2019年08月23日，國務院辦公廳，發布《關於進一步激發文化和旅遊消費潛力的意見》，其中提出“規範旅遊民宿市場，推動星級旅遊民宿品牌化發展”。而在此前，2019年7月，國家文化和旅遊部發布了新版的旅遊民宿行業標準（《旅遊民宿基本要求與評價（LB/T 065-2019）》）。一係列政策標準的發布預示著民宿行業將逐漸朝著製度化、專業化的方向發展。而對於民宿市場的投資商、開發商、經營商等各類市場參與者而言，如何界定民宿、如何運營民宿、如何防範民宿法律風險等問題一直是業界普遍關心的問題。
一、 什麼是民宿
民宿給人的普遍印象是其區別於傳統酒店的“非標準性”。在國內，民宿容易與精品酒店混用，一並歸為“非標準住宿”。而在國際上，一般將國內通常理解的“民宿”歸入“Rentals & Shares”（租賃與共享住宿），以與“Hotels”（酒店）加以區分。然而，對“民宿”及其相關概念始終未有清晰、tongyidejieding。zaishangshubeijingxia，weilexingyejinyibudejiankangfazhan，minxiudegainianjixuliqing。kexideshi，woguomuqiancongfalvguifanhexingyebiaozhunfangmianyikaishizhubujinxingtansuohechangshi。
1. 法律規範對“民宿”的界定
目前，國家層麵尚未出台專門針對“民宿”的法律法規，也沒有對“民宿”作出明確的定義。但國務院辦公廳於2018年9月24日發布《完善促進消費體製機製實施方案（2018—2020年）》，將“民宿”歸為“短租服務”的一種。
在地方層麵，目前已有浙江、海南和廣東三個省份製定了專門針對民宿的地方規章。其中浙江省政府辦公廳於2016年12月5日發布的《關於確定民宿範圍和條件的指導意見》中對“民宿”概念進行了界定，從中可以概括出“民宿”的如下幾個主要特征：①利用城鄉居民自有住宅、集體用房或其他配套用房；②結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林牧漁業生產活動；③小規模。
海南省於2019年4月29日頒布了《海南省鄉村民宿管理辦法》，其中對民宿的界定基本與浙江省的規定相一致，因其針對的是鄉村民宿，故而也更強調了其中的鄉村因素。
此外，廣東省政府於2019年6月21日頒布了《廣東省民宿管理暫行辦法》，除了與浙江和海南兩省的類似規定外，廣東省的規定提出了界定“民宿”的又一標準：民宿主人參與接待。
2. 行業標準中的界定
國家文化和旅遊部於2019年7月3日發布的最新版《旅遊民宿基本要求及評價（LB/T 065-2019）》中對旅遊民宿進行了定義，其中可以概括出四項主要判斷標準：①利用民居等相關閑置資源；②小規模；③主人參與接待；④結合當地的自然、文化與生產生活方式。
該(gai)標(biao)準(zhun)雖(sui)然(ran)主(zhu)要(yao)由(you)浙(zhe)江(jiang)省(sheng)參(can)與(yu)製(zhi)定(ding)，但(dan)實(shi)際(ji)上(shang)基(ji)本(ben)延(yan)續(xu)了(le)廣(guang)東(dong)省(sheng)的(de)標(biao)準(zhun)，堅(jian)持(chi)了(le)民(min)宿(xiu)主(zhu)人(ren)參(can)與(yu)接(jie)待(dai)這(zhe)一(yi)標(biao)準(zhun)。該(gai)行(xing)業(ye)標(biao)準(zhun)的(de)製(zhi)定(ding)和(he)執(zhi)行(xing)或(huo)將(jiang)為(wei)日(ri)後(hou)民(min)宿(xiu)行(xing)業(ye)的(de)全(quan)國(guo)性(xing)立(li)法(fa)提(ti)供(gong)理(li)論(lun)和(he)實(shi)踐(jian)層(ceng)麵(mian)的(de)參(can)考(kao)。
二、 民宿運營的常見商業模式
近年來，民宿市場逐漸發展壯大，在國際上，除Airbnb（愛彼迎）等行業巨頭外，一些傳統酒店管理集團也紛紛踏足這一市場。雅高於2016年收購了豪華短租平台Onefinestay，以收購現有平台的方式進入民宿市場；萬豪則與Hostmaker、TurnKey Vacation Rentals等合作，推出自己的豪華住宅的短租民宿服務平台（Homes & Villas），以合作的方式進入民宿市場。國內方麵，除了Airbnb等外資企業外，許多本土企業也紛紛搶占民宿市場，例如：途家、小豬等已經建立起成熟的民宿平台；路客、有家等則積極拓展民宿委托經營市場；首旅集團於2015年與山裏寒舍合作推出了“首旅寒舍”品牌，後又打造出了“雲上四季民宿”平台，以此探索非標準住宿市場。
總體而言，當前國內民宿運營比較常見的方式主要包括：線上平台模式、委托經營模式、收購/承租經營模式等。
1. 線上平台模式
muqian，guoneiyouyixieminxiupingtai，zhuyaoweiminxiuzhurenyuminxiukerentigongxianshangxinxijiaohuanfuwu，yihulianwangweiyituozhenghexianxiageleiminxiuziyuan，weixiaofeizhetigongquanmian、多(duo)樣(yang)的(de)住(zhu)宿(xiu)選(xuan)擇(ze)。上(shang)述(shu)平(ping)台(tai)通(tong)常(chang)不(bu)參(can)與(yu)民(min)宿(xiu)的(de)經(jing)營(ying)管(guan)理(li)，一(yi)般(ban)隻(zhi)負(fu)責(ze)對(dui)線(xian)上(shang)發(fa)布(bu)的(de)民(min)宿(xiu)的(de)基(ji)本(ben)信(xin)息(xi)和(he)資(zi)質(zhi)條(tiao)件(jian)等(deng)要(yao)素(su)做(zuo)必(bi)要(yao)審(shen)核(he)，而(er)由(you)民(min)宿(xiu)主(zhu)人(ren)在(zai)線(xian)下(xia)向(xiang)民(min)宿(xiu)客(ke)人(ren)提(ti)供(gong)入(ru)住(zhu)服(fu)務(wu)。在(zai)目(mu)前(qian)的(de)國(guo)內(nei)市(shi)場(chang)中(zhong)，全(quan)球(qiu)民(min)宿(xiu)業(ye)知(zhi)名(ming)企(qi)業(ye)Airbnb及本土平台小豬、途家等通常可歸入此種模式。
在(zai)該(gai)種(zhong)模(mo)式(shi)下(xia)，民(min)宿(xiu)平(ping)台(tai)往(wang)往(wang)能(neng)夠(gou)彙(hui)聚(ju)大(da)量(liang)的(de)民(min)宿(xiu)房(fang)源(yuan)和(he)消(xiao)費(fei)客(ke)戶(hu)，從(cong)客(ke)戶(hu)體(ti)驗(yan)上(shang)能(neng)夠(gou)提(ti)供(gong)多(duo)種(zhong)類(lei)的(de)產(chan)品(pin)需(xu)求(qiu)，同(tong)時(shi)在(zai)平(ping)台(tai)上(shang)可(ke)以(yi)形(xing)成(cheng)信(xin)息(xi)量(liang)巨(ju)大(da)的(de)雲(yun)數(shu)據(ju)。但(dan)民(min)宿(xiu)平(ping)台(tai)也(ye)存(cun)在(zai)一(yi)些(xie)潛(qian)在(zai)的(de)問(wen)題(ti)，例(li)如(ru)：平ping台tai上shang民min宿xiu服fu務wu的de質zhi量liang難nan以yi把ba控kong，服fu務wu水shui準zhun層ceng次ci不bu齊qi等deng。目mu前qian，為wei了le提ti升sheng平ping台tai的de服fu務wu質zhi量liang，一yi些xie企qi業ye正zheng在zai嚐chang試shi打da造zao出chu更geng為wei精jing準zhun定ding位wei的de民min宿xiu平ping台tai，如ruAirbnb推出了Airbnb Plus，力圖提升品質；又如，雅高收購的Onefinestay在市場上有“高端版Airbnb”之稱。此外，許多民宿平台已不滿足於僅僅提供平台服務，希望進一步參與民宿的經營管理，以此滿足民宿市場專業化的需求、提升平台上民宿服務的質量。
2. 委托經營模式
除chu上shang述shu線xian上shang民min宿xiu平ping台tai外wai，也ye有you一yi些xie民min宿xiu管guan理li公gong司si可ke以yi為wei民min宿xiu業ye主zhu提ti供gong民min宿xiu的de集ji中zhong經jing營ying管guan理li服fu務wu。在zai該gai種zhong模mo式shi下xia，民min宿xiu管guan理li公gong司si一yi般ban會hui與yu民min宿xiu業ye主zhu簽qian訂ding委wei托tuo管guan理li協xie議yi，約yue定ding經jing營ying投tou入ru、收(shou)益(yi)分(fen)配(pei)等(deng)商(shang)業(ye)條(tiao)件(jian)，在(zai)此(ci)基(ji)礎(chu)上(shang)由(you)民(min)宿(xiu)管(guan)理(li)公(gong)司(si)受(shou)托(tuo)將(jiang)房(fang)屋(wu)作(zuo)為(wei)民(min)宿(xiu)進(jin)行(xing)集(ji)中(zhong)經(jing)營(ying)，並(bing)以(yi)統(tong)一(yi)的(de)品(pin)牌(pai)為(wei)消(xiao)費(fei)者(zhe)提(ti)供(gong)民(min)宿(xiu)服(fu)務(wu)。目(mu)前(qian)國(guo)內(nei)已(yi)經(jing)有(you)多(duo)個(ge)品(pin)牌(pai)進(jin)入(ru)民(min)宿(xiu)托(tuo)管(guan)服(fu)務(wu)的(de)市(shi)場(chang)，包(bao)括(kuo)：途家、路客、有家、城宿等。此外，國際上前文提到的Hostmaker以及TurnKey Vacation Rentals也基本同屬於此種模式。
該(gai)種(zhong)模(mo)式(shi)將(jiang)民(min)宿(xiu)的(de)所(suo)有(you)權(quan)和(he)經(jing)營(ying)權(quan)相(xiang)分(fen)離(li)，不(bu)僅(jin)一(yi)定(ding)程(cheng)度(du)上(shang)解(jie)放(fang)了(le)業(ye)主(zhu)的(de)時(shi)間(jian)和(he)精(jing)力(li)投(tou)入(ru)，也(ye)有(you)利(li)於(yu)提(ti)升(sheng)民(min)宿(xiu)經(jing)營(ying)的(de)專(zhuan)業(ye)化(hua)和(he)標(biao)準(zhun)化(hua)，提(ti)升(sheng)了(le)民(min)宿(xiu)經(jing)營(ying)的(de)效(xiao)益(yi)。但(dan)另(ling)一(yi)方(fang)麵(mian)，民(min)宿(xiu)管(guan)理(li)公(gong)司(si)可(ke)能(neng)會(hui)麵(mian)臨(lin)來(lai)自(zi)委(wei)托(tuo)方(fang)（即民宿業主）的製約，在資金投入、硬件標準、guanliquanxiandengfangmianshifoumanzudadaoguanligongsihuopinpaideyaoqiuhuoxuyouyidingdebuquedingxing，yinciminxiuguanligongsiheminxiuyezhuxuyaotuoshanchulishuangfangzhijiandequanliyiwuguanxi。
3. 收購/承租經營模式
除chu上shang述shu兩liang種zhong比bi較jiao常chang見jian的de模mo式shi之zhi外wai，還hai有you部bu分fen民min宿xiu運yun營ying商shang會hui直zhi接jie收shou購gou或huo承cheng租zu房fang屋wu，而er後hou再zai將jiang該gai等deng房fang屋wu進jin行xing裝zhuang修xiu並bing作zuo為wei民min宿xiu經jing營ying。在zai此ci種zhong模mo式shi項xiang下xia，運yun營ying商shang與yu民min宿xiu（原）所有權人之間並非委托管理的關係，而是由運營商將民宿所有權或使用權“買斷”，民宿（原）所有權人僅收取購房款或租金，民宿的經營風險和收益則由運營商自行承擔。根據相關媒體的報道，首旅集團與山裏寒舍合作推出的“首旅寒舍”以及花築等品牌可能屬於此種模式。
在zai此ci種zhong模mo式shi下xia，運yun營ying商shang擁yong有you經jing營ying自zi主zhu權quan，有you利li於yu品pin牌pai形xing象xiang的de塑su造zao，也ye有you利li於yu統tong一yi的de規gui劃hua和he成cheng本ben控kong製zhi。但dan其qi不bu確que定ding性xing也ye十shi分fen明ming顯xian，首shou先xian運yun營ying商shang需xu要yao付fu出chu資zi金jin收shou購gou或huo承cheng租zu民min宿xiu物wu業ye，同tong時shi運yun營ying商shang需xu要yao承cheng當dang所suo有you的de經jing營ying風feng險xian，因yin此ci該gai種zhong模mo式shi對dui於yu運yun營ying商shang的de經jing營ying管guan理li水shui平ping提ti出chu了le較jiao高gao的de要yao求qiu。
三、 民宿經營的潛在法律問題
由於目前國內尚未製定針對民宿的專門性法律規定，民宿的經營存在一些“灰色地帶”。隨著政策法規的逐步完善，未來對民宿的監管可能會趨於嚴格。根據目前國內民宿市場的現狀，結合目前浙江、海南、廣東三省的地方規章以及新發布的行業標準，民宿經營可能存在以下一些潛在的法律問題。
1. 民宿與精品酒店的概念或需從法律上予以厘清
在實踐中，由於目前缺少普遍適用的法定“民宿”gainian，xuduominxiuxiangmubingmeiyouyangequfenjingpinjiudianheminxiudegainian。liru，yixieliansuojiudianpinpaitongshiyunyingminxiuhejingpinjiudianxiangmu，danbingweianzhaowuyedeyongtujiayiqufen。ciwai，yeyouyixiexiangmuzaibutongdechanghefenbieyijiudianheminxiujinxingtuiguanghexuanchuan。
民宿與精品酒店均提供“非標準”的de住zhu宿xiu服fu務wu，也ye都dou代dai表biao著zhe個ge性xing的de理li念nian及ji生sheng活huo方fang式shi，從cong區qu別bie於yu傳chuan統tong酒jiu店dian的de角jiao度du而er言yan兩liang者zhe具ju有you一yi定ding的de相xiang似si性xing。盡jin管guan如ru此ci，從cong法fa律lv角jiao度du而er言yan，精jing品pin酒jiu店dian通tong常chang建jian造zao在zai商shang業ye用yong地di上shang，其qi在zai土tu地di性xing質zhi、規劃、建設等方麵有明確的法律要求，同時在經營方麵必須滿足旅館業開辦和經營的要求及標準，包括特種行業經營許可、消防、安(an)全(quan)等(deng)各(ge)個(ge)方(fang)麵(mian)。相(xiang)對(dui)而(er)言(yan)，在(zai)目(mu)前(qian)的(de)法(fa)律(lv)體(ti)係(xi)下(xia)，對(dui)於(yu)民(min)宿(xiu)的(de)規(gui)定(ding)則(ze)相(xiang)對(dui)模(mo)糊(hu)，但(dan)如(ru)果(guo)按(an)照(zhao)前(qian)述(shu)三(san)省(sheng)份(fen)規(gui)定(ding)和(he)行(xing)業(ye)標(biao)準(zhun)，民(min)宿(xiu)用(yong)房(fang)原(yuan)則(ze)上(shang)應(ying)為(wei)住(zhu)宅(zhai)。因(yin)此(ci)，如(ru)果(guo)上(shang)述(shu)規(gui)定(ding)在(zai)今(jin)後(hou)推(tui)廣(guang)適(shi)用(yong)，則(ze)在(zai)具(ju)體(ti)項(xiang)目(mu)操(cao)作(zuo)中(zhong)，可(ke)能(neng)需(xu)要(yao)從(cong)法(fa)律(lv)上(shang)將(jiang)民(min)宿(xiu)與(yu)精(jing)品(pin)酒(jiu)店(dian)進(jin)行(xing)明(ming)確(que)的(de)區(qu)分(fen)。
2. 規範中對民宿的規模要求與當前市場實踐或存在一定程度的不一致
無論是前述地方規定還是行業標準，均對民宿的規模提出要求，即小規模。更為具體而言，根據《廣東省民宿管理暫行辦法》的規定，民宿客房規模單幢建築的客房數量不應超過14間（套），否則就應當依照旅館業相關法律、法規或者規章進行管理。
然ran而er，在zai目mu前qian市shi場chang上shang，無wu論lun采cai用yong何he種zhong經jing營ying模mo式shi，為wei了le達da到dao一yi定ding的de規gui模mo效xiao應ying，許xu多duo民min宿xiu經jing營ying方fang可ke能neng會hui關guan注zhu旗qi下xia民min宿xiu在zai數shu量liang上shang的de發fa展zhan。此ci外wai，對dui於yu采cai用yong自zi有you物wu業ye或huo承cheng租zu物wu業ye進jin行xing民min宿xiu經jing營ying的de經jing營ying方fang而er言yan，可ke能neng還hai受shou限xian於yu物wu業ye本ben身shen的de麵mian積ji和he房fang間jian數shu量liang等deng實shi際ji情qing況kuang。因yin此ci，如ru果guo上shang述shu有you關guan民min宿xiu規gui模mo的de規gui定ding在zai今jin後hou推tui廣guang適shi用yong，民min宿xiu市shi場chang的de參can與yu各ge方fang需xu要yao及ji時shi關guan注zhu相xiang關guan規gui定ding中zhong對dui於yu民min宿xiu規gui模mo的de要yao求qiu、適用標準等條件，並結合自身和項目的情況，在商業和法律上進行平衡。
3. 民宿經營的合規性要求或趨於嚴格
就目前國內民宿市場而言，從國家行政監督管理的角度，尚未建立起一套完整的行政登記和管理流程；而依靠市場參與者的自我監督顯然效果有限，尤其是各線上民宿平台，眾多的房源使得資質審查和管理成為了“不可能的任務”。事實上，伴隨著民宿行業的發展，宰客、偷拍等違法違規現象時常見諸於各類媒體，折射出民宿市場缺乏行政監管的一麵。
從目前浙江、海南、廣東三省的地方法規來看，三地均要求民宿經營者必須進行工商登記，此外，海南、廣東兩省還要求民宿經營者進行民宿服務的特殊登記。此外，根據最新的行業標準，如果參評星級民宿，對於參評項目的消防、衛生、anquandengfangmianjunzuochulemingquedeguiding。jinguanxingjipingdingbingfeiqiangzhi，dancongxingyeguanliheyuxingjipingdingjieguidejiaodu，bupaichuweilaifalvfaguidinghuizhenduiminxiujingyingdegegefangmiancongxingzhengjianguandejiaoduzuochuguiding。zaiminxiujianguanriquyangededabeijingxia，geshichangcanyuzheyoubiyaotiqianduiminxiuxiangmudeheguixinggeiyuchongfenderenshihezhunbei。
4. 民宿主人參與接待給予經營方一定的操作空間
根(gen)據(ju)前(qian)述(shu)廣(guang)東(dong)省(sheng)的(de)地(di)方(fang)法(fa)規(gui)以(yi)及(ji)新(xin)的(de)行(xing)業(ye)標(biao)準(zhun)，民(min)宿(xiu)主(zhu)人(ren)參(can)與(yu)接(jie)待(dai)是(shi)界(jie)定(ding)民(min)宿(xiu)的(de)主(zhu)要(yao)指(zhi)標(biao)之(zhi)一(yi)，這(zhe)一(yi)點(dian)或(huo)許(xu)會(hui)在(zai)未(wei)來(lai)製(zhi)定(ding)全(quan)國(guo)性(xing)法(fa)律(lv)法(fa)規(gui)時(shi)參(can)考(kao)適(shi)用(yong)。初(chu)看(kan)該(gai)條(tiao)，似(si)乎(hu)對(dui)於(yu)民(min)宿(xiu)的(de)商(shang)業(ye)化(hua)運(yun)營(ying)存(cun)在(zai)一(yi)定(ding)的(de)限(xian)製(zhi)，例(li)如(ru)：對(dui)於(yu)集(ji)中(zhong)委(wei)托(tuo)管(guan)理(li)的(de)民(min)宿(xiu)經(jing)營(ying)方(fang)而(er)言(yan)，要(yao)求(qiu)每(mei)一(yi)個(ge)民(min)宿(xiu)的(de)主(zhu)人(ren)參(can)與(yu)接(jie)待(dai)可(ke)行(xing)性(xing)不(bu)大(da)。然(ran)而(er)，實(shi)際(ji)上(shang)對(dui)於(yu)該(gai)條(tiao)的(de)解(jie)讀(du)和(he)適(shi)用(yong)將(jiang)來(lai)可(ke)能(neng)存(cun)在(zai)一(yi)定(ding)的(de)操(cao)作(zuo)空(kong)間(jian)。
首先，最新的行業標準將民宿主人定義為：minxiudeyezhuhuojingyingguanlizhe。ruguoshiyonggaidingyi，wulunshiminxiupingtaihuoshiguanligongsi，junkeyijingyingguanlizhedeshenfencanyujiedai。ciwai，wulunguangdongshengguidinghuoshizuixinxingyebiaozhun，junweimingqueguidingcanyujiedaidejutifangshi。yinci，minxiudeyezhuhuojingyingguanlizhe，lilunshangkeyilinghuoxuanzexianshangjiaoliu、錄製歡迎視頻等各種方式參與接待。
5. 經營民宿應遵守現有法律法規的規定
chuleshangshudifangfaguihezuixinxingyebiaozhundejiyouhuozhekenengdeyingxiangzhiwai，minxiushichangdegecanyufanghaiyingdangzaiminxiudekaifahejingyingguochengzhongzunshouxianyoudefalvfaguideguiding。jinguanshangshuyuanzekansilisuodangran，danzaijutiluoshishiquekenenghuibeihushi。liru：由you於yu提ti供gong民min宿xiu服fu務wu的de房fang屋wu一yi般ban是shi由you居ju住zhu房fang屋wu改gai造zao而er來lai，改gai造zao與yu經jing營ying的de過guo程cheng中zhong民min宿xiu經jing營ying者zhe應ying當dang注zhu意yi避bi免mian損sun害hai周zhou圍wei相xiang鄰lin權quan人ren的de權quan益yi。又you如ru，根gen據ju《物權法》第di七qi十shi七qi條tiao的de規gui定ding，基ji於yu建jian築zhu物wu區qu分fen所suo有you權quan，將jiang住zhu宅zhai改gai為wei經jing營ying性xing用yong房fang的de應ying當dang經jing有you利li害hai關guan係xi的de業ye主zhu同tong意yi。因yin此ci，民min宿xiu運yun營ying方fang在zai未wei經jing過guo利li害hai關guan係xi人ren的de同tong意yi前qian，不bu可ke隨sui意yi開kai辦ban民min宿xiu，以yi免mian陷xian入ru糾jiu紛fen。
從宏觀政策角度而言，民宿對發展旅遊業、鄉村振興戰略等大政方針具有重要的意義。從2015年nian至zhi今jin，國guo務wu院yuan及ji國guo務wu院yuan辦ban公gong廳ting已yi經jing發fa布bu了le多duo份fen文wen件jian提ti及ji鼓gu勵li發fa展zhan民min宿xiu。隨sui著zhe配pei套tao法fa律lv法fa規gui和he行xing業ye標biao準zhun的de陸lu續xu出chu台tai，民min宿xiu行xing業ye將jiang不bu斷duan朝chao著zhe專zhuan業ye化hua、規gui範fan化hua的de方fang向xiang發fa展zhan。而er在zai此ci大da背bei景jing下xia，民min宿xiu市shi場chang的de各ge方fang參can與yu者zhe也ye需xu正zheng視shi法fa律lv法fa規gui的de規gui範fan與yu監jian管guan，給gei予yu企qi業ye合he規gui性xing足zu夠gou的de重zhong視shi和he前qian瞻zhan性xing準zhun備bei。
