伴(ban)隨(sui)著(zhe)中(zhong)國(guo)經(jing)濟(ji)的(de)後(hou)發(fa)崛(jue)起(qi)，中(zhong)國(guo)的(de)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)始(shi)終(zhong)縈(ying)繞(rao)著(zhe)令(ling)人(ren)難(nan)以(yi)拒(ju)絕(jue)的(de)誘(you)惑(huo)，房(fang)產(chan)所(suo)具(ju)備(bei)的(de)穩(wen)定(ding)高(gao)額(e)回(hui)報(bao)率(lv)不(bu)僅(jin)僅(jin)使(shi)得(de)其(qi)常(chang)年(nian)成(cheng)為(wei)炒(chao)房(fang)客(ke)的(de)心(xin)頭(tou)好(hao)，同(tong)時(shi)也(ye)讓(rang)其(qi)榮(rong)登(deng)權(quan)錢(qian)交(jiao)易(yi)榜(bang)單(dan)上(shang)的(de)熱(re)銷(xiao)產(chan)品(pin)（賄賂），尤其是在北上廣深這些房價奇高的一線城市，房產儼然已經化身成為了最合適不過的權力對價。
在房屋類受賄案件之中，實際可以細分為以下兩種案件：第一種，受賄人直接收受行為人為其全款購買的房屋【物品型受賄】，受賄金額為本房產對應的客觀市場價值；第二種，受賄人以明顯低於市場的價格向請托人購買房屋【交易型受賄】[1]，受賄金額為受賄人向請托人實際支付的購房款與房屋對應客觀市場價值之間的差價款。
zaifangwuleishouhuianjianzhong，sifashijianduiyuruherendingshouhuijinedewentijihubucunzairenhezhengyi，nandianchuxianzaihouxudesheanfangwuzhixinghuanjie，duiyuzhuizangfanweidejutibawo。xiangjiaoyushangshusuoyandediyizhongfangshi，dierzhongfangshi【交易型受賄】無疑具有更強的隱蔽性，因此深得受賄人的青睞，故筆者在本文僅對第二種情況展開討論。
一、交易型受賄涉案房屋追贓範圍的標準規範
無論是《07年受賄意見》[2]亦或是《2016年貪汙賄賂解釋》[3]都沒有明確受賄罪案件的基本追贓邏輯是什麼，因此有必要回歸到刑法追贓的基本框架下去尋求答案，《刑法》第六十四條對於犯罪物品的處理事項作出了原則性規定“犯罪分子違法所得的一切財物，應當予以追繳或者責令退賠；對被害人的合法財產，應當及時返還；違禁品和供犯罪所用的本人財物，應當予以沒收。沒收的財物和罰金，一律上繳國庫，不得挪用和自行處理”，但是這裏所說的“一切財物”仍意味不明，不能為司法官員處理實務問題提供任何規範化指引。
為破解長期以來困擾司法官員的刑事涉案財物執行難題，最高院於2014年10月30日發布了《最高人民法院關於刑事裁判涉財產部分執行的若幹規定（法釋〔2014〕13號）》（以下簡稱“《刑事裁判涉財產部分執行規定》”），該規定是最高院出台的第一個對刑事涉案財物執行問題作出的專門性規定，該規定第十條重申了刑事追繳的基本原則“對贓款贓物及其收益，人民法院應當一並追繳”，另外還確立了贓款贓物轉化形態的追繳原則“被bei執zhi行xing人ren將jiang贓zang款kuan贓zang物wu投tou資zi或huo者zhe置zhi業ye，對dui因yin此ci形xing成cheng的de財cai產chan及ji其qi收shou益yi，人ren民min法fa院yuan應ying予yu追zhui繳jiao。被bei執zhi行xing人ren將jiang贓zang款kuan贓zang物wu與yu其qi他ta合he法fa財cai產chan共gong同tong投tou資zi或huo者zhe置zhi業ye，對dui因yin此ci形xing成cheng的de財cai產chan中zhong與yu贓zang款kuan贓zang物wu對dui應ying的de份fen額e及ji其qi收shou益yi，人ren民min法fa院yuan應ying予yu追zhui繳jiao。”[4]
對於上述規定中“收益”一詞的概念，最高人民法院劉貴祥法官及閆燕法官在《<關於刑事裁判涉財產部分執行的若幹規定>的理解與適用》一文中解讀道“收益包括贓款贓物的自然孳息、法定孳息以及將贓款贓物置業、投資所獲取的租金、股金分紅等物質利益”，這個解讀美中不足的地方在於未明確將自然增值[5]囊nang括kuo其qi中zhong，正zheng是shi如ru此ci才cai導dao致zhi了le諸zhu多duo法fa院yuan對dui於yu涉she案an財cai物wu的de追zhui贓zang範fan圍wei產chan生sheng了le不bu同tong的de認ren識shi。但dan從cong理li論lun出chu發fa，對dui涉she案an房fang屋wu的de自zi然ran增zeng值zhi部bu分fen予yu追zhui繳jiao實shi際ji上shang不bu存cun在zai任ren何he爭zheng議yi，正zheng如ru著zhu名ming法fa諺yan所suo言yan“任何人不得從自己的違法行為中獲利”。
綜上所述，交易型受賄中，涉案房屋的追贓範圍既包括房屋差價款本身，也包括差價款對應份額的孳息以及自然增值。
二、涉案房屋追贓範圍的司法亂象
1、情形A：僅追繳了房屋差價款本身，未對孳息及自然增值進行追繳
案例1：丁X寬受賄案[6]
案情簡述：
北京市第二中級人民法院認定被告人丁X寬於2001年至2003年(nian)間(jian)，利(li)用(yong)擔(dan)任(ren)北(bei)京(jing)市(shi)經(jing)濟(ji)委(wei)員(yuan)會(hui)委(wei)員(yuan)，主(zhu)管(guan)工(gong)業(ye)企(qi)業(ye)生(sheng)產(chan)經(jing)營(ying)的(de)職(zhi)務(wu)便(bian)利(li)，為(wei)北(bei)京(jing)市(shi)琉(liu)璃(li)河(he)水(shui)泥(ni)廠(chang)生(sheng)產(chan)經(jing)營(ying)提(ti)供(gong)幫(bang)助(zhu)，後(hou)被(bei)告(gao)以(yi)明(ming)顯(xian)低(di)於(yu)市(shi)場(chang)的(de)價(jia)格(ge)（43.6萬元）從琉璃河水泥廠購買了位於北京亞運村附近的房屋一套，差價款共計人民幣41萬餘元。（經價格鑒定，被告購買時該房屋實際價值為人民幣83.38萬元）
後續執行：
根據該案判決書及對應執行裁定書[7]，辦案單位對於被告人丁X寬以明顯不合理低價購買的涉案房屋並未查封，而對於該涉案房屋的追贓範圍，最後也僅僅是追繳了差價款人民幣41萬餘元，對於差價款（贓款）對應份額部分的孳息及自然增值部分並沒有予以處理。
2、情形B：僅追繳了房屋差價款本身及孳息，未對自然增值進行追繳
案例2：吳X安受賄一案[8]
案情簡述：
福建省廈門市中級人民法院認定被告人吳X安於2000年至2010年期間，利用擔任廈門市規劃管理局用地處副處長、處長、建築工程管理處處長的職務便利，為陳某1實際控製的國某公司、誠信置業公司在開發房地產項目辦理相關規劃審批手續等事項上提供幫助。2010年8月23日，吳X安以其二哥吳某1的名義，出資1,140,175.6元向陳某1購買國某公司開發的金山西二裏251號（國際山莊）住宅（別墅）一套。經廈門市海滄區價格認證中心鑒定，該房產市場價9,742,633元。吳景安通過以明顯低於市場價格購房的方式收受陳某1送予的賄賂8,602,457.4元。
後續執行：
本案中，房屋差價款8,602,457.4元被認定為被告人吳X安的犯罪所得，且判決書明確追繳該處房產的孳息（在本案中，該房產由吳景安將該別墅出租，由其二哥吳某1夫妻代收租金），但(dan)是(shi)判(pan)決(jue)書(shu)並(bing)未(wei)提(ti)及(ji)對(dui)房(fang)屋(wu)自(zi)然(ran)增(zeng)值(zhi)部(bu)分(fen)的(de)追(zhui)繳(jiao)問(wen)題(ti)。另(ling)外(wai)，判(pan)決(jue)書(shu)還(hai)明(ming)確(que)要(yao)將(jiang)該(gai)處(chu)房(fang)產(chan)進(jin)行(xing)拍(pai)賣(mai)，拍(pai)賣(mai)價(jia)款(kuan)用(yong)於(yu)執(zhi)行(xing)財(cai)產(chan)刑(xing)及(ji)用(yong)於(yu)犯(fan)罪(zui)所(suo)得(de)（包含孳息）的追繳。
3、情形C：同時追繳了房屋差價款本身、孳息以及自然增值
案例3：韓X保受賄一案[9]
案情簡述：
江蘇省高級人民法院認定被告人韓X保2006年至2010年期間，利用其擔任江蘇省原溧水縣人民防空辦公室主任的職務便利，為南京寧欣房地產開發有限公司（以下簡稱“寧欣公司”）在人防易地建設費收取等方麵提供幫助。2013年6月，韓X保以44.5195萬元的價格購買該公司開發的陽光佳苑小區16幢1單元201室住房一套。經評估，上述房產時價85.6萬元，韓X保購房價格明顯低於市場價格，低價購房的差價款為41.0805萬元。2014年，韓X保將上述房產以80萬元的價格出售給萬某。
此外，2007年3月份，被告人韓X保bao利li用yong其qi擔dan任ren江jiang蘇su省sheng原yuan溧li縣xian人ren民min防fang空kong辦ban公gong室shi主zhu任ren的de職zhi務wu便bian利li，為wei原yuan溧li水shui縣xian大da金jin山shan莊zhuang國guo防fang園yuan管guan理li處chu在zai建jian設she人ren防fang民min防fang教jiao育yu展zhan館guan等deng方fang麵mian提ti供gong幫bang助zhu，以yi8萬元/套的價格為其本人和萬某購買該管理處下屬大金山物業管理有限公司的金山公寓6幢201室和3幢404室住房二套。經評估，當時上述房產對外銷售的市場價格分別為15.6萬元和15.3萬元，韓X保購房價格明顯低於市場價格，低價購房的差價款為14.9萬元。後韓X保、萬某分別將上述房產出售，分別得款22萬元、22.68萬元。
後續執行：
本案中，法院最終認定韓X保的違法所得數額的為139.9805萬元，另外法院還明確了犯罪所得所對應的孳息為6.64wanyuan，danshibingweitijicichuzixidejutijisuanfangfa，bizhetongguojisuanmingquelepanjueshuzhongsuotijidezixishijishangduiyingdeshidijiagoufangchajiakuanduiyingfenedeziranzengzhi。
三、結語
zaibenwenzhong，bizheyijiaoyixingshouhuizhongdesheanfangwudezhuizangfanweizuoweizheyandian，congxiangguansheancaichanzhixingguifanyijisifaanlilianggeweiduchufa，shitugoulewoguosifashijianzhongxingshisheancaiwuzhixingwentidexianzhuangyuzhengjie，xiangjiaoyurenzuirenfazhidudengyanjiurequ，xingshisheancaiwudezhixingwentishizhongshixuejieyanjiudeyigebumaozhidi，xiwangxiangguanxuezheduiciwentinenggouyuyizhongshi，zuigaoyuanyexuyaoyishenzuoze，duiyuxingshisheancaiwuzhixingwentizhongdenandianwentiyuyitiaoyan（例如刑事涉案財物的審前保全程序、對於被害人損失的退賠程序），對《刑事裁判涉財產部分執行規定》中的內容予以細化更新或者另外出台補充性的執行細則。
如此一來，這刑事審判的最後一公裏才算是有了常規化的基本動作，而不至於繼續地野蠻生長。
注釋：
[1] 當然，受賄人也可以明顯高於市場的價格向請托人出售房屋，兩種模式其實是等價的。
[2] 2007年7月8日，最高人民法院、最高人民檢察院聯合發布了《關於辦理受賄刑事案件適用法律若幹問題的意見（法發〔2007〕22號）》，本文簡稱“《07受賄意見》”
[3] 2016年4月18日，最高人民法院、最高人民檢察院聯合發布了《關於辦理貪汙賄賂刑事案件適用法律若幹問題的解釋（法釋〔2016〕9號）》，本文簡稱“2016年貪汙賄賂解釋”
[4] 刑訴法解釋（2021年）第四百四十三條延續了這一表述
[5] 自然增值作為民商法領域出現的高頻詞彙從未在刑事領域相關規定內出現
[6] 案號：(2015)二中刑初字第48號
[7] 具體裁定內容可參照(2015)二中執字第745號以及(2015)二中執字第745號之一
[8] 案號：(2017)閩02刑初10號
[9] 案號：(2018)蘇刑終259號
