現實中，小到個人承租住宅、公寓，大到商事主體承租寫字樓等辦公用房、商鋪等，在以出租方為主導的不動產租賃市場上，筆者經常可以在出租方提供的租賃合同樣本中發現這樣的條款，大意多為“承cheng租zu人ren逾yu期qi支zhi付fu租zu金jin或huo出chu租zu人ren解jie除chu租zu賃lin關guan係xi後hou
，出chu租zu人ren有you權quan要yao求qiu承cheng租zu人ren在zai規gui定ding時shi間jian內nei騰teng退tui房fang屋wu，否fou則ze視shi為wei承cheng租zu人ren放fang棄qi相xiang關guan物wu品pin的de所suo有you權quan，出chu租zu人ren有you權quan處chu分fen承cheng租zu人ren的de物wu品pin”。乍一看
，這條款似乎公平合理。在承租人違約（即逾期支付租金）或huo出chu租zu方fang依yi法fa或huo依yi約yue行xing使shi租zu賃lin合he同tong解jie除chu權quan的de前qian提ti下xia

，為wei使shi房fang屋wu恢hui複fu至zhi租zu賃lin合he同tong締di結jie之zhi前qian的de狀zhuang態tai而er要yao求qiu承cheng租zu人ren在zai規gui定ding時shi間jian內nei騰teng退tui房fang屋wu，符fu合he法fa之zhi本ben意yi。但dan在zai承cheng租zu人ren未wei如ru約yue騰teng退tui房fang屋wu的de情qing況kuang下xia，即ji視shi為wei承cheng租zu人ren對dui其qi屋wu內nei物wu品pin的de放fang棄qi，從cong而er使shi得de出chu租zu人ren有you權quan對dui其qi進jin行xing處chu分fen的de規gui定ding是shi否fou合he適shi卻que是shi值zhi得de商shang榷que的de。由you此ci衍yan生sheng出chu一yi係xi列lie的de問wen題ti，比bi如ru該gai處chu分fen權quan的de設she定ding本ben身shen是shi否fou合he法fa？其qi邊bian界jie如ru何he
？是shi否fou如ru上shang述shu規gui定ding所suo言yan

，可ke以yi寬kuan到dao足zu以yi使shi得de出chu租zu人ren無wu所suo限xian製zhi地di行xing使shi本ben屬shu於yu承cheng租zu人ren對dui於yu其qi物wu品pin享xiang有you的de處chu分fen權quan等deng。鑒jian於yu法fa律lv上shang對dui該gai問wen題ti並bing無wu明ming確que的de規gui定ding，故gu筆bi者zhe和he團tuan隊dui的de小xiao夥huo伴ban們men通tong過guo對dui一yi係xi列lie案an例li的de研yan究jiu和he比bi對dui
，總zong結jie出chu如ru下xia觀guan點dian，以yi饗xiang各ge位wei讀du者zhe。

一、司法判例要素彙總

二、“逾期不騰退房屋時
，屋內物品的所有權屬於出租人，出租人有權對其進行處分”的規定有效嗎？

根據《民法典》第143條[19]的(de)規(gui)定(ding)
，考(kao)察(cha)該(gai)規(gui)定(ding)的(de)有(you)效(xiao)性(xing)，在(zai)該(gai)條(tiao)的(de)三(san)個(ge)維(wei)度(du)上(shang)進(jin)行(xing)分(fen)析(xi)後(hou)得(de)出(chu)該(gai)規(gui)定(ding)是(shi)有(you)效(xiao)的(de)這(zhe)一(yi)結(jie)論(lun)並(bing)不(bu)困(kun)難(nan)。事(shi)實(shi)上(shang)
，在(zai)上(shang)述(shu)案(an)例(li)的(de)判(pan)決(jue)中(zhong)，我(wo)們(men)也(ye)得(de)到(dao)了(le)驗(yan)證(zheng)。上(shang)述(shu)18個案例中，有8個(ge)案(an)例(li)出(chu)租(zu)人(ren)與(yu)承(cheng)租(zu)人(ren)已(yi)通(tong)過(guo)簽(qian)訂(ding)合(he)同(tong)等(deng)方(fang)式(shi)約(yue)定(ding)，若(ruo)承(cheng)租(zu)人(ren)逾(yu)期(qi)騰(teng)退(tui)
，視(shi)為(wei)放(fang)棄(qi)房(fang)屋(wu)中(zhong)物(wu)品(pin)所(suo)有(you)權(quan)或(huo)承(cheng)租(zu)人(ren)可(ke)自(zi)行(xing)處(chu)置(zhi)承(cheng)租(zu)人(ren)房(fang)屋(wu)中(zhong)的(de)物(wu)品(pin)。其(qi)中(zhong)，7份判決中肯定了該約定的有效性。例如常州市中海物資有限公司與常州公路運輸集團有限公司財產損害賠償糾紛一審民事判決書
、changzhouwantenghuagongyouxiangongsiyuchangzhougongluyunshujituanyouxiangongsicaichansunhaipeichangjiufenyishenminshipanjueshudefaguan，tongweiyiren
，zailiangfenpanjuezhongdouzaiming，dangshirenzhijiandeyuedingshichengzurenzaitedingtiaojianxiafangqiwupinsuoyouquandetixian，shiduizishenquanlideyouxiaochufen，yincigaiyuedingshiyouxiaode。

但是
，8個案例中有1份案例認定當事人之間的約定無效。在吳欣與南昌世茂商業管理有限公司財產損害賠償糾紛、租賃合同糾紛一審民事判決書中，法院認為：“《中華人民共和國物權法》第四條[20]規定‘國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護
，任何單位和個人不得侵犯’。第六十六條[21]規定‘私人的合法財產受法律保護
，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞’。原、被告簽訂的《租賃經營合同書》中關於‘合同提前終止但原告延期交還商鋪時，商鋪內一切裝飾、家具、設施設備、貨品、物料等任何物品均視為原告放棄所有權
，被告有權以合適的方式處理’的約定，違反了上述法律規定，屬於無效約定。”筆bi者zhe認ren為wei，該gai認ren定ding的de結jie論lun是shi值zhi得de商shang榷que的de。其qi未wei區qu分fen法fa律lv強qiang製zhi性xing規gui定ding中zhong的de管guan理li性xing規gui範fan和he效xiao力li性xing規gui範fan，而er籠long統tong地di將jiang違wei反fan法fa律lv的de強qiang製zhi性xing規gui定ding的de內nei容rong都dou認ren定ding為wei無wu效xiao的de做zuo法fa
，背bei離li了le現xian行xing相xiang關guan法fa律lv和he司si法fa解jie釋shi以yi及ji民min法fa學xue理li論lun
，參can考kao價jia值zhi有you限xian。

另外

，值得注意的是
，在8個案例中，有1個案例（葉倩君與韋雲萍、桂林市旋彩資產管理有限公司財產損害賠償糾紛一審民事判決書）
，當(dang)事(shi)人(ren)主(zhu)張(zhang)所(suo)簽(qian)租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)中(zhong)逾(yu)期(qi)騰(teng)房(fang)視(shi)為(wei)放(fang)棄(qi)物(wu)品(pin)所(suo)有(you)權(quan)的(de)條(tiao)款(kuan)為(wei)格(ge)式(shi)條(tiao)款(kuan)
，但(dan)法(fa)院(yuan)並(bing)未(wei)對(dui)此(ci)作(zuo)出(chu)明(ming)確(que)回(hui)應(ying)，也(ye)未(wei)將(jiang)格(ge)式(shi)條(tiao)款(kuan)作(zuo)為(wei)合(he)同(tong)效(xiao)力(li)的(de)分(fen)析(xi)重(zhong)點(dian)
，而(er)是(shi)認(ren)為(wei)：“原告與被告簽訂《商鋪租賃合同》，是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、法規強製性規定
，屬有效合同
，當事人應當按照約定全麵履行自己的義務。”可見，實務中，利用格式條款來挑戰該約定的有效性時，其被裁判機關認可的可能性也較低。

三、何種因素將影響出租人是否會因處分行為承擔侵權責任
？

經確認，在18個案例中，有11個案例（包括存在當事人之間的約定但法院未按約定判決的案例，以及不存在當事人之間的約定的案例）法院認定出租人處置承租人財物屬於侵權行為，而這種認定主要從以下三個層麵進行考察：（1）出租人是否已采取其他合法途徑進行救濟但未果，例如出租人是否已提起訴訟
、申請法院強製執行等；（2）出租人是否在處置承租人財物前，對承租人進行了通知並給予了承租人搬離物品的合理期限；（3）出租人處置物品時是否盡到審慎義務，主要指將承租人物品轉移保管時，是否選擇合適的儲存環境
、是否登記造冊、搬(ban)運(yun)時(shi)是(shi)否(fou)小(xiao)心(xin)謹(jin)慎(shen)等(deng)。如(ru)果(guo)同(tong)時(shi)符(fu)合(he)以(yi)上(shang)三(san)個(ge)條(tiao)件(jian)
，則(ze)出(chu)租(zu)人(ren)處(chu)置(zhi)承(cheng)租(zu)人(ren)物(wu)品(pin)通(tong)常(chang)不(bu)易(yi)被(bei)認(ren)定(ding)為(wei)侵(qin)權(quan)。但(dan)是(shi)，通(tong)過(guo)審(shen)閱(yue)案(an)例(li)，可(ke)以(yi)發(fa)現(xian)對(dui)三(san)個(ge)層(ceng)麵(mian)進(jin)行(xing)全(quan)麵(mian)考(kao)察(cha)的(de)較(jiao)少(shao)，11個案例中隻有3個案例進行了全麵考察，其他8個案例僅對一個或兩個層麵進行考察
，如果有一項不符合
，則極易被認定為侵權。

而在8個存在當事人之間的約定的案例中，僅有3個ge案an例li，法fa官guan完wan全quan基ji於yu約yue定ding的de內nei容rong支zhi持chi了le出chu租zu人ren對dui承cheng租zu人ren物wu品pin的de處chu置zhi行xing為wei
，認ren定ding出chu租zu人ren的de處chu置zhi不bu構gou成cheng侵qin權quan

，判pan決jue出chu租zu人ren無wu需xu賠pei償chang承cheng租zu人ren因yin出chu租zu人ren自zi行xing處chu置zhi物wu品pin所suo致zhi的de損sun失shi。而er其qi餘yu5個ge案an例li中zhong，法fa院yuan沒mei有you按an照zhao當dang事shi人ren之zhi間jian的de約yue定ding
，而er是shi判pan決jue出chu租zu人ren應ying對dui承cheng租zu人ren部bu分fen或huo全quan部bu的de損sun失shi承cheng擔dan損sun害hai賠pei償chang責ze任ren。可ke見jian，即ji便bian大da多duo數shu法fa院yuan認ren為wei該gai種zhong約yue定ding是shi有you效xiao的de
，但dan出chu租zu方fang處chu分fen承cheng租zu人ren物wu品pin的de行xing為wei如ru果guo不bu履lv行xing上shang述shu的de給gei予yu必bi要yao期qi限xian、及時通知、公力救濟、妥善處置等必要程序的情況下也極易被認定為侵權，從而因此承擔損害賠償責任。

四
、承租人在該約定下的責任承擔

我們發現，在18個案例中
，有13geanli，fayuanpandingchengzurenyehuoduohuoshaoxuyaoduiqisunshichengdanyidingzeren，jutichengdanzerendefeneyoufayuangenjudangshirendeguocuochengduzhuoqingkaoliang。fayuanyaoqiuchengzurenchengdanzerendeliyouzhuyaoweichengzurenmeiyoujishitengchuqiwupin
，huozaichuzurenjiangchengzurendewupinbanlisheanfangwuhou，chengzurenmeiyouzaiheliqixianneijishiquhui。fayuanduoshurenweizaicizhongqingkuangxia，chengzurendexingweishifangrenwupinsunhaifashengdexingwei，duiwupinsunshiyingdangzixingchengdanbufenhuoquanbuzeren。

另外
，承租人也應注意，逾期騰房極易構成對出租人對房屋享有的所有權的侵權，一旦發生
，將需賠償出租人房屋占有使用費。根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋（2009）》第18條（現《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋（2020修正）》第13條）：“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的
，人民法院應予支持。”而在上述18個案例中，有4個案例法院認定承租人逾期騰房的行為侵害了出租人的房屋所有權，其中2個案例支持了出租人反訴要求承租人支付房屋占有使用費的訴訟請求。故對於承租人而言，也要及時
、妥善地履行自身的義務
，避免因此造成損失的擴大。

五
、我們的建議 

綜上，對於出租人而言，即便在雙方簽署的租賃合同中存在諸如“承租人逾期不騰退房屋時，出租人有權對承租人物品進行處分”的條款，也不意味其可以因此具備為所欲為的權利，如其處置行為不當
，造成承租人更大的損失，將有因此承擔侵權責任的風險
；而對於承租人而言，其也要及時履行自身的相關義務
，如騰退房屋、清理物品等，避免義務履行行為的不當而給出租方造成損失時承擔相應的不利後果。

[1]詳見 (2018)京01民終6614號判決書。

[2] 詳見(2017)滬01民終3043號判決書。

[3] 詳見 (2016)豫17民終2932號判決書。

[4] 詳見(2012)滬二中民二(民)終字第1314號判決書。

[5] 詳見(2016)粵0281民初231號判決書。

[6] 詳見 (2011)滬二中民二(民)終字第96號判決書。

[7] 詳見 (2015)魏民一初字第167號判決書。

[8]詳見 (2015)昆民一終字第178號判決書。

[9] 詳見(2017)贛0102民初4549號判決書。

[10] 詳見(2019)京0102民初30302號判決書。

[11] 詳見(2017)浙0103民初3820號判決書。

[12] 詳見(2019)粵13民終619號判決書。

[13] 詳見(2018)陝01民終272號判決書。

[14]詳見 (2020)湘08民終463號判決書。

[15] 詳見(2020)蘇0402民初5112號判決書。

[16] 詳見(2020)蘇0402民初5123號判決書。

[17] 詳見(2020)滬02民終9033號判決書。

[18] 詳見(2019)桂0305民初2233號判決書。

[19] 第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規的強製性規定
，不違背公序良俗。

[20] 現為《民法典》第3條：民事主體的人身權利、財產權利以及其他合法權益受法律保護，任何組織或者個人不得侵犯。

[21] 現為《民法典》第267條。