基本案情：
某房屋原登記於某鄉政府名下，1997年鄉政府以《產權出讓協議》將案涉房屋產權及使用權出讓給A某，經辦付款人為A某兒子小A。B公司為小A擬設立的鄉屬建材公司,在《產權出讓協議》簽訂後、B公司完成設立前，鄉政府又與B公司簽訂《協議書》，以“調撥”方式將案涉房屋產權撥至B公司名下，並協助B公司辦理產權變更登記，不動產登記機關以劃撥為權利來源將案涉房屋登記至B公司名下。但B公司至今未完成工商登記。
現小A配偶C以所有權確權糾紛提起訴訟，列小A和鄉政府為共同被告，要求確認案涉房屋為夫妻共同財產，訴稱小A擅自將案涉房屋登記至B公司名下係侵犯夫妻共同財產。
一、鄉政府與A某之間簽訂的《產權出讓協議》是否合法？
1、《產權出讓協議》應當歸屬“民事合同”或“行政協議”？
欲討論協議是否合法，首先應明確“出讓協議”應定性為民事合同還是行政協議。對此，理論界爭議已久，主張“出讓協議”屬於民事合同的觀點從所有權的角度出發，認為“出讓協議”qiandingdeyifangsuiranshixingshixingzhengquanlideguojiajiguan，danchurangxieyibenzhishangshiguojiajiguanyiguoyouzichanweijichucanyudeminshiguanxi，gucishideguojiajiguanshenfenyingweiminshizhuti；另一種觀點則認為界定“出讓協議”的性質應當依據所有權為誰享有、以何種方式處分，“出讓協議”相對方權利義務本身並不對等，國家機關在履行協議過程中始終享有行政優益性，即國家機關享有合同的發起權、合同履行的監督權和指揮權、還可依據公共利益或行政管理目標需要單方變更解除協議。
筆者認為，在簽約當時的曆史背景下，國有土地使用權出讓協議應當由民法調整，納入民事合同糾紛受案範圍較為適宜。理由如下：
shouxian，guoyoutudishiyongquanzuoweiyongyiwuquan，shuyuminshiquanli。woguoguoyoutudianzhaosuoyouquanyushiyongquanxiangfenlideyuanze，shixingguoyoutudishiyongquanzhuanrangzhidu。yifahuodeguoyoutudishiyongquandedanweihuogerenzaibuxiangyousuoyouquandeqiantixiaduiguoyoutudizhanyoushiyongbinghuodeshouyi，qudeqishiyongjiazhi，zhebenzhishangshiyizhongyongyiwuquan，yingdangguishuminfazheyisifalingyutiaozheng。
其次，根據《中華人民共和國城市房地產管理法（1994）》第十二條以及《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十一條之規定，一方麵：雖然土地管理部門具有對土地資源進行行政管理的職權，但出讓國有土地使用權時，仍需采取拍賣、招標或者雙方協議的方式，並應與受讓人訂立書麵合同，而受讓人享有自願決定是否參與競買、投標或進行協議的權利，即遵從合同雙方當事人意思自治原則。另一方麵，國有土地使用權出讓合同雙方當事人權利義務對等,土地管理部門的主要權利是收取土地出讓金，主要義務是在一定期限內向對方提供土地使用權；土(tu)地(di)使(shi)用(yong)者(zhe)的(de)主(zhu)要(yao)權(quan)利(li)是(shi)在(zai)一(yi)定(ding)期(qi)限(xian)內(nei)獲(huo)得(de)相(xiang)應(ying)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)，主(zhu)要(yao)義(yi)務(wu)是(shi)支(zhi)付(fu)出(chu)讓(rang)金(jin)和(he)按(an)照(zhao)法(fa)律(lv)法(fa)規(gui)規(gui)定(ding)及(ji)合(he)同(tong)約(yue)定(ding)的(de)用(yong)途(tu)開(kai)發(fa)利(li)用(yong)土(tu)地(di)。
綜上，《產權出讓協議》遵循民事活動平等、自願、有償的基本原則，即具備民事活動的法律特征；雖然土地管理部門具有行使土地行政管理的職權，但為了促進土地使用權的流轉和交易，將其作為平等民事法律主體與受讓方簽訂《產權出讓協議》的行為應當納入民法調整的私法領域進行規範。後文分析，筆者亦基於《出讓合同》屬於民事合同而非行政協議進行。
2、《產權出讓協議》主體適格問題
根據相關證據，案涉房屋係鄉政府營業用房，土地性質為國有土地，案涉房屋的《產權出讓協議》簽訂時間為1996年12月，根據《中華人民共和國城市房地產管理法（1994年）》第三十一條“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”的規定以及物權法上“房地一體”或“房隨地走、地隨房走”的原理。鄉政府處分案涉房屋必然涉及土地使用權的轉讓，雖根據《中華人民共和國土地管理法（1988年修正）》第五條規定鄉級人民政府負責本行政區域內的土地管理工作，但在《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十一條以及《中華人民共和國城市房地產管理法（1994）》第十一條、十四條均明確規定土地使用權出讓的實施以及出讓合同簽訂的主體均應為市、縣人民政府土地管理部門，該協議簽訂的主體不適格，鄉政府不具備處分國有土地使用權的資格。
3、無處分權人訂立的《產權出讓協議》效力問題
筆者認為，我國民法中合同效力由履行效力、移轉效力構成。依法成立的合同自成立時生效，因而也就同時產生履行效力。那麼鄉政府作為無權處分人所訂立的《產權出讓協議》，yifangmianshizhijiyuxieyichanshenglezhaiquanzhaiwuguanxi，shourangrenyingshoudaoyouxiaozhaiquandebaohu，ruoxiangzhengfubunenglvxinghetong，xiangduirenzikeyiyouxiaodehetongzhuzhangweiyuezeren；另一方麵,案涉房屋所有權以及土地使用權移轉因鄉政府的無權處分使得協議約定的物權效力待定。也就是說，即使出讓人在《產權出讓協議》訂立後就案涉房屋及土地使用權進行了交付或者登記，也不能當然引發案涉房屋所有權及土地所有權發生移轉。相反，隻有在市、縣xian人ren民min政zheng府fu土tu地di管guan理li部bu門men對dui鄉xiang政zheng府fu的de無wu權quan處chu分fen行xing為wei予yu以yi追zhui認ren後hou，案an涉she房fang屋wu所suo有you權quan及ji土tu地di使shi用yong權quan經jing交jiao付fu並bing辦ban理li登deng記ji時shi，才cai具ju有you轉zhuan移yi房fang屋wu所suo有you權quan及ji土tu地di使shi用yong權quan的de物wu權quan效xiao力li。
其次，根據現有證據不足證明市、縣人民政府土地管理部門就鄉政府的無權出讓行為進行追認；且根據《中華人民共和國土地管理法（1988年修正）》第四十八條之規定無權批準使用土地的單位超越批準權限非法批準占用土地的，批準文件無效。進一步說明無處分權的鄉政府與受讓人A某因訂立《產權出讓協議》的法律行為僅產生債權債務關係；因其不具備處分權而不產生處分行為，即《產權出讓協議》所涉及的物權變動部分無效。
二、基於《產權出讓協議》產生的債權債務關係相對方
《產權出讓協議》相對方為鄉政府與A某，經辦付款人為小A。小A未提供相應證據證明其為土地的實際受讓方，後因A某去世發生法定繼承，小A作為第一順位的繼承人，有權繼承A某享有的合法債權，且根據婚姻法相關規定，該債權的繼承發生在小A與其配偶C婚姻關係存續期間,且無證據證明該債權的繼承僅歸屬小A一方，故應該屬於夫妻共同所有。
三、登記機關將案涉房屋所有權登記至B公司名下的行為是否違法？
案涉房屋所有權由鄉政府與B公司達成協議下撥於B公司名下；後經由B公司申請登記於其名下，根據登記備案顯示案涉房屋的權利來源為劃撥，但時至今日小A擬參與設立的鄉屬集體企業B公司仍未進行工商登記。
首shou先xian，房fang屋wu產chan權quan證zheng書shu是shi登deng記ji機ji關guan頒ban發fa給gei受shou讓rang人ren作zuo為wei其qi享xiang有you權quan利li的de證zheng明ming，具ju有you一yi定ding證zheng明ming資zi格ge，但dan並bing不bu能neng直zhi接jie決jue定ding實shi體ti法fa律lv關guan係xi的de存cun在zai與yu否fou。房fang屋wu產chan權quan證zheng書shu是shi權quan利li的de外wai在zai表biao現xian形xing式shi，隻zhi具ju有you推tui定ding的de證zheng據ju效xiao力li，與yu實shi際ji權quan利li狀zhuang況kuang並bing不bu一yi定ding完wan全quan吻wen合he。而er《產權出讓協議》的訂立這一法律行為才是導致受讓人取得房屋的權利來源。《產權出讓協議》因鄉政府的無權處分不產生物權變動效力,即使A某、小A之間達成一致意見同意將房屋登記於B公司名下，但因產生物權效力的權利來源無效，僅依據登記機關出具的登記證明亦不能說明土地使用權當然歸屬於登記人名下。
加之，B公司申請變更登記時應當對變更登記申請材料的真實性、合法性、有效性負責，其隱瞞公司設立的真實情況或提供虛假材料導致登記錯誤的行為本身也失去了合法登記的基礎。
其次,登(deng)記(ji)機(ji)關(guan)在(zai)為(wei)其(qi)辦(ban)理(li)房(fang)屋(wu)產(chan)權(quan)轉(zhuan)移(yi)登(deng)記(ji)時(shi)，未(wei)盡(jin)到(dao)審(shen)慎(shen)審(shen)查(zha)義(yi)務(wu)，將(jiang)案(an)涉(she)房(fang)屋(wu)以(yi)錯(cuo)誤(wu)的(de)權(quan)利(li)來(lai)源(yuan)登(deng)記(ji)於(yu)一(yi)家(jia)未(wei)設(she)立(li)完(wan)成(cheng)的(de)企(qi)業(ye)名(ming)下(xia)並(bing)頒(ban)發(fa)相(xiang)應(ying)權(quan)屬(shu)證(zheng)明(ming)。係(xi)登(deng)記(ji)機(ji)關(guan)未(wei)能(neng)認(ren)真(zhen)履(lv)行(xing)行(xing)政(zheng)職(zhi)能(neng)造(zao)成(cheng)的(de)登(deng)記(ji)錯(cuo)誤(wu)。根(gen)據(ju)《物權法》第21條tiao之zhi規gui定ding因yin登deng記ji錯cuo誤wu，給gei他ta人ren造zao成cheng損sun害hai的de，登deng記ji機ji構gou應ying當dang承cheng擔dan賠pei償chang責ze任ren。本ben案an中zhong，一yi方fang麵mian申shen請qing人ren提ti供gong虛xu假jia材cai料liao辦ban理li房fang屋wu登deng記ji，另ling一yi方fang麵mian房fang屋wu登deng記ji機ji構gou未wei盡jin合he理li審shen慎shen職zhi責ze，但dan申shen請qing人ren與yu登deng記ji機ji關guan並bing不bu存cun在zai串chuan通tong合he謀mou的de意yi誌zhi因yin素su，僅jin因yin兩liang者zhe各ge自zi的de過guo錯cuo才cai最zui終zhong導dao致zhi損sun害hai結jie果guo的de發fa生sheng，所suo以yi應ying該gai依yi據ju其qi過guo錯cuo程cheng度du以yi及ji原yuan因yin力li的de大da小xiao合he理li分fen配pei兩liang者zhe的de責ze任ren。
四、案涉房屋及其土地使用權的歸屬
依據筆者上文的分析，由於《產權出讓協議》僅產生負擔行為，其包含的處分行為未經有權機關批準而歸於無效。故小A夫妻僅對該協議享有債權，可依據《產權出讓協議》向鄉政府主張由此產生的合同之債。
eranshefangwudebiangengdengjichengxuweifa，bingquefahefadequanlilaiyuanyiju，dengjiyingyuchexiao，fangwusuoyouquanjitudishiyongquandeguishubufashengbiandong，rengjiuguishuyuguojiasuoyou。qiegenju《中華人民共和國土地管理法（1988年修正）》第四十七條以及《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，小A夫婦應當返還占有國有資產所取得的收益，不能返還的應當折價補償。就鄉政府的無權處分行為應當予行政處分。
