2021年3月1日，自發布之日起就備受關注和熱議的《深圳經濟特區城市更新條例》（簡稱“《條例》”）正式施行。該《條例》作為規範深圳城市更新活動的首部地方性法規
，從程序到內容均對既有城市更新製度規則作出了進一步完善。本文將對《條例》的亮點之一“搬遷補償協議預告登記規則”進行解讀，以期與業界同仁共同交流。

一、 製度背景簡述

banqianbuchangshichengshigengxinxiangmuzhongdeguanjianhuanjie，banqianrentongguoyubeibanqianrenqiandingbanqianbuchangxieyi，mingqueshuangfangzhijiandequanliyiwu，jiangbeibanqianfangwuxiangguanquanyizhuanyidaotongyizhuti，congerxingchengdanyizhuti，qudechengshigengxinxiangmudeshishizhutizige。

實務操作中，搬遷補償協議的違約問題
，尤其是物業權利人在簽署協議後又對被搬遷房屋另行處置（包括轉讓、抵押等）
、與第三方再次簽署搬遷補償性質的協議文件等“一物二賣”、任意毀約的情況屢見不鮮

，使得相關方因此遭受巨大損失。實踐中，業界已關注到此類問題並提出相關完善建議，例如：主張實行實時備案製度，而不是目前深圳市多數區域實行的“集中備案”操作（“集中備案”操作是指鑒於現行法規政策沒有對備案時間作出具體規定，故部分政府部門前期因擔心無法確認是否已形成單一主體、無法確認開發商的實施主體資格，因而拒絕單獨就單份搬遷補償協議進行及時備案，導致出現過長的“已簽約
、未備案”的空窗期現象），以yi便bian在zai政zheng府fu相xiang關guan職zhi能neng部bu門men盡jin早zao確que認ren首shou次ci搬ban遷qian補bu償chang協xie議yi的de簽qian約yue事shi實shi
，進jin而er一yi定ding程cheng度du減jian少shao被bei搬ban遷qian人ren再zai次ci處chu置zhi被bei搬ban遷qian房fang屋wu的de情qing況kuang。但dan前qian述shu建jian議yi措cuo施shi僅jin為wei理li論lun層ceng麵mian的de探tan討tao，尚shang未wei被bei立li法fa部bu門men正zheng式shi采cai納na。

二、 《條例》相關規定及解讀

2020年底發布並於今2021年3月1日施行的《深圳經濟特區城市更新條例》在第二十九和第三十一條中
，對搬遷補償協議預告登記製度進行了規定：

《條例》第二十九條：拆除重建類城市更新項目的市場主體與物業權利人應當遵循平等、公平的原則簽訂搬遷補償協議。

市城市更新部門應當製定並發布搬遷補償協議示範文本，包括協議生效時間、生效條件
、搬遷補償標準和方式、協議有效期
、權利義務
、預告登記約定、不得加改擴建、違約責任等內容。

市shi場chang主zhu體ti應ying當dang將jiang已yi簽qian訂ding的de搬ban遷qian補bu償chang協xie議yi報bao區qu城cheng市shi更geng新xin部bu門men備bei案an。區qu城cheng市shi更geng新xin部bu門men應ying當dang將jiang備bei案an信xin息xi推tui送song區qu住zhu房fang建jian設she部bu門men和he不bu動dong產chan登deng記ji機ji構gou。被bei搬ban遷qian住zhu房fang屬shu政zheng策ce性xing住zhu房fang的de，區qu住zhu房fang建jian設she部bu門men應ying當dang報bao市shi住zhu房fang建jian設she部bu門men審shen核he。

《條例》第三十一條：搬遷補償協議簽訂後，市場主體可以按照約定向不動產登記機構申請辦理被搬遷房屋的相關預告登記。

預(yu)告(gao)登(deng)記(ji)的(de)期(qi)限(xian)由(you)雙(shuang)方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)約(yue)定(ding)。約(yue)定(ding)登(deng)記(ji)有(you)效(xiao)期(qi)間(jian)
，雙(shuang)方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)可(ke)申(shen)請(qing)注(zhu)銷(xiao)預(yu)告(gao)登(deng)記(ji)。期(qi)限(xian)屆(jie)滿(man)或(huo)者(zhe)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)項(xiang)目(mu)調(tiao)出(chu)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)單(dan)元(yuan)計(ji)劃(hua)的(de)，預(yu)告(gao)登(deng)記(ji)失(shi)效(xiao)。預(yu)告(gao)登(deng)記(ji)有(you)效(xiao)期(qi)內(nei)，未(wei)經(jing)預(yu)告(gao)登(deng)記(ji)權(quan)利(li)人(ren)一(yi)致(zhi)同(tong)意(yi)，不(bu)動(dong)產(chan)登(deng)記(ji)機(ji)構(gou)不(bu)受(shou)理(li)被(bei)搬(ban)遷(qian)房(fang)屋(wu)的(de)不(bu)動(dong)產(chan)轉(zhuan)移(yi)、抵押或者變更等登記業務。

較之既往城市更新法規政策
，上述《條例》規定具有以下亮點：

1、 在搬遷補償協議示範文本中新增“預告登記約定”

解讀：政府引導搬遷補償雙方達成預告登記相關約定，進而在城市更新項目中適用預告登記製度規則，發揮預告登記的“類物權”效果。

搬ban遷qian補bu償chang協xie議yi內nei容rong實shi際ji涉she及ji物wu業ye權quan利li人ren對dui被bei搬ban遷qian房fang屋wu相xiang關guan權quan益yi的de重zhong新xin安an排pai，簽qian訂ding搬ban遷qian補bu償chang協xie議yi實shi際ji是shi對dui被bei搬ban遷qian房fang屋wu的de一yi種zhong物wu權quan處chu分fen行xing為wei，該gai行xing為wei與yu通tong常chang適shi用yong預yu告gao登deng記ji製zhi度du規gui則ze的de房fang屋wu買mai賣mai等deng行xing為wei具ju有you相xiang同tong的de物wu權quan處chu分fen特te征zheng，故gu在zai城cheng市shi更geng新xin搬ban遷qian補bu償chang環huan節jie援yuan引yin預yu告gao登deng記ji製zhi度du規gui則ze具ju有you其qi合he理li性xing。

筆者認為
，由於預告登記製度本身所能夠發揮的限製物權處分效力、baozhangzhaiquanshixianxiaoguodengzuoyong，guqiduishichangzhutieryanshiyixianglihaocuoshi，youqishizaizhouqimanchangdechengshigengxinxiangmuzhong，nenggouyouxiaobangzhushichangzhutipaichudisanfangjiubeibanqianfangwuzaiciyuwuyequanlirendachengxindeyueding

、實施新的處分。因此，市場主體應會主動引導物業權利人在搬遷補償協議中約定預告登記相關內容。

2、 規定市場主體可向不動產登記機構申請辦理被搬遷房屋的相關預告登記手續

解讀：搬遷補償協議預告登記申請的受理機關為不動產登記機構，這與其他類型的預告登記實現方式相一致。但筆者注意到，《條例》第三十一條所使用的字眼是“可以”
，而非“應當”，即搬遷補償雙方之間是在自由、自願、協xie商shang一yi致zhi的de基ji礎chu上shang就jiu預yu告gao登deng記ji相xiang關guan事shi宜yi達da成cheng的de約yue定ding，法fa律lv並bing不bu強qiang製zhi要yao求qiu所suo有you搬ban遷qian補bu償chang協xie議yi中zhong必bi須xu具ju備bei預yu告gao登deng記ji條tiao款kuan
，這zhe與yu深shen圳zhen城cheng市shi更geng新xin一yi直zhi遵zun循xun“政府引導、市場運作”的de原yuan則ze相xiang吻wen合he。因yin此ci
，預yu告gao登deng記ji約yue定ding作zuo為wei搬ban遷qian補bu償chang協xie議yi中zhong的de或huo有you條tiao款kuan
，全quan憑ping簽qian約yue主zhu體ti的de意yi誌zhi決jue定ding是shi否fou保bao留liu，而er未wei約yue定ding預yu告gao登deng記ji條tiao款kuan的de搬ban遷qian補bu償chang協xie議yi仍reng能neng向xiang城cheng市shi更geng新xin部bu門men進jin行xing備bei案an
，不bu影ying響xiang整zheng個ge城cheng市shi更geng新xin項xiang目mu的de後hou續xu推tui進jin。

另，經筆者谘詢深圳市城市更新部門工作人員，搬遷補償協議的預告登記規則應僅能適用於以物業權利人持有紅皮《不動產權證證書》/《房地產證》（簡稱“紅皮證書”）為代表的部分情況，而其他情況（例如：僅持有“兩證一書”（《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《興建住宅用地批準通知書》）

、或僅持有《深圳市農村城市化曆史遺留違法建築普查申報收件回執》、或無任何權屬資料的情況等）雖(sui)不(bu)影(ying)響(xiang)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)項(xiang)目(mu)確(que)權(quan)階(jie)段(duan)的(de)工(gong)作(zuo)，但(dan)卻(que)可(ke)能(neng)無(wu)法(fa)實(shi)際(ji)辦(ban)理(li)預(yu)告(gao)登(deng)記(ji)手(shou)續(xu)。原(yuan)因(yin)在(zai)於(yu)不(bu)動(dong)產(chan)登(deng)記(ji)部(bu)門(men)的(de)不(bu)動(dong)產(chan)登(deng)記(ji)係(xi)統(tong)中(zhong)可(ke)能(neng)沒(mei)有(you)其(qi)他(ta)情(qing)況(kuang)下(xia)的(de)不(bu)動(dong)產(chan)登(deng)記(ji)信(xin)息(xi)，即(ji)缺(que)少(shao)該(gai)等(deng)不(bu)動(dong)產(chan)的(de)坐(zuo)落(luo)、麵積、名稱等基礎信息，所以無處記錄預告登記的內容。這也預示了預告登記規則在適用中將麵臨的實務操作難題：xianshizhong，weichiyouhongpizhengshudeqitaqingkuangguangfancunzai，ruyugaodengjizhidujinnengshiyongyuyichiyouhongpizhengshuweidaibiaodebufenqingkuang
，erfeiquanbushiyong，zegaizhidushixingxiaoguoyejiangshouxianyushiyongfanweide“先天不足”。

3、 結合城市更新項目特征，規定此類預告登記的期限、注銷、失效相關內容

解讀：如(ru)前(qian)所(suo)述(shu)，基(ji)於(yu)搬(ban)遷(qian)補(bu)償(chang)協(xie)議(yi)預(yu)告(gao)登(deng)記(ji)製(zhi)度(du)意(yi)思(si)自(zi)治(zhi)的(de)基(ji)本(ben)特(te)征(zheng)
，預(yu)告(gao)登(deng)記(ji)的(de)期(qi)限(xian)是(shi)由(you)簽(qian)約(yue)雙(shuang)方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)自(zi)行(xing)約(yue)定(ding)的(de)，而(er)一(yi)旦(dan)達(da)成(cheng)約(yue)定(ding)，除(chu)非(fei)期(qi)滿(man)或(huo)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)項(xiang)目(mu)調(tiao)出(chu)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)單(dan)元(yuan)計(ji)劃(hua)，否(fou)則(ze)預(yu)告(gao)登(deng)記(ji)持(chi)續(xu)有(you)效(xiao)，未(wei)經(jing)預(yu)告(gao)登(deng)記(ji)權(quan)利(li)人(ren)一(yi)致(zhi)同(tong)意(yi)，不(bu)動(dong)產(chan)登(deng)記(ji)機(ji)構(gou)將(jiang)不(bu)受(shou)理(li)被(bei)搬(ban)遷(qian)房(fang)屋(wu)的(de)不(bu)動(dong)產(chan)轉(zhuan)移(yi)
、抵押或者變更等登記業務，處分被搬遷房屋的行為將不發生物權效力。