yisibiaoshishixingweirenjiangyufashengyidingfalvxiaoguodeneibuyisibiaoshizaiwaidexingwei。guanyuyisibiaoshidegouchengyaosucunzaibutongxueshuo，dangezhonglilunjunchengren，wuxiacideminshifalvxingweibixujubeiyisibiaoshizhenshidetedian。《中華人民共和國民法通則》第五十五條規定“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益”。

有瑕疵的意思表示會造成法律行為的瑕疵。瑕疵意思表示，可能係行為人因外部原因而意思表示不自由，如受到欺詐、脅迫；或行為人意思表示不真實
，如惡意串通、虛假意思表示等。但意思表示不自由或不真實導致的法律行為瑕疵並不必然導致法律行為的無效。關於上述兩種意思表示瑕疵
，欺詐
、脅迫等意思表示不自由在《中華人民共和國合同法》第五十二條[1]中已有較為明確的規定
，本文不展開論述。而關於意思表示不真實情況下合同效力問題
，本文擬從案例及法律規定兩個角度進行分析。

一、參考案例

張某某為北京某有限公司（以下簡稱“公司”）的法定代表人。2009年nian，因yin公gong司si資zi金jin周zhou轉zhuan需xu要yao
，張zhang某mou某mou欲yu用yong其qi所suo有you的de兩liang套tao房fang屋wu通tong過guo銀yin行xing抵di押ya貸dai款kuan得de到dao資zi金jin用yong於yu公gong司si經jing營ying。因yin張zhang某mou某mou年nian紀ji較jiao大da不bu符fu合he銀yin行xing貸dai款kuan規gui定ding，為wei盡jin快kuai取qu得de資zi金jin，由you中zhong間jian人ren推tui薦jian李li某mou
，經jing雙shuang方fang協xie商shang，雙shuang方fang同tong意yi以yi二er手shou房fang屋wu“買賣”的(de)名(ming)義(yi)，將(jiang)張(zhang)某(mou)某(mou)兩(liang)套(tao)房(fang)屋(wu)暫(zan)時(shi)過(guo)戶(hu)至(zhi)李(li)某(mou)名(ming)下(xia)
，借(jie)李(li)某(mou)之(zhi)名(ming)以(yi)兩(liang)套(tao)房(fang)屋(wu)在(zai)銀(yin)行(xing)辦(ban)理(li)房(fang)屋(wu)抵(di)押(ya)貸(dai)款(kuan)
，以(yi)獲(huo)得(de)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)資(zi)金(jin)。張(zhang)某(mou)某(mou)支(zhi)付(fu)了(le)房(fang)屋(wu)過(guo)戶(hu)及(ji)貸(dai)款(kuan)的(de)稅(shui)費(fei)。後(hou)公(gong)司(si)一(yi)直(zhi)按(an)照(zhao)李(li)某(mou)與(yu)銀(yin)行(xing)簽(qian)訂(ding)的(de)借(jie)款(kuan)合(he)同(tong)將(jiang)每(mei)月(yue)需(xu)還(hai)款(kuan)項(xiang)存(cun)入(ru)李(li)某(mou)名(ming)下(xia)賬(zhang)號(hao)，以(yi)償(chang)還(hai)借(jie)用(yong)李(li)某(mou)名(ming)義(yi)獲(huo)得(de)的(de)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)。後(hou)因(yin)李(li)某(mou)出(chu)售(shou)房(fang)屋(wu)
，雙(shuang)方(fang)產(chan)生(sheng)糾(jiu)紛(fen)

，張(zhang)某(mou)某(mou)訴(su)至(zhi)法(fa)院(yuan)。

張(zhang)某(mou)某(mou)認(ren)為(wei)，雙(shuang)方(fang)之(zhi)間(jian)基(ji)於(yu)信(xin)任(ren)借(jie)李(li)某(mou)之(zhi)名(ming)代(dai)持(chi)房(fang)屋(wu)
，雙(shuang)方(fang)之(zhi)間(jian)並(bing)不(bu)是(shi)真(zhen)實(shi)的(de)房(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)
，李(li)某(mou)對(dui)兩(liang)套(tao)房(fang)產(chan)不(bu)享(xiang)有(you)真(zhen)正(zheng)的(de)所(suo)有(you)權(quan)。而(er)李(li)某(mou)認(ren)為(wei)雙(shuang)方(fang)是(shi)在(zai)平(ping)等(deng)協(xie)商(shang)基(ji)礎(chu)上(shang)簽(qian)訂(ding)的(de)房(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)，張(zhang)某(mou)某(mou)自(zi)願(yuan)將(jiang)房(fang)屋(wu)出(chu)賣(mai)給(gei)李(li)某(mou)，房(fang)產(chan)已(yi)經(jing)過(guo)戶(hu)至(zhi)其(qi)名(ming)下(xia)
，因(yin)此(ci)有(you)權(quan)處(chu)分(fen)該(gai)房(fang)產(chan)。

本案一審駁回了張某某的訴訟請求
，認為房屋買賣合法有效。張某某上訴，二審法院經審理認為一審事實認定不清
，裁定發回重審。

發回重審後
，一審法院審理歸納本案的爭議焦點為張某某與李某之間的《存量房屋買賣合同》是否是雙方進行房屋買賣的真實意思表示。綜合案件證據及雙方主張

、陳述
，法院分析如下：

第一，在二手房買賣中

，通常情況下
，房屋坐落

、轉讓價款及支付時間
、房屋交付時間、zhuanrangguohushijianjiweiyuezerendengshimaimaishuangfangxieshangdezhuyaoneirong
，zaimaimaishuangfangdefangwumaimaihetongzhongyibanyingzuochumingqueyueding。benanzhong
，jingfayuanxunwen，zhangmoumou、李某均否認雙方之間存在除《存量房屋買賣合同》之外的其他房屋買賣合同
，而本案所涉《存量房屋買賣合同》內容十分簡略，對於房款的支付

、房屋交付等合同必要條款未作約定
，與一般房屋買賣交易習慣相悖。

第二，結合房屋坐落及市場行情
，兩份《存量房屋買賣合同》約定的房屋價格明顯低於房屋當時的實際價值。

第三
，關於銀行貸款的還款問題。李某稱公司向其2個還貸賬戶中所存入款項為《北京市房屋租賃合同》項xiang下xia的de租zu金jin，張zhang某mou某mou主zhu張zhang公gong司si的de行xing為wei係xi代dai其qi歸gui還hai銀yin行xing貸dai款kuan。對dui比bi相xiang關guan證zheng據ju可ke以yi看kan出chu李li某mou的de主zhu張zhang與yu證zheng據ju存cun在zai部bu分fen矛mao盾dun
，對dui於yu上shang述shu矛mao盾dun，李li某mou並bing未wei給gei出chu合he理li解jie釋shi。

第四，對於法院詢問的房屋買賣事宜及李某與公司之間的房屋租賃事宜的磋商

、實際履行等交易細節，李某未能進行合理說明。

第五
，李某和張某某未對房屋進行過實際交接
，房屋一直由張某某、公司實際控製使用。

shangshuyixilieyuzhengchangfangwumaimaixiangbeideshishijilimouweijinxinghelijieshidemaodunzhichu，junzhengminglimouyuzhangmoumouzhijiandefangwujiaoyifeizhenshijiaoyi，zonghequananzhengju

，yishenfayuanduizhangmoumousuocheng《存量房屋買賣合同》並非雙方真實意思表示，而是為了通過房屋買賣的形式向銀行貸款，房貸由公司歸還直至雙方產生矛盾的說法予以采信。根據《民法通則》第五十五條[2]
，意思表示真實是民事行為的生效要件之一，因此，一審法院認為張某某、李某簽訂的《存量房屋買賣合同》欠缺雙方就房屋進行買賣的真實意思，應為無效。

李某不服該判決提起上訴，二審法院經審理維持了一審法院認定合同無效的判決。

二
、案例評述

本案張某某與李某之間的糾紛爭議焦點為雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》是否有效，進一步分析該焦點，需解決的問題實際上包括了雙方簽訂該合同意思表示是否真實
、以及如果不真實是否影響合同效力的兩個層麵。

第一，關於合同意思表示是否真實。筆者認為，民商事法律行為中，當事人意思表示是否真實應根據爭議合同的訂立及履行情況、證據材料、當dang事shi人ren陳chen述shu等deng案an件jian具ju體ti事shi實shi情qing況kuang
，並bing結jie相xiang關guan交jiao易yi慣guan例li進jin行xing綜zong合he認ren定ding。從cong本ben案an中zhong可ke借jie鑒jian對dui意yi思si表biao示shi真zhen實shi性xing存cun疑yi案an件jian進jin行xing考kao量liang的de角jiao度du，如ru合he同tong是shi否fou包bao括kuo該gai項xiang法fa律lv行xing為wei應ying當dang包bao括kuo的de一yi般ban內nei容rong、合同約定內容是否符合常理，以及合同簽訂後雙方是否實際按照約定履行，雙方對合同訂立及履行的過程是否充分了解等。

第二
，如果意思表示不真實，是否影響合同效力。本案法院依據《中華人民共和國民法通則》第五十五條及《中華人民共和國合同法》第四條[3]，最zui終zhong認ren定ding合he同tong欠qian缺que雙shuang方fang真zhen實shi意yi思si表biao示shi並bing判pan決jue合he同tong無wu效xiao。結jie合he本ben案an判pan決jue來lai看kan
，筆bi者zhe認ren為wei
，在zai滿man足zu如ru下xia條tiao件jian情qing況kuang下xia

，意yi思si表biao示shi不bu真zhen實shi可ke能neng會hui導dao致zhi合he同tong無wu效xiao：（1）當事人做出的不真實意思表示為雙方行為
；（2）雙shuang方fang通tong謀mou做zuo出chu虛xu假jia意yi思si表biao示shi。本ben案an中zhong，張zhang某mou某mou及ji李li某mou簽qian訂ding房fang屋wu買mai賣mai合he同tong時shi均jun明ming知zhi不bu是shi為wei房fang屋wu買mai賣mai交jiao易yi
，並bing非fei其qi中zhong一yi方fang隱yin瞞man對dui方fang做zuo出chu虛xu假jia意yi思si表biao示shi，雖sui然ran本ben案an李li某mou在zai訴su訟song過guo程cheng中zhong否fou認ren雙shuang方fang共gong同tong做zuo出chu虛xu假jia意yi思si表biao示shi，但dan最zui終zhong法fa院yuan審shen理li認ren定ding案an涉she合he同tong係xi雙shuang方fang為wei獲huo取qu銀yin行xing貸dai款kuan而er簽qian訂ding
，並bing非fei為wei真zhen實shi的de房fang屋wu買mai賣mai之zhi目mu的de，該gai案an雙shuang方fang明ming知zhi對dui方fang的de真zhen實shi意yi思si，並bing對dui虛xu假jia意yi思si表biao示shi事shi先xian通tong謀mou。

三、意思表示不真實而合同無效情形及依據

意思表示不真實或虛假意思表示應具有上述第二部分總結的兩個特點：雙方行為及存在合意或稱“通謀”
，排除單獨一方的真意保留

、誤解或欺詐行為。

虛(xu)假(jia)意(yi)思(si)表(biao)示(shi)因(yin)雙(shuang)方(fang)均(jun)無(wu)合(he)同(tong)內(nei)容(rong)所(suo)示(shi)的(de)合(he)同(tong)目(mu)的(de)而(er)不(bu)應(ying)當(dang)受(shou)到(dao)合(he)同(tong)約(yue)束(shu)。上(shang)述(shu)案(an)例(li)所(suo)援(yuan)引(yin)法(fa)律(lv)依(yi)據(ju)及(ji)論(lun)述(shu)說(shuo)理(li)囿(you)於(yu)判(pan)決(jue)時(shi)間(jian)較(jiao)早(zao)而(er)無(wu)法(fa)體(ti)現(xian)《中華人民共和國民法總則》的立法內容，現在我國民法總則對雙方虛假意思表示的後果已做出了明確規定
，《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條第一款規定“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效”。

結合上述案例事實及法律規定，虛假意思表示需包括雙方訂立合同的意思表示均不真實、雙shuang方fang對dui作zuo出chu的de虛xu假jia意yi思si表biao示shi具ju有you事shi先xian通tong謀mou，在zai滿man足zu前qian述shu條tiao件jian下xia，雙shuang方fang作zuo出chu虛xu假jia意yi思si表biao示shi訂ding立li的de合he同tong應ying為wei無wu效xiao
，具ju體ti法fa律lv依yi據ju為wei前qian述shu第di一yi百bai四si十shi六liu條tiao第di一yi款kuan。

然ran而er第di一yi百bai四si十shi六liu條tiao第di一yi款kuan僅jin解jie決jue了le以yi虛xu假jia意yi思si表biao示shi訂ding立li的de合he同tong的de效xiao力li問wen題ti。而er合he同tong雙shuang方fang通tong過guo虛xu假jia意yi思si表biao示shi，往wang往wang是shi為wei了le隱yin藏zang雙shuang方fang意yi欲yu使shi其qi發fa生sheng效xiao力li的de真zhen實shi意yi思si。雙shuang方fang隱yin藏zang真zhen實shi意yi思si一yi般ban是shi為wei規gui避bi某mou些xie規gui定ding限xian製zhi或huo某mou種zhong不bu利li的de法fa律lv後hou果guo
，因yin此ci雙shuang方fang隱yin藏zang的de真zhen實shi意yi思si表biao示shi常chang常chang可ke能neng構gou成cheng《中華人民共和國合同法》第五十二條之“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”或“以合法形式掩蓋非法目的”的無效情形。對此，《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條第二款也明確規定“以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理”。

需要注意的是，隱藏的真實意思表示並不必然均屬於法定無效情形

，雙方的真實意思表示的法律效力要根據個案情況進行綜合判斷。

綜上
，《中華人民共和國合同法》第(di)五(wu)十(shi)二(er)條(tiao)為(wei)最(zui)常(chang)被(bei)引(yin)用(yong)的(de)合(he)同(tong)無(wu)效(xiao)法(fa)律(lv)規(gui)定(ding)，但(dan)筆(bi)者(zhe)意(yi)欲(yu)通(tong)過(guo)本(ben)文(wen)案(an)例(li)說(shuo)明(ming)，合(he)同(tong)的(de)效(xiao)力(li)問(wen)題(ti)應(ying)當(dang)追(zhui)本(ben)溯(su)源(yuan)，應(ying)從(cong)合(he)同(tong)當(dang)事(shi)人(ren)是(shi)否(fou)達(da)成(cheng)了(le)一(yi)致(zhi)的(de)、真實的意思表示開始探究。從合同的訂立、lvxingdenggefangmianpanduandangshirendezhenshiyisibiaoshishifouzhenshi，congyisibiaoshidezhenshixingjiaodulaishenzhahetongxiaoli。ruguoyisibiaoshibenshenshixujiade
，zexiangyingdefalvxingweiziranjuyouxiaci。

[1] 第五十二條 有下列情形之一的
，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同
，損害國家利益；（二）惡意串通
，損害國家、集體或者第三人利益

；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益
；（五）違反法律、行政法規的強製性規定。

[2] 第五十五條 民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。

[3] 第四條  當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法幹預。