摘要：

2020年11月16日
，“蛋殼公寓即將宣布破產“的消息登上熱搜，引來了廣大租客和房東等公眾的關注。雖然遂即蛋殼公寓的官微進行了澄清“我們沒有破產，也不會跑路”。但是據了解，蛋殼公寓實際上10月份就已經出現了拖欠租金情況，房東與蛋殼公寓相關分公司進行交涉，亦無結果。其實在蛋殼公寓暴雷之前
，自2019年起
，相繼發生多起長租公寓暴雷事件，如鼎家、樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等長租公寓倒閉或跑路

，引發房東和業主大規模維權。

概況簡介：

近jin年nian來lai，長chang租zu公gong寓yu作zuo為wei一yi種zhong房fang屋wu租zu賃lin的de新xin型xing模mo式shi，使shi房fang東dong不bu用yong花hua費fei大da量liang的de時shi間jian去qu打da理li和he管guan理li租zu房fang，使shi租zu客ke獲huo得de了le更geng多duo的de選xuan房fang權quan力li以yi及ji更geng方fang便bian的de選xuan房fang流liu程cheng，憑ping借jie著zhe其qi便bian捷jie和he規gui模mo化hua的de優you勢shi，長chang租zu公gong寓yu擁yong有you大da批pi較jiao優you質zhi的de房fang源yuan，同tong時shi亦yi非fei常chang受shou廣guang大da年nian輕qing人ren的de青qing眯mi，也ye在zai近jin幾ji年nian迅xun速su發fa展zhan起qi來lai。在zai長chang租zu公gong寓yu暴bao雷lei事shi件jian頻pin繁fan發fa生sheng的de情qing況kuang下xia
，大da家jia也ye對dui其qi經jing營ying模mo式shi進jin行xing了le關guan注zhu，按an照zhao長chang租zu公gong寓yu的de經jing營ying模mo式shi，大da部bu分fen長chang租zu公gong寓yu為wei了le占zhan領ling租zu賃lin市shi場chang，基ji本ben都dou采cai用yong“高進低出”
、“長收短付”的de模mo式shi，來lai維wei持chi公gong司si的de運yun行xing
，但dan是shi這zhe種zhong經jing營ying模mo式shi
，因yin缺que乏fa監jian管guan，抗kang風feng險xian能neng力li弱ruo，一yi旦dan出chu現xian資zi金jin鏈lian斷duan裂lie或huo者zhe不bu可ke抗kang力li等deng情qing況kuang，就jiu很hen難nan維wei持chi，如ru此ci受shou損sun失shi最zui大da的de就jiu是shi租zu客ke和he房fang東dong。蛋dan殼ke公gong寓yu能neng夠gou維wei持chi至zhi今jin

，其qi一yi開kai始shi並bing未wei采cai用yong高gao進jin低di出chu的de模mo式shi，而er是shi正zheng常chang的de市shi場chang行xing為wei“低進高出”，danhouxuweilezhanlinggengdadefangyuanshichang
，qibuduantigaofangdongshouyi
，shizhifuzujinyushouquzujindechajuyuelaiyuexiao，congershigongsizijinyaliyuejiayanzhong，zijinhuilongkunnan


，zijinlianduanliehou，dankegongyuyebukebimiandechuxianlewufazhifuzujindeshijian。

在長租公寓暴雷後，相關法律問題也相繼出現：

一
、長租公寓方與房東之間的法律關係的問題及處理

長租公寓方與房東之間有簽訂《房屋出租委托代理合同》或者是《資產委托管理服務合同》，有簽訂《房屋租賃合同的》，如此，長租公寓方與房東之間是到底委托代理關係還是房屋租賃關係呢
？經筆者查詢了批量案例，總結得出在司法實踐中有兩種觀點：

觀點一
，認為長租公寓方與房東之間法律關係屬於委托關係。

典型案例1：四川省成都市成華區人民法院（2019）川0108民初8215號
，方力訴鄺鬆房屋租賃合同糾紛
，裁判時間為2020年6月16日。

審判認定，鄺鬆（房東）與樂伽公寓簽訂《房屋出租委托代理合同》並向樂伽公寓出具《授權委托書》，委托樂伽公寓以管理人名義就房屋與方力（承租人）簽訂相應《房屋租賃合同》並(bing)收(shou)取(qu)租(zu)金(jin)及(ji)押(ya)金(jin)，同(tong)時(shi)方(fang)力(li)在(zai)簽(qian)訂(ding)合(he)同(tong)時(shi)並(bing)通(tong)過(guo)微(wei)信(xin)與(yu)鄺(kuang)鬆(song)就(jiu)相(xiang)關(guan)事(shi)宜(yi)進(jin)行(xing)了(le)確(que)認(ren)
，據(ju)此(ci)，方(fang)力(li)與(yu)鄺(kuang)鬆(song)存(cun)在(zai)房(fang)屋(wu)租(zu)賃(lin)關(guan)係(xi)，鄺(kuang)鬆(song)基(ji)於(yu)與(yu)樂(le)伽(jia)公(gong)寓(yu)之(zhi)間(jian)的(de)合(he)同(tong)解(jie)除(chu)收(shou)回(hui)房(fang)屋(wu)，屬(shu)於(yu)對(dui)方(fang)力(li)的(de)違(wei)約(yue)

，一(yi)審(shen)法(fa)院(yuan)判(pan)決(jue)鄺(kuang)鬆(song)承(cheng)擔(dan)相(xiang)應(ying)的(de)賠(pei)償(chang)責(ze)任(ren)。

典型案例2：四川省成都市中級人民法院（2020）川01民終3007號，裁判時間為2020年7月3日。

yishenpanjuerendingyuangaoyulejiagongyucunzaizulinguanxi，lejiagongyuyubeiyuangaocunzaizulinguanxi，yuangaoxicichengzurendejiaose，yinci，wuyijuxiangbeigaozhuzhangpeichangsunshi，danershenfayuanrending
，shangsuren（原審原告）與被上訴人（原審被告）之間存在租賃關係，因此撤銷一審判決
，改判被上訴人向上訴人承擔相應的賠償損失。

值得提出的是，本案被上訴人（房東）與樂伽公寓之間簽訂的係租賃合同，但被上訴人又向樂伽公寓出具了授權委托戶
，委托樂伽管理公司對房屋的使用權益、出(chu)租(zu)權(quan)力(li)及(ji)管(guan)理(li)維(wei)護(hu)權(quan)益(yi)。二(er)審(shen)法(fa)院(yuan)認(ren)為(wei)合(he)同(tong)的(de)性(xing)質(zhi)不(bu)能(neng)單(dan)純(chun)地(di)以(yi)合(he)同(tong)的(de)名(ming)稱(cheng)來(lai)定(ding)論(lun)，應(ying)當(dang)根(gen)據(ju)合(he)同(tong)雙(shuang)方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)所(suo)設(she)立(li)權(quan)利(li)義(yi)務(wu)內(nei)容(rong)來(lai)確(que)定(ding)，根(gen)據(ju)合(he)同(tong)內(nei)容(rong)及(ji)授(shou)權(quan)委(wei)托(tuo)書(shu)，雙(shuang)方(fang)形(xing)成(cheng)的(de)法(fa)律(lv)關(guan)係(xi)更(geng)符(fu)合(he)委(wei)托(tuo)關(guan)係(xi)。

觀點二：認為長租公寓方與房東之間法律關係屬於租賃關係。

典型案例1：成都市雙流區人民法院（2020）川0116民初3037號民事判決書，認定“房東楊某某
、唐某與樂伽公寓之間的《房屋出租委托代理合同》的性質為租賃合同。”

典型案例2：浙江省杭州市餘杭區人民法院(2019)浙0110民初17762號民事判決書

，認定“原、被告簽訂的《房屋出租委托代理人合同》
，其名為委托合同
，實質係房屋租賃合同。”

典型案例3：浙江省杭州市江幹區人民法院（2019）浙0104民初8512號民事判決書，認定“原告顧某與被告杭州金宣公司簽訂的《房屋出租委托代理合同》名為委托合同

，實為房屋租賃合同，原告顧某以房屋租賃合同法律關係主張權利，本院予以支持。”

bizhejiaozantongguandianer，suiranchangzugongyufangyufangdongzhijiandehetongmingweiweituohetong，danshicongshuangfangdangshirendequanliheyiwuyijihetongdeneironglaikan，jiuyidankegongyuyufangdongzhijiandesuoweide《資產委托管理服務合同》為例，合同約定的是房東將租賃房屋交付給長租公寓方
，長租公寓方最主要的義務是向房東按照固定期限（即租期）每月支付固定數額的費用（即租金），根據《中華人民共和國合同法》第二百一十二條的規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益
，承租人支付租金的合同。租賃合同的主要條款根據第二百一十三條的規定，包括租賃物的名稱、數量
、用途
、租賃期限
、租金及其支付期限和方式、租zu賃lin物wu維wei修xiu等deng條tiao款kuan。長chang租zu公gong寓yu方fang與yu房fang東dong的de合he同tong內nei容rong應ying當dang屬shu於yu租zu賃lin合he同tong的de權quan利li義yi務wu的de內nei容rong
，因yin此ci，長chang租zu公gong寓yu方fang與yu房fang東dong之zhi間jian應ying當dang屬shu於yu房fang屋wu租zu賃lin關guan係xi。

但(dan)是(shi)因(yin)個(ge)案(an)中(zhong)各(ge)不(bu)同(tong)的(de)客(ke)觀(guan)事(shi)實(shi)，存(cun)在(zai)各(ge)不(bu)同(tong)的(de)證(zheng)據(ju)
，因(yin)此(ci)，並(bing)不(bu)能(neng)統(tong)一(yi)認(ren)定(ding)長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)方(fang)與(yu)房(fang)東(dong)之(zhi)間(jian)的(de)法(fa)律(lv)關(guan)係(xi)為(wei)租(zu)賃(lin)關(guan)係(xi)。如(ru)觀(guan)點(dian)一(yi)中(zhong)的(de)案(an)例(li)1，該案中原告提供的授權委托書和與房東之間的《同意書》dezhengju，queshinenggouzhengmingdangshizuyongfangwushi，yuangaomingzhiqichengzuxingweidexiangduifangshifangdong，fangdongyemingzhiqichuzuxingweidexiangduifangshizuke，yinci，yuangaoyubeigaofangdongzhijiangouchengzulinguanxi，beigaofangdongyugongyufanggouchengweituoguanxi。erduiyuguandianyizhongdeanli2不同於觀點二中的案例，其房東亦向公寓方出具了授權委托書，二審法院按照合同內容及委托書來認定為委托關係。

而(er)在(zai)觀(guan)點(dian)二(er)中(zhong)的(de)案(an)例(li)中(zhong)，並(bing)未(wei)出(chu)現(xian)授(shou)權(quan)委(wei)托(tuo)書(shu)及(ji)同(tong)意(yi)書(shu)等(deng)相(xiang)關(guan)材(cai)料(liao)，就(jiu)根(gen)據(ju)合(he)同(tong)內(nei)容(rong)以(yi)及(ji)經(jing)法(fa)院(yuan)調(tiao)查(zha)的(de)實(shi)際(ji)關(guan)係(xi)，判(pan)斷(duan)長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)方(fang)與(yu)房(fang)東(dong)之(zhi)間(jian)存(cun)在(zai)租(zu)賃(lin)關(guan)係(xi)。

因(yin)此(ci)，長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)方(fang)與(yu)房(fang)東(dong)之(zhi)間(jian)存(cun)在(zai)何(he)種(zhong)法(fa)律(lv)關(guan)係(xi)
，除(chu)了(le)看(kan)長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)方(fang)與(yu)房(fang)東(dong)之(zhi)間(jian)的(de)合(he)同(tong)內(nei)容(rong)外(wai)，還(hai)需(xu)按(an)照(zhao)個(ge)案(an)之(zhi)間(jian)的(de)不(bu)同(tong)證(zheng)據(ju)來(lai)判(pan)斷(duan)決(jue)定(ding)。

二、房東是否可以解除與長租公寓方的合同的法律問題

不論長租公寓方與房東之間的合同是委托合同還是租賃合同，根據《中華人民共和國合同法》第九十三條的規定 當dang事shi人ren協xie商shang一yi致zhi，可ke以yi解jie除chu合he同tong。當dang事shi人ren可ke以yi約yue定ding一yi方fang解jie除chu合he同tong的de條tiao件jian。解jie除chu合he同tong的de條tiao件jian成cheng就jiu時shi，解jie除chu權quan人ren可ke以yi解jie除chu合he同tong。以yi及ji以yi蛋dan殼ke公gong寓yu與yu房fang東dong之zhi間jian的de合he同tong，合he同tong內nei容rong中zhong明ming確que約yue定ding“蛋殼公寓方遲延交付租金滿15個工作日的，房東有權單獨解除合同”，屬於當事人約定一方解除合同的條件，當解除合同的條件成就時，房東就享有解除權。

根據《中華人民共和國合同法》第九十六條的規定，當事人一方依照本法第九十三條第二款
、dijiushisitiaodeguidingzhuzhangjiechuhetongde
，yingdangtongzhiduifang。hetongzitongzhidaodaduifangshijiechu。duifangyouyiyide，keyiqingqiurenminfayuanhuozhezhongcaijigouquerenjiechuhetongdexiaoli。fangdongyingdangjiangjiechuhetongdetongzhisongdageiduifang，tongzhidadaojihetongjiechu。

三、房東解除與長租公寓方的合同後可否收回房屋的法律問題

（一）房東是否有權收回房屋的問題

該情況必須按照長租公寓方與房東之間的法律關係進行論證。若長租公寓方與房東之間屬於委托關係

，根據《中華人民共和國合同法》第三百九十六條的規定，委托合同是委托人和受托人約定
，由受托人處理委托人事務的合同。第四百零二條規定“受shou托tuo人ren以yi自zi己ji名ming義yi，在zai委wei托tuo人ren授shou權quan範fan圍wei內nei與yu第di三san人ren訂ding立li合he同tong，第di三san人ren在zai訂ding立li合he同tong時shi知zhi道dao受shou托tuo人ren和he委wei托tuo人ren之zhi間jian的de代dai理li關guan係xi的de，該gai合he同tong直zhi接jie約yue束shu委wei托tuo人ren和he第di三san人ren
，但dan有you確que切qie證zheng據ju證zheng明ming該gai合he同tong隻zhi約yue束shu受shou托tuo人ren和he第di三san人ren的de除chu外wai。”

因(yin)此(ci)
，受(shou)托(tuo)人(ren)的(de)在(zai)委(wei)托(tuo)權(quan)限(xian)內(nei)行(xing)使(shi)的(de)行(xing)為(wei)的(de)法(fa)律(lv)後(hou)果(guo)應(ying)當(dang)由(you)委(wei)托(tuo)人(ren)承(cheng)擔(dan)
，即(ji)如(ru)果(guo)房(fang)東(dong)委(wei)托(tuo)長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)方(fang)將(jiang)房(fang)屋(wu)出(chu)租(zu)給(gei)租(zu)客(ke)，長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)方(fang)也(ye)行(xing)使(shi)了(le)該(gai)行(xing)為(wei)代(dai)理(li)委(wei)托(tuo)人(ren)即(ji)房(fang)東(dong)進(jin)行(xing)了(le)房(fang)屋(wu)的(de)出(chu)租(zu)，該(gai)出(chu)租(zu)行(xing)為(wei)其(qi)實(shi)就(jiu)是(shi)房(fang)東(dong)的(de)出(chu)租(zu)行(xing)為(wei)，若(ruo)租(zu)客(ke)不(bu)存(cun)在(zai)法(fa)定(ding)或(huo)者(zhe)約(yue)定(ding)的(de)違(wei)約(yue)行(xing)為(wei)，房(fang)東(dong)無(wu)權(quan)提(ti)前(qian)收(shou)回(hui)房(fang)屋(wu)。

若長租公寓方與房東之間的法律關係為租賃關係
，長租公寓方與租客之間係轉租關係。根據《中華人民共和國合同法》第二百四十八條的規定，承租人應當按照約定支付租金。承租人經催告後在合理期限內仍不支付租金的

，出租人可以要求支付全部租金；也(ye)可(ke)以(yi)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)
，收(shou)回(hui)租(zu)賃(lin)物(wu)。因(yin)此(ci)，長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)方(fang)遲(chi)延(yan)支(zhi)付(fu)租(zu)金(jin)的(de)，出(chu)租(zu)人(ren)可(ke)以(yi)依(yi)約(yue)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)
，也(ye)可(ke)以(yi)依(yi)法(fa)催(cui)告(gao)合(he)理(li)期(qi)限(xian)內(nei)要(yao)求(qiu)支(zhi)付(fu)租(zu)金(jin)，經(jing)催(cui)告(gao)後(hou)仍(reng)不(bu)能(neng)支(zhi)付(fu)租(zu)金(jin)的(de)，出(chu)租(zu)人(ren)可(ke)以(yi)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)
，合(he)同(tong)解(jie)除(chu)的(de)，出(chu)租(zu)人(ren)依(yi)法(fa)享(xiang)有(you)收(shou)回(hui)租(zu)賃(lin)物(wu)的(de)權(quan)力(li)。

（二）房東如何收回房屋的問題

房fang東dong在zai一yi定ding情qing況kuang下xia享xiang有you收shou回hui房fang屋wu的de權quan力li
，但dan是shi長chang租zu公gong寓yu暴bao雷lei極ji易yi引yin發fa群qun體ti事shi件jian
，因yin此ci近jin日ri，蛋dan殼ke公gong寓yu為wei代dai表biao的de長chang租zu公gong寓yu暴bao雷lei成cheng了le社she會hui焦jiao點dian，多duo地di房fang管guan局ju、住(zhu)建(jian)局(ju)發(fa)布(bu)關(guan)於(yu)加(jia)強(qiang)住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)行(xing)業(ye)監(jian)督(du)管(guan)理(li)的(de)緊(jin)急(ji)通(tong)知(zhi)，要(yao)求(qiu)保(bao)障(zhang)住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)雙(shuang)方(fang)權(quan)益(yi)，化(hua)解(jie)租(zu)房(fang)市(shi)場(chang)的(de)矛(mao)盾(dun)和(he)風(feng)險(xian)。據(ju)了(le)解(jie)武(wu)漢(han)市(shi)房(fang)管(guan)局(ju)、深圳住建局首先發聲，表示各區(新區)住房建設局要加強監督
，對於停水、停電、停氣等方式驅趕租戶的物業服務企業，嚴格按照有關規定責令改正，並給予警告、罰款等行政處罰。《通知》還規定：因蛋殼公寓拖欠租金引發的業主與租戶之間的租賃糾紛及不穩定因素，物業服務企業應主動上報小區所在街道辦事處。

雖然，上述《通知》已不再深圳市物業管理行業協會官網顯示，對此
，據澎湃新聞記者了解深圳市住房和建設局相關工作人員表示
，“通知是有的
，但不是對外發布的

，是發布給各區住建局和各物業公司的，目前物業管理協會網站上已經撤銷。”[1]

不管如何
，出租人收回房屋的行為應當合理合法地進行，不應通過強硬手段來驅趕租客，應當通過法律程序進行解決。

注釋：

[1]來源

，澎湃新聞記者 計思敏