye)廠(chang)房(fang)，常(chang)見(jian)會(hui)由(you)政(zheng)府(fu)平(ping)台(tai)公(gong)司(si)從(cong)大(da)型(xing)企(qi)業(ye)或(huo)事(shi)業(ye)單(dan)位(wei)承(cheng)租(zu)改(gai)造(zao)後(hou)交(jiao)予(yu)運(yun)營(ying)商(shang)來(lai)招(zhao)商(shang)運(yun)營(ying)，這(zhe)種(zhong)場(chang)景(jing)下(xia)，所(suo)謂(wei)非(fei)法(fa)轉(zhuan)租(zu)、zhuanzuqichaoguozulinqidengzhuanzuguanxizhongdechuantongwentiyinqijiaoqianbiaoyijiaoburongyifasheng。faner，bizherenweiyouyuzheleiqingzichanyunying，yunyinggongsibuhuiguoduoshenzhazulinhetongdetiaokuan，youqiduiyuquanliyiwutiaokuanhezhongzhijiechutiaokuanzhongdechengzurenxuheguijingying、安全經營、形(xing)象(xiang)經(jing)營(ying)等(deng)內(nei)容(rong)，因(yin)其(qi)屬(shu)宏(hong)觀(guan)的(de)套(tao)話(hua)不(bu)被(bei)重(zhong)視(shi)，但(dan)在(zai)某(mou)些(xie)時(shi)候(hou)，當(dang)園(yuan)區(qu)租(zu)金(jin)收(shou)益(yi)較(jiao)業(ye)主(zhu)出(chu)租(zu)時(shi)高(gao)出(chu)不(bu)少(shao)時(shi)，業(ye)主(zhu)方(fang)便(bian)會(hui)反(fan)複(fu)檢(jian)視(shi)租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)約(yue)定(ding)的(de)己(ji)方(fang)解(jie)除(chu)權(quan)，一(yi)些(xie)園(yuan)區(qu)安(an)全(quan)事(shi)件(jian)、xingzhengchufadouhuibeiyezhufangfangdazuowenzhang。bizhechuliguoyinlaoshujinrubiandianzhandaozhitingdianxuyaogongdianbumenjinjiqiangxiudeshijianbeiyezhufangyonglaizuoweijiechuhetongyijudeqingkuang，suiranzhezhongqingxingxiayezhufanghennandadaomude，danruguofashengjiaoyanzhongdeshijianerqieyezhuliyongchanquanrenduiyuanquwuyedeqiangkongzhi，weibibuhuidaozhihouguo，congerliansuodaozhiweituoyunyinghetongdebeipozhongzhichechang，zaochengsunshi。cizhongqingkuangruofasheng，zuoweichengzurendezhengfupingtaigongsiwangwanghaihuijiyucichengzuhetongzhongdeleisitiaokuanxiangyunyinggongsizhuize。
（三）政府平台公司惡意違約風險
和第二個例子中的業主方一樣，平台公司也容易在利益的驅使下對運營公司“過河拆橋”。由(you)於(yu)政(zheng)府(fu)投(tou)資(zi)平(ping)台(tai)公(gong)司(si)目(mu)的(de)為(wei)招(zhao)商(shang)引(yin)資(zi)，發(fa)展(zhan)本(ben)地(di)產(chan)業(ye)，增(zeng)加(jia)稅(shui)收(shou)充(chong)實(shi)財(cai)政(zheng)。因(yin)而(er)，為(wei)真(zhen)正(zheng)惠(hui)及(ji)入(ru)駐(zhu)企(qi)業(ye)，租(zu)金(jin)水(shui)平(ping)較(jiao)低(di)，尤(you)其(qi)在(zai)轉(zhuan)租(zu)狀(zhuang)態(tai)下(xia)，基(ji)本(ben)上(shang)做(zuo)的(de)是(shi)賠(pei)本(ben)生(sheng)意(yi)，卻(que)要(yao)支(zhi)付(fu)大(da)額(e)的(de)運(yun)營(ying)服(fu)務(wu)費(fei)。招(zhao)商(shang)服(fu)務(wu)集(ji)中(zhong)於(yu)前(qian)期(qi)，園(yuan)區(qu)招(zhao)商(shang)完(wan)成(cheng)後(hou)，企(qi)業(ye)並(bing)不(bu)會(hui)很(hen)快(kuai)流(liu)失(shi)，所(suo)以(yi)在(zai)集(ji)團(tuan)內(nei)部(bu)考(kao)核(he)競(jing)爭(zheng)壓(ya)力(li)下(xia)，平(ping)台(tai)公(gong)司(si)會(hui)有(you)更(geng)多(duo)的(de)驅(qu)動(dong)力(li)趕(gan)走(zou)運(yun)營(ying)公(gong)司(si)。雖(sui)然(ran)在(zai)第(di)一(yi)個(ge)案(an)例(li)背(bei)後(hou)能(neng)夠(gou)感(gan)受(shou)到(dao)利(li)益(yi)之(zhi)獸(shou)的(de)氣(qi)息(xi)，但(dan)畢(bi)竟(jing)是(shi)對(dui)約(yue)定(ding)的(de)爭(zheng)議(yi)，而(er)惡(e)意(yi)違(wei)約(yue)動(dong)機(ji)下(xia)的(de)行(xing)動(dong)力(li)會(hui)很(hen)強(qiang)，“協商”ruguobucheng，henyoukenenghuicaiquqiangzhiqingtuideshouduan。eryunyinggongsixiangtongguosusongshouduandedaojixulvxingdepanjue，zhishaozaidangdifayuanhenyounandu。jishifalvshangnenggoushixianjixulvxing，shishishangyouyuxiangmuruyuanshenpi、優惠政策兌現、後續考核等都在政府，無法實現真正的繼續履行，務實的選擇是盡量爭取損失賠償。
所以，單一受托運營情況下，由於合同相對方地位、合同履行的階段性特點以及司法救濟等特殊性，除了要審查關注委托運營合同的一般風險點，在訂立合同前，應該調查委托方或其股東、關聯公司有無見利忘“約”的曆史，充分收集其權利來源相關材料，對租賃合同要全麵審查，落實相應的承諾、擔(dan)保(bao)等(deng)風(feng)控(kong)措(cuo)施(shi)。對(dui)於(yu)付(fu)款(kuan)考(kao)核(he)條(tiao)款(kuan)力(li)求(qiu)具(ju)體(ti)明(ming)確(que)，賦(fu)予(yu)其(qi)可(ke)操(cao)作(zuo)性(xing)，考(kao)核(he)指(zhi)標(biao)要(yao)有(you)對(dui)應(ying)定(ding)義(yi)條(tiao)款(kuan)或(huo)說(shuo)明(ming)附(fu)件(jian)，還(hai)要(yao)約(yue)定(ding)考(kao)核(he)人(ren)員(yuan)的(de)產(chan)生(sheng)，第(di)三(san)方(fang)機(ji)構(gou)的(de)選(xuan)任(ren)方(fang)式(shi)等(deng)。另(ling)外(wai)，對(dui)於(yu)違(wei)約(yue)金(jin)的(de)金(jin)額(e)要(yao)約(yue)定(ding)充(chong)分(fen)，對(dui)於(yu)損(sun)失(shi)的(de)組(zu)成(cheng)力(li)求(qiu)羅(luo)列(lie)到(dao)位(wei)。
三、銷售代理+委托運營模式中的風險
此ci種zhong模mo式shi下xia，所suo謂wei招zhao商shang，在zai入ru駐zhu企qi業ye獲huo取qu研yan發fa生sheng產chan場chang地di方fang式shi上shang既ji有you開kai發fa企qi業ye自zi持chi部bu分fen的de租zu賃lin，也ye有you可ke售shou部bu分fen的de銷xiao售shou，政zheng府fu對dui於yu園yuan區qu準zhun入ru審shen查zha門men檻kan較jiao低di，開kai發fa企qi業ye以yi銷xiao售shou去qu化hua回hui籠long資zi金jin為wei主zhu要yao導dao向xiang。和he住zhu宅zhai商shang品pin房fang代dai理li銷xiao售shou領ling域yu有you全quan麵mian和he完wan善shan的de監jian督du管guan理li體ti係xi有you較jiao大da區qu別bie，產chan業ye用yong地di尤you其qi是shi傳chuan統tong工gong業ye用yong地di或huo倉cang儲chu用yong地di上shang開kai發fa的de廠chang房fang及ji其qi配pei套tao辦ban公gong、住zhu宿xiu等deng房fang地di產chan的de分fen割ge轉zhuan讓rang沒mei有you得de到dao法fa律lv的de明ming確que，所suo以yi其qi銷xiao售shou缺que乏fa法fa律lv監jian管guan的de同tong時shi又you缺que乏fa規gui範fan依yi據ju。但dan筆bi者zhe認ren為wei，該gai開kai發fa和he分fen割ge銷xiao售shou隻zhi要yao獲huo批pi仍reng然ran受shou到dao商shang品pin房fang預yu（銷）售法律法規的規製調整，對住宅商品房銷售代理機構的各類規範也同樣適用於產業地產，也就是說，代理招商的運營公司需要依據《城市房地產管理法》和《房地產經紀管理辦法》等法規規定的開展房地產經紀業務的資質，還應遵守《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》等deng關guan於yu銷xiao售shou行xing為wei的de規gui定ding。開kai發fa企qi業ye對dui於yu此ci類lei風feng險xian是shi非fei常chang清qing楚chu的de，在zai取qu得de預yu售shou證zheng之zhi前qian，不bu但dan不bu會hui出chu具ju商shang品pin房fang銷xiao售shou委wei托tuo書shu，還hai會hui在zai盡jin快kuai實shi現xian銷xiao售shou回hui款kuan的de驅qu動dong下xia要yao求qiu“提前招商”。此場景下，合同會把銷售行為包裝成“廠房定製協議”、“投資協議”，為避免監管風險，也會要求運營公司收取各種名義的款項。
shishishang，yidanfangguanbumenqidongjianguan，hetongguanxibingbunengzhuanhuadadaoguibimude，jiyibeirendingzaiqudeyushouzhengzhiqianweiguiyushou，erqiejishiqudeleyushouzhenghuofuhexianshoutiaojian，zhexieyichengyijin、定製款、投資款等名義收取的款項，也會因為法律禁止中介機構收取費用生產相應法律責任。《商品房銷售管理辦法》第二十八條規定：“受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用”。difangxingguifanhaiduifangkuanjinxingjianguan，liruhangzhoushiyaoqiufangdichanzhongjiejigouzaifangdichanmaimaidailiyewuzhongbudezhijieshouquhuobianxiangshouqufangwumaimaidangshirendejiaoyifangkuan。fangdichanzhongjiejigouyingdangzaiyinxingshelijianguanzhanghu，shixingzhuankuanzhuanyong，zhongjiegongsibudeyirenheliyoujiayinuoyong[2]。
由you於yu開kai發fa商shang急ji於yu回hui款kuan和he運yun管guan公gong司si急ji於yu獲huo得de招zhao商shang服fu務wu費fei和he獎jiang勵li在zai經jing濟ji利li益yi上shang取qu得de高gao度du統tong一yi，又you因yin為wei目mu前qian房fang管guan部bu門men對dui於yu產chan業ye地di產chan銷xiao售shou的de監jian管guan較jiao弱ruo，這zhe類lei情qing況kuang是shi比bi較jiao多duo的de，那na些xie以yi定ding製zhi、預約、投資、集資存款等“擦邊球”的方式應當盡快得到規範。
四、合作開發+自持運營模式中的風險
嚴(yan)格(ge)來(lai)說(shuo)，這(zhe)類(lei)風(feng)險(xian)屬(shu)於(yu)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)領(ling)域(yu)的(de)投(tou)資(zi)風(feng)險(xian)，本(ben)文(wen)不(bu)準(zhun)備(bei)也(ye)不(bu)可(ke)能(neng)對(dui)此(ci)進(jin)行(xing)全(quan)麵(mian)探(tan)討(tao)，僅(jin)舉(ju)一(yi)個(ge)和(he)自(zi)持(chi)物(wu)業(ye)運(yun)營(ying)相(xiang)關(guan)的(de)實(shi)例(li)，試(shi)揭(jie)風(feng)險(xian)一(yi)角(jiao)。
產業和城市的融合是地方政府的發展訴求，開發商最理想的狀態是房地產開發商除了完成一級開發、gongjianpeitaohechanyeyuanqukaifawai，huodezhuzhaiheshangyekaifadezushoushouyi，erzaichanyefazhanhuanjie，kaifashangcunzaiduanban。zhengfuquedebingbushikaifashang，shichanyedaoru，yunyinggongsizhangwofengfuchanyeziyuanshi，nenggoumibuchuantongfangdichankaifagongsizaichanyefazhanshangdebuzu，yinciliangzhecunzaihezuodejichu，yenenggouhuodezhengfudexinren。
某開發區管委會出讓一宗科研住宅綜合用地，本地開發企業找到某全國性科技城運營集團合作，和政府方反複溝通，同意由雙方成立SPV公司簽訂投資協議，給予資金平衡方案是除了住宅，科研用地部分可以再分割銷售49%，自持51%。基於上述條件，雙方在合作協議裏麵約定開發成本都由開發企業投入，占90%的股份。運營集團負責產業導入和後續自持運營，占10%的股份。雙方傾斜分配利潤，住宅和科研樓銷售收入歸屬開企業、科研樓租金前三年歸屬開發企業後由運營公司收取，招商引資返還收入、政策性收入、政府稅收獎勵等產業部分的收入歸屬運營商，待項目銷售到95%的時候開發商模擬退出，自持物業和稅費遺留給項目公司。後來項目進行不順利，由於開發企業資金鏈問題發生交付遲延、辦證遲延等問題，類獨棟的科研樓普遍存在外牆滲水等質量瑕疵，業主和承租企業投訴、訴訟頻繁，合作雙方也因租金歸屬發生糾紛。
運營商以自己的資源和招商能力參與合作開發，無償獲取持有物業資產，本應是風險小、收shou益yi高gao的de項xiang目mu，卻que因yin開kai發fa商shang的de常chang見jian風feng險xian被bei帶dai入ru到dao泥ni潭tan中zhong，影ying響xiang了le項xiang目mu招zhao商shang運yun營ying和he自zi身shen形xing象xiang。原yuan因yin在zai於yu，沒mei有you資zi金jin成cheng本ben投tou入ru不bu參can與yu操cao盤pan，對dui風feng險xian的de自zi然ran就jiu低di估gu，忽hu視shi了le對dui合he作zuo方fang的de調tiao查zha，合he作zuo協xie議yi放fang棄qi了le對dui成cheng本ben、量價和融資等環節的監管，沒能設計一套按時保質獲取自持物業又和銷售風險相對隔離的交易結構和風控措施。
五、總結
產業用地，尤其是工業、倉儲物流用地，雖然在統一立法上沒有明確禁止或限製轉讓，但因為是經濟發展最重要的保障要素，出讓產業用地有產業、稅收、投資強度等各類控製指標，因此各地均采取禁止或限製轉讓的原則（至少在政策如此）。另一方麵隨著新產業新業態的出現，必須要更靈活的用地和流通政策，其效率和利用率也會更高，近年來出現了彈性供地、兼容符合利用以及新型產業用地（M0）等規定，所以，產業地產特別是廠房，因為政策處於試驗期，在轉讓流通、銷售方麵立法供給還比較落後，監管體係遠不如住宅和商業地產領域，又涉及到產業、環保、稅收準入（退出）等，比較複雜。產業運營商參與開發、代理銷售應該充分對當地政策和項目、合作對象進行盡職調查，尤其在參與開發、自持運營項目要對投資進行充分專業測算，在設計交易結構、擬定協商合同條款時需注重風險控製。在單一委托運營模式中，也同樣具備參照意義。
注釋：
[1] 引自“園區在線”公眾號文章：《園區為什麼要委托運營》，2021.7.13.
[2] 《關於加強房地產中介代理房款監管的通知》，杭房局〔2003〕46號。
參考文獻：
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[2] 王振坡、單賀明《基於價值鏈的產業地產開發模式探討》
[3] 劉挺《產業地產盈利模式、難點及應對策略》
[4] 餘維運《我國產業地產的盈利方式及其未來發展趨勢》
[5] 國務院《關於推動創新創業高質量發展打造“雙創”升級版的意見》
[6] 國土資源部、國家發展和改革等《關於支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》
