基本案情：
大廈業主A與物業服務企業B簽訂《物業服務合同》（為便於區分，下稱大物業服務合同），業主A與C公司（以下稱物業使用人C）存在餐飲服務合同關係，餐飲服務合同其中有約定條款：由C公司直接向物業服務企業B交納物業服務費用及C公司經營產生的水、電等能源費用。但物業服務企業B與物業使用人C之間並未直接簽訂物業服務合同（簡稱小物業服務合同）。
物業服務企業B依據被告住所地原則向C公司所在地具有管轄權的人民法院依法提起訴訟，訴請C公司支付欠繳的物業費及水電等能源費用，C公司所在地人民法院以業主A與C公司之間的餐飲服務合同約定管轄為由拒絕受理。
故本文主要圍繞物業服務企業B與C公司之間是否成立事實合同關係？成立後的管轄問題如何適用？以及C公司的責任承擔展開分析。
一、物業服務合同的性質
物(wu)業(ye)服(fu)務(wu)合(he)同(tong)是(shi)指(zhi)物(wu)業(ye)服(fu)務(wu)企(qi)業(ye)與(yu)物(wu)業(ye)建(jian)設(she)單(dan)位(wei)或(huo)者(zhe)業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)訂(ding)立(li)的(de)，約(yue)定(ding)由(you)物(wu)業(ye)服(fu)務(wu)企(qi)業(ye)提(ti)供(gong)對(dui)房(fang)屋(wu)及(ji)其(qi)配(pei)套(tao)設(she)施(shi)設(she)備(bei)和(he)相(xiang)關(guan)場(chang)地(di)進(jin)行(xing)專(zhuan)業(ye)維(wei)修(xiu)、養護、管理以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，由業主或者物業使用人支付報酬的合同。
二、物業使用人與物業服務企業是否成立事實合同關係
1、物業使用人的意思表示：
《民法總則》第 134 tiaoguiding，hetongchengliyaoyouergeyishangdeminshizhuti，xianghuzuochuyisibiaoshi，bingdachengyizhi。huanyanzhi，hetongdechenglitongchangxujingguoyaoyuejichengnuolianggejieduan。wuyeshiyongrenC就小物業服務合同並未明示，但物業使用人C接受物業服務企業B提供的物業服務本身符合“意思實現理論”，即雖物業實際使用人C未作出明確的意思表示訂立小物業服務合同，但存在包含一定法律效果意思的行為（接受物業服務企業B提供的物業服務），從行為結果推斷物業使用人C的真實意思表示，雖然物業使用人C未采用民事法律行為成立的要約承諾方式，但以其行為方式實現了要約承諾的內容，故符合要約承諾方式締約規則。
2、合同形式瑕疵補正：
根據《中華人民共和國合同法》第 36 條、第 37 條之規定，當事人一方已履行主要義務，另一方接受的，該合同成立。物業服務企業B基於與業主A之間簽訂的《大物業服務合同》中約定的權利義務向物業使用人C提供物業服務，且物業使用人C已(yi)經(jing)接(jie)受(shou)，加(jia)之(zhi)物(wu)業(ye)服(fu)務(wu)合(he)同(tong)本(ben)身(shen)並(bing)未(wei)違(wei)反(fan)法(fa)律(lv)強(qiang)製(zhi)性(xing)規(gui)定(ding)，筆(bi)者(zhe)認(ren)為(wei)合(he)同(tong)的(de)形(xing)式(shi)瑕(xia)疵(ci)已(yi)因(yin)雙(shuang)方(fang)的(de)履(lv)行(xing)而(er)補(bu)正(zheng)，從(cong)而(er)使(shi)形(xing)式(shi)瑕(xia)疵(ci)的(de)合(he)同(tong)在(zai)雙(shuang)方(fang)之(zhi)間(jian)成(cheng)立(li)並(bing)產(chan)生(sheng)約(yue)束(shu)力(li)，即(ji)成(cheng)立(li)事(shi)實(shi)合(he)同(tong)關(guan)係(xi)。
3、事實合同的管轄問題:
筆者認為物業服務企業B基於與業主A之間形成的大物業服務合同提供物業服務，物業使用人C基於租賃或其他場地經營法律關係成為物業服務實際的接受方，與物業服務企業B之間成立事實合同，該事實合同的管轄可以適用大物業服務合同中的約定管轄，也可以基於《中華人民共和國合同法》第二十三條，適用被告住所地或合同履行地人民法院管轄。
三、物業使用人C的責任承擔
《中華人民共和國合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同；以及《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第一條以及第十二條：“因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。”
物業使用人C接受了物業服務企業B提供的物業服務，應對使用物業所產生的費用承擔責任，依約及時支付物業服務費。若物業使用人C經由物業服務企業B書麵催交後，無正當理由拒絕交納，或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，則物業使用人C已構成違約。物業服務企業B可以向有管轄權的人民法院提起訴訟請求判令支付物業費及承擔賠償損失等責任，且物業使用人C不能僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由。同時，根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第七條之規定，物業服務企業B還可以訴請業主A就物業使用人C的違約行為承擔連帶責任。
