在改革開放後，國際品牌酒店集團逐步進入中國。在早期，酒店項目往往由中外雙方設立合資企業的方式開發，外方出資、zhongfangchudi，qizhongduojianhuaboyongdideqingxing。jinxienian，zhongwaiheziqiyedehuabotudishiyongquanyijinghuojijiangdaoqi，heziqiyemianlinruheyifajixushiyonghuabotudidewenti。benwenjianggenjuxiangguandefalvfaguijiwomenzaiguowangleisixiangmuzhongdejingyan，zhenduizhongwaihezijiudianxiangmuhuabotudidaoqihouchuliwentijinxingjiexi。
一、外商投資企業用地相關法規的基本曆史沿革
自zi改gai革ge開kai放fang以yi來lai，我wo國guo關guan於yu外wai商shang投tou資zi企qi業ye使shi用yong土tu地di的de相xiang關guan政zheng策ce和he法fa律lv法fa規gui經jing曆li了le一yi個ge發fa展zhan和he變bian化hua的de過guo程cheng。以yi下xia我wo們men對dui這zhe一yi過guo程cheng進jin行xing簡jian要yao的de梳shu理li，以yi了le解jie合he資zi企qi業ye劃hua撥bo用yong地di到dao期qi問wen題ti的de主zhu要yao成cheng因yin。
(一) “場地使用權”階段（1979年—1990年）
根據1979年7月8日頒布的《中華人民共和國中外合資經營企業法》第五條的規定：“zhongguoheyingzhedetouzikebaokuoweiheyingqiyejingyingqijiantigongdechangdishiyongquan。ruguochangdishiyongquanweizuoweizhongguoheyingzhetouzideyibufen，heyingqiyeyingxiangzhongguozhengfujiaonashiyongfei。”
在(zai)改(gai)革(ge)開(kai)放(fang)初(chu)期(qi)，我(wo)國(guo)尚(shang)沒(mei)有(you)土(tu)地(di)劃(hua)撥(bo)和(he)出(chu)讓(rang)的(de)概(gai)念(nian)，外(wai)商(shang)投(tou)資(zi)企(qi)業(ye)使(shi)用(yong)土(tu)地(di)的(de)基(ji)本(ben)方(fang)式(shi)是(shi)土(tu)地(di)主(zhu)管(guan)部(bu)門(men)依(yi)申(shen)請(qing)批(pi)準(zhun)核(he)撥(bo)。在(zai)這(zhe)一(yi)階(jie)段(duan)，外(wai)商(shang)投(tou)資(zi)企(qi)業(ye)在(zai)其(qi)經(jing)營(ying)期(qi)間(jian)一(yi)般(ban)以(yi)中(zhong)方(fang)股(gu)東(dong)以(yi)“場地使用權”出資的方式使用土地。
(二) 確立“劃撥”和“出讓”階段（1990年—1995年）
1990年5月19日，國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，其中明確了“出讓”和“劃撥”的概念。
在zai這zhe一yi階jie段duan，土tu地di使shi用yong權quan的de取qu得de方fang式shi已yi區qu分fen出chu讓rang和he劃hua撥bo。但dan這zhe一yi階jie段duan尚shang未wei對dui劃hua撥bo用yong地di的de用yong途tu進jin行xing限xian製zhi，即ji原yuan則ze上shang所suo有you用yong途tu類lei型xing的de土tu地di均jun可ke通tong過guo劃hua撥bo方fang式shi交jiao付fu外wai商shang投tou資zi企qi業ye使shi用yong。
(三) 規範劃撥土地用途階段（1995年—1999年）
1995年1月1日，《中華人民共和國城市房地產管理法》正式實施，其中第23條規定：
“下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。”
根據上述法律規定，特定用途的土地使用權在“必需”deqiantixiajingyifapizhunfangnengcaiyonghuabodefangshiqude。youyujiudianxingyebingbuzaishangshufanweinei，yincizheyifaguidechutaiduijinhoujiudianleiheziqiyehuaboyongdixuqichanshenglejiaodadeyingxiang。
(四) 外商投資企業納入規範階段（1999年至今）
1999年1月1日，《中華人民共和國土地管理法》經過全麵修訂後，明確了劃撥用地的用途限製（同《城市房地產管理法》一致），並規定“中外合資經營企業、中外合作經營企業、外資企業使用土地的，適用本法”，將外商投資企業用地納入該法的調整範圍。至此，根據法律的要求，外商投資企業使用劃撥用地必須嚴格依照用途予以審批。
二、合資企業劃撥土地權屬目前比較常見的情況
genjushangshufalvfaguidelishiyange，ruguoheziqiyeyihuabofangshiqudetudishiyongquan，bijiaochangjiandeqingkuangshihuabotudishiyongquanguishuyuheziqiye，jitudishiyongquandengjizaiheziqiyemingxia。
但正如前所述，在90年代之前，我國法律尚無“劃撥土地”的概念，使用的是“場地使用權”的概念。因此，當時一些中外合資酒店企業的中方股東即按照上述法律規定將“場地使用權”作為出資投入到中外合資經營酒店中，隨後將“劃撥土地使用權”登記在中方股東自身名下。
因此，實踐中除了劃撥土地使用權歸屬於合資企業的情況外，一些項目也存在劃撥土地使用權歸屬於中方股東的情況。
三、合資企業劃撥土地使用權到期可能的幾種處理方式
根據上述合資企業劃撥土地權屬的不同情況，土地使用權到期的處理方式相對應地可能主要分為以下兩種情況：
(一) 劃撥土地使用權歸屬於合資企業的情況
ruguohuabotudishiyongquanguishuyuhezigongsi，tongchangqingkuangxiahuabotudishiyongquandeqixianyuheziqiyedejingyingqixianxiangyizhi。zaicizhongqingkuangxia，ruguoheziqiyegudongjuedingjixuhezuo，jimianlinruheyifajixushiyonghuabotudidewenti。yixiawomenduimuqianlilunshangjizhongkenengdefangshijinxingjianyaodefenxi。
1. 申請辦理劃撥土地使用權的續展
如前所述，根據《城市房地產管理法》《土地管理法》《劃撥用地目錄》等相關法律法規的規定，隻有特定用途的土地才能采用劃撥的方式，且該要求適用於外商投資企業。
shijianzhong，ruguoheziqiyeshenqingbanlihuabotudishiyongquandexuzhan，xiangguandezhengfutudiguanlibumentongchanghuishenzhagaihuabotudishifoufuheshangshufalvguidingdeyongtu。youyujingyingjiudianshiyiyingliweimudede，bufuhehuabotudiyongtudeyuanzeguiding，tongshikaolvdaomuqiantudiguanlibumenduiyuhuaboyongdideguanlipubianbijiaoyange。yinci，heziqiyeshenqinghuabotudishiyongquandexuqijixuyongyujiudianjingyingbingmeiyoumingquedefalvyiju，yibanhuimianlinjiaodadenandu。
2. 申請將劃撥用地調整為出讓用地
(1) 原劃撥土地使用權人可申請辦理協議出讓
根據《協議出讓國有土地使用權規範（試行）》的規定，原劃撥、承cheng租zu土tu地di使shi用yong權quan人ren申shen請qing辦ban理li協xie議yi出chu讓rang，經jing依yi法fa批pi準zhun，可ke以yi采cai取qu協xie議yi方fang式shi。實shi踐jian中zhong，以yi北bei京jing為wei例li，劃hua撥bo土tu地di變bian更geng為wei出chu讓rang土tu地di可ke以yi采cai用yong協xie議yi方fang式shi，申shen請qing現xian狀zhuang協xie議yi出chu讓rang需xu要yao合he資zi企qi業ye具ju備bei房fang屋wu產chan權quan證zheng和he土tu地di使shi用yong權quan證zheng，提ti交jiao相xiang應ying的de申shen請qing材cai料liao，並bing繳jiao納na土tu地di出chu讓rang金jin。土tu地di出chu讓rang金jin通tong常chang由you北bei京jing市shi土tu地di利li用yong事shi務wu中zhong心xin組zu織zhi進jin行xing測ce算suan。
(2) 協議出讓應按規定繳納土地出讓金
根據《協議出讓國有土地使用權規範（試行）》的規定，協議出讓國有土地使用權出讓金的評估測算，由市、縣國土資源管理部門根據擬出讓地塊的條件和土地市場情況，按照《城鎮土地估價規程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協議出讓底價。協議出讓底價不得低於擬出讓地塊所在區域的協議出讓最低價。
實踐中，以北京為例，商業用地的土地協議出讓的年限一般為40年，且需在一定期限內一次性支付土地出讓金。
(3) 協議出讓項下的土地出讓金最低價應當遵守相應的標準
根據《協議出讓國有土地使用權規定》規定，協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70％。低於最低價時國有土地使用權不得出讓。
關於上述新增建設用地的土地有償使用費標準，根據《財政部、國土資源部關於調整部分地區新增建設用地土地有償使用費征收等別的通知》（財綜〔2009〕24號）及《財政部國土資源部中國人民銀行關於調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》（財綜〔2006〕48號）等規定，北京市新增建設用地土地有償使用費根據各區等別劃分分別為34至120元/每平米不等。
以北京市東三環為例，東三環北路—亮馬橋路—朝陽公園路—朝陽公園南路—甜水園街—朝陽北路—東三環北路所圍地區屬於二級土地，二級土地的平均熟地價為25,350元。
此外，根據此前媒體報道，2018年nian京jing東dong出chu資zi購gou買mai北bei京jing翠cui宮gong飯fan店dian。該gai酒jiu店dian此ci前qian曾zeng使shi用yong劃hua撥bo土tu地di，後hou采cai用yong協xie議yi方fang式shi變bian更geng為wei出chu讓rang土tu地di。根gen據ju相xiang關guan出chu讓rang公gong示shi，北bei京jing翠cui宮gong飯fan店dian取qu得de出chu讓rang土tu地di使shi用yong權quan成cheng交jiao價jia約yue為wei4億元，土地用途為住宿餐飲用地40年（另有商務金融用地50年）。
綜上，土地出讓相關的法律規定相對比較明確，實踐操作比較規範，合資企業可一次性獲得較長時間的土地使用權；dantudichurangjinxuyicixingzhifu，youqizaibeijingdengtudijiagejiaogaodeyixianchengshi，heziqiyeruxiwangjianghuabotudizhuanweichurangtudi，kenengxuyaohuafeijiaogaodechengben。
3. 在符合相關規定的前提下，申請將劃撥土地調整為租賃國有土地
(1) 國有土地租賃的概念和操作方式
根據《規範國有土地租賃若幹意見》的規定,guoyoutudizulinshizhiguojiajiangguoyoutudichuzugeishiyongzheshiyong，youshiyongzheyuxianjiyishangrenminzhengfutudixingzhengzhuguanbumenqiandingyidingnianqidetudizulinhetong，bingzhifuzujindexingwei。guoyoutudizulinshiguoyoutudiyouchangshiyongdeyizhongxingshi，shichurangfangshidebuchong。
國有土地租賃使用權取得可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。此外，產業用地可以采取長期租賃、先租後讓、租讓結合、彈性年期方式供應。
(2) 國有土地租賃的期限
根據《產業用地政策實施工作指引（2019年版）》的規定，以長期租賃方式使用土地的，租賃期限不得超過20年。以租讓結合方式使用土地的，租賃部分單次簽約時限不得超過20年，可以續簽租賃合同。
(3) 國有土地租賃的租金標準和支付要求
根據《規範國有土地租賃若幹意見》的de規gui定ding，采cai用yong雙shuang方fang協xie議yi方fang式shi出chu租zu國guo有you土tu地di的de租zu金jin，不bu得de低di於yu出chu租zu底di價jia和he按an國guo家jia規gui定ding的de最zui低di地di價jia折zhe算suan的de最zui低di租zu金jin標biao準zhun。國guo有you土tu地di租zu賃lin的de租zu金jin標biao準zhun應ying與yu地di價jia標biao準zhun相xiang均jun衡heng。
gediduiyuzulintudidezujinbiaozhunyeyoubutongguiding。yishanghaidedifangyaoqiuweili，zulintudidezujinyingdangfuheshichangjiageshuiping，bingbudediyubenshiwaishangtouziqiyetudishiyongfeibiaozhun。chengzurenyingdanganzhaozulinhetongyuedingdejine、期限和方式，向出租人支付租金。租金每年分兩期支付；租賃合同另有約定的，從其約定。
zongshangsuoshu，zaiheziqiyehuozhetudizhuangtaibumanzuyongdichurangdetiaojianshi，guoyoutudizulinbushiweiyizhongkekaolvdechulifangshi。congguoyoutudizulinshiyongquandehuoqufangshieryan，xianxingfalvshangqianqueguifantongyidecaozuoguize，weishijiancaozuoliuyouyidingdedanxingkongjian。lingwaichengzurenjinxuanyidingqixian（比如，年或季度）支付租金，從支付時間節點上相對減輕了合資企業的經濟負擔。
但dan是shi，鑒jian於yu目mu前qian的de法fa律lv法fa規gui對dui國guo有you土tu地di租zu賃lin的de規gui定ding尚shang不bu健jian全quan，若ruo法fa律lv法fa規gui或huo政zheng策ce在zai租zu賃lin期qi內nei發fa生sheng變bian化hua，則ze可ke能neng對dui未wei來lai合he資zi企qi業ye是shi否fou能neng續xu租zu土tu地di產chan生sheng實shi質zhi影ying響xiang。另ling外wai，以yi先xian租zu後hou讓rang獲huo取qu土tu地di的de方fang式shi下xia，若ruo無wu法fa達da到dao租zu賃lin合he同tong中zhong約yue定ding的de出chu讓rang條tiao件jian，租zu賃lin期qi滿man合he資zi企qi業ye無wu法fa繼ji續xu使shi用yong土tu地di，附fu著zhe於yu土tu地di上shang的de建jian築zhu物wu存cun在zai被bei一yi並bing處chu置zhi的de風feng險xian。
(二) 劃撥土地使用權歸屬於中方股東的情況
正如我們在本文第一和第二點中的分析，如果相關劃撥土地使用權歸屬於中方股東，由於中方股東出資的僅為“場地使用權”而非“土地使用權”，在合資企業享有“場地使用權”到dao期qi後hou，理li論lun上shang該gai土tu地di的de劃hua撥bo土tu地di使shi用yong權quan應ying仍reng然ran歸gui屬shu於yu中zhong方fang股gu東dong。當dang然ran，在zai具ju體ti項xiang目mu中zhong需xu要yao結jie合he項xiang目mu的de特te定ding情qing況kuang以yi及ji合he資zi合he同tong等deng相xiang關guan文wen件jian的de具ju體ti約yue定ding。
在此種情況下，如果合資企業需要繼續使用相關劃撥土地，則可能涉及中方股東以何種方式提供土地使用權（轉讓、租賃或其他方式）的問題，需要股東雙方根據項目的具體情況進行溝通和安排。
四、結語
suizhewoguoguanyuwaishangtouziqiyeshiyongtudidexiangguanzhengcehefalvfaguidebianhuayufazhan，shijianzhongjiudianleiheziqiyezaihuabotudidaoqihoushenqingjixuliyonghuabotudijingyingjiudiantongchanghuicunzainandu。zaicizhongqingkuangxia，heziqiyekeyikaolvshenqingjianghuabotudibiangengweichurangtudi，yekekaolvshenqingjianghuabotudibiangengweizulintudi，rushangsuoshu，liangzhongfangshijunyouqiyoudianhebiduan。jianyugediduigaiwentishangwutongyidefalvguidinghechulifangshi，guheziqiyeruyaojiejuehuabotudixuqidewenti，haixujiehegedishijiqingkuanghexiangmujutiqingkuangjinxingfenxi。
