由you於yu房fang價jia調tiao控kong政zheng策ce，精jing裝zhuang修xiu商shang品pin房fang是shi近jin年nian來lai開kai發fa商shang普pu遍bian選xuan擇ze的de銷xiao售shou模mo式shi。在zai該gai模mo式shi中zhong
，房fang地di產chan企qi業ye通tong常chang同tong時shi與yu購gou房fang者zhe分fen別bie簽qian訂ding購gou房fang合he同tong和he裝zhuang修xiu合he同tong。隨sui著zhe精jing裝zhuang修xiu房fang的de交jiao付fu，因yin上shang述shu模mo式shi導dao致zhi的de裝zhuang修xiu材cai料liao信xin息xi公gong示shi
、實際裝修成本遠低於約定裝修價格
、裝修合同解除及無效等問題逐漸凸顯，引起社會廣泛關注。

在我們代理的大量精裝修商品房糾紛中
，“雙合同”的關係及效力都是雙方首要的爭議焦點。本文試圖通過梳理在精裝修商品房合同糾紛中關於“雙合同”關係與效力的司法觀點
，以期厘清司法實踐中可能存在的共性裁判思維，為購房者及房地產企業處理類似爭議提供思路。

一、關於“捆綁裝修”合法性的裁判觀點

（一）拆分價格，捆綁裝修銷售不必然違法，該行為不構成以合法形式掩蓋非法目的
，未損害公共利益
，裝修協議有效

案號：（2015）房民初字第13031號

裁判要旨：“首先，涉訴協議為張某某
、田家園房地產公司和田華建築公司共同訂立，係三方合意的結果；jiehezhangmoumouchengnuoyiranlijiebingziyuanxuanzedinglishesuzhuangxiuxieyi，yijibingfeiyijiafangdichankaifashangzaigaididuanxiaoshoushangpinfangdeshishi
，zhangmoumoutichuqinhaiqizizhuxuanzequanhegongpingjiaoyiquandezhuzhang，benyuanbuyucaixin；其(qi)次(ci)
，張(zhang)某(mou)某(mou)認(ren)同(tong)所(suo)售(shou)商(shang)品(pin)房(fang)的(de)品(pin)質(zhi)，並(bing)依(yi)約(yue)定(ding)支(zhi)付(fu)了(le)裝(zhuang)修(xiu)費(fei)用(yong)
，捆(kun)綁(bang)銷(xiao)售(shou)折(zhe)算(suan)後(hou)的(de)房(fang)價(jia)有(you)可(ke)能(neng)高(gao)於(yu)政(zheng)府(fu)指(zhi)導(dao)價(jia)格(ge)

，但(dan)該(gai)情(qing)形(xing)並(bing)不(bu)必(bi)然(ran)導(dao)致(zhi)銷(xiao)售(shou)行(xing)為(wei)的(de)違(wei)法(fa)性(xing)，故(gu)其(qi)提(ti)出(chu)拆(chai)分(fen)價(jia)格(ge)、捆(kun)綁(bang)裝(zhuang)修(xiu)的(de)做(zuo)法(fa)實(shi)際(ji)在(zai)掩(yan)蓋(gai)變(bian)相(xiang)漲(zhang)價(jia)之(zhi)非(fei)法(fa)目(mu)的(de)，已(yi)然(ran)構(gou)成(cheng)以(yi)合(he)法(fa)形(xing)式(shi)掩(yan)蓋(gai)非(fei)法(fa)目(mu)的(de)之(zhi)主(zhu)張(zhang)，本(ben)院(yuan)不(bu)予(yu)采(cai)信(xin)。涉(she)訴(su)銷(xiao)售(shou)項(xiang)目(mu)的(de)業(ye)主(zhu)具(ju)有(you)特(te)定(ding)性(xing)，不(bu)涉(she)及(ji)不(bu)特(te)定(ding)公(gong)眾(zhong)利(li)益(yi)人(ren)的(de)合(he)法(fa)利(li)益(yi)，即(ji)不(bu)涉(she)及(ji)社(she)會(hui)公(gong)共(gong)利(li)益(yi)。故(gu)張(zhang)某(mou)某(mou)提(ti)出(chu)涉(she)訴(su)裝(zhuang)修(xiu)協(xie)議(yi)損(sun)害(hai)社(she)會(hui)公(gong)共(gong)利(li)益(yi)的(de)主(zhu)張(zhang)，本(ben)院(yuan)亦(yi)不(bu)予(yu)采(cai)信(xin)。綜(zong)上(shang)所(suo)述(shu)，張(zhang)某(mou)某(mou)請(qing)求(qiu)確(que)認(ren)《幸福家居解決方案協議書》無效的訴訟請求，缺乏依據
，證據不足

，本院不予支持。”

（二）房地產企業拆分房屋交易款有規避地方政府房地產調控限價政策、逃避稅收的嫌疑，損害了社會公共利益，雙方簽訂的裝修合同為虛假意思表示
，並未真正履行，且有違法嫌疑，應為無效

案號：（2018）粵01民終14963號

其裁判要旨如下：“廣進公司主導熊某某
、曹某某與宏大公司簽訂裝修合同，約定裝修款為417798元
，實為將案涉房屋交易價款拆分為兩部分，一部分為買賣合同價款1309934元
，一部分為裝修價款417798元，有規避地方政府房地產調控限價政策、逃避稅收的嫌疑，損害了社會公共利益。依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理”的規定，熊某某
、曹某某與宏大公司簽訂裝修合同為虛假意思表示，並未真正履行，且有違法嫌疑，應為無效。”

二、關於能否“一並解除”的裁判觀點

（一）購房者違反裝修合同約定
，符合解除條件的，房地產企業可以解除裝修合同，但裝修合同的解除並不直接導致商品房買賣合同的解除

案號：（2018）鄂0116民初6595號 

裁判要旨：“本院認為，雙方所簽訂的《武漢商品房買賣合同》與《房屋委托裝修協議》係兩個相對獨立的合同，童某某在《武漢商品房買賣合同》中，已經履行了全部義務
；同時
，雙方在《武漢商品房買賣合同》中明確約定了單方解除合同的條件及相關事項，原告主張因《房屋委托裝修協議》的解除，就直接導致《武漢商品房買賣合同》的解除，顯然缺乏事實與法律依據。”

（二）約定“雙合同”一yi並bing解jie除chu實shi質zhi是shi對dui合he同tong解jie除chu條tiao件jian和he違wei約yue責ze任ren後hou果guo的de約yue定ding，購gou房fang者zhe不bu同tong意yi一yi並bing解jie除chu購gou房fang合he同tong的de，則ze解jie除chu裝zhuang修xiu合he同tong的de條tiao件jian不bu成cheng就jiu

，購gou房fang者zhe不bu得de解jie除chu裝zhuang修xiu合he同tong

案號：（2018）粵01民終14839號

裁判要旨：“本案中，黎某某並未舉證證明涉案合同的履行符合《中華人民共和國合同法》dijiushisitiaoguidingderenyiqingxing
，gubenanbushiyongfadingjiechu。zhiyuyuedingjiechushifouchengjiudewenti。yinsheanhetongtongshiyuedingrulimoumouyaoqiudandubiangenghuozhechexiaohetongde

，zeshiweilizuhenggenbenweiyue，maimaihetongyibingjiechu，shizhishangshiduihetongjiechutiaojianheweiyuezerenhouguodeyueding。benanzhong，limoumoubutongyijiechumaimaihetongjichengdanweiyuezeren


，gubenanzhonglimoumouyaoqiujiechuzhuangxiuhetongdetiaojianshangweichengjiu，limoumouzhuzhangjiechuanshezhuangxiuhetongdesuqing
，yijubuzu，yishenfayuanbuyuzhichibingwubutuo。”

（三）goufanghetongyuzhuangxiuhetongjunhefayouxiao

，zaibufuhefadinghuoyuedingtiaojian

，shuangfangyouweijiudandujiechudachengyizhide，goufangzhedanduyaoqiujiechuzhuangxiuhetongmeiyoushishihefalvyiju

案號：（2015）寧民終字第5981號

裁判要旨：“當事人對於自己的主張應當提供證據予以證明
，不能提供證據的，人民法院不予支持。袁某與海廈公司簽訂的《裝飾裝修合同》是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律規定


，袁某要求解除合同無事實和法律依據，一審法院不予支持並無不當。”

（四）裝zhuang修xiu合he同tong約yue定ding的de裝zhuang修xiu費fei用yong反fan映ying的de並bing非fei真zhen實shi裝zhuang修xiu成cheng本ben
，而er是shi房fang價jia款kuan的de一yi部bu分fen，購gou房fang者zhe未wei能neng證zheng明ming合he同tong訂ding立li時shi存cun在zai欺qi詐zha或huo重zhong大da誤wu解jie情qing形xing的de，無wu權quan要yao求qiu撤che銷xiao裝zhuang修xiu合he同tong

案號：(2016)粵民申4838號

裁判要旨：“《委托裝修合同》的簽訂主體、合同條款及實際履行情況均有異於日常的裝修合同。結合當時的房地產市場調控政策、涉案房屋相關城建檔案資料，二審法院認定裝修合同所約定的裝修費用反映的並非真實裝修成本，而是房價款的一部分，與其“毛坯房”買賣合同所約定的價款，共同構成涉案房屋的總價款並無不當。王某以欺詐為由主張撤銷《委托裝修合同》，但王某未能提供證據證明其在簽訂合同時存在被欺詐或重大誤解的情形，故二審法院不予支持王靜要求撤銷《委托裝修合同》的主張
，並無不當。”

（五）裝修合同約定的裝修費用反映的並非真實裝修成本，而是房價款的一部分，購房者單獨要求解除裝修合同不符合法律規定

案號：(2018)皖12民終514

裁判要旨：“從本案的認購書及附件中反映，雙方簽訂的係購買精裝修房的合同。雖然其後分別簽訂了裝修合同和商品房買賣合同，但《裝修合同》約yue定ding的de裝zhuang修xiu費fei用yong反fan映ying的de並bing非fei真zhen實shi的de裝zhuang修xiu成cheng本ben，而er是shi房fang價jia款kuan的de一yi部bu分fen，其qi與yu購gou房fang合he同tong約yue定ding的de價jia款kuan共gong同tong構gou成cheng涉she案an房fang屋wu的de總zong價jia款kuan。餘yu某mou某mou單dan獨du要yao求qiu解jie除chu涉she案an《裝修合同》不符合法律規定。若認為上述合同具有解除的法定事由
，可以對涉案裝修合同
、商品房買賣合同一並予以解除。”

三
、上述裁判觀點涉及的問題

 根gen據ju上shang述shu案an例li
，可ke以yi看kan出chu法fa院yuan在zai處chu理li類lei似si案an件jian時shi，針zhen對dui不bu同tong的de訴su訟song請qing求qiu
，不bu同tong的de事shi實shi等deng有you不bu同tong的de裁cai判pan觀guan點dian。通tong過guo分fen析xi裁cai判pan觀guan點dian
，我wo們men認ren為wei，購gou房fang者zhe和he房fang地di產chan企qi業ye在zai處chu理li類lei似si案an件jian時shi，可ke以yi重zhong點dian關guan注zhu如ru下xia問wen題ti：

（一）購房合同和裝修合同是否相互獨立

goufanghetonghezhuangxiuhetongshifouxianghuduli，shifayuanpanduanliangfenhetongnengfouyibingjiechushidezhongyaoyinsuzhiyi。ruliangfenhetonggaoduguanlian，zailvxingshangjuyouxianghuyicundengbukefengedetexingde

，zeduorendingliangfenhetongbunengdandujiechu。ruliangfenhetonghuxiangduli
，zeduorendingkeyidandujiechu。

從(cong)案(an)例(li)來(lai)看(kan)，在(zai)主(zhu)張(zhang)兩(liang)份(fen)合(he)同(tong)並(bing)非(fei)互(hu)相(xiang)獨(du)立(li)時(shi)，房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)多(duo)以(yi)裝(zhuang)修(xiu)合(he)同(tong)約(yue)定(ding)的(de)裝(zhuang)修(xiu)價(jia)格(ge)實(shi)際(ji)是(shi)總(zong)房(fang)價(jia)的(de)構(gou)成(cheng)部(bu)分(fen)作(zuo)為(wei)理(li)由(you)。該(gai)理(li)由(you)雖(sui)有(you)利(li)於(yu)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)
，但(dan)亦(yi)會(hui)同(tong)時(shi)帶(dai)來(lai)另(ling)外(wai)幾(ji)個(ge)問(wen)題(ti)：

yishi，rufangdichanqiyeweiyue，xuyaoanzhaogoufangkuandeyidingbilizhifuweiyuejinshi，goufangkuanshifouyingdanganzhaoliangfenhetongdejiagezhihejisuan
？ershi，jiangzhuangxiuhetongyuedingdefeiyongquanbuhuobufenshiweigoufangkuandehua，zezuihoudefangwujiagekenengweifandangshideloushitiaokongzhengce。loushitiaokongzhengcesuifeifalvhuoxingzhengfagui，danqiguanhuguangdagoufangzhedeliyiyijifangdichanshichangdewending，zaiciqingkuangxia，zhuangxiuhetongshifousunhaileshehuigonggongliyieryingshuyuwuxiaohetong

？sanshi，gaizhongrending

，jiangdaozhijingzhuangxiushangpinfangzhongmaopifeiyongyuzhuangxiufeiyongdejutijinewufaqueding，zhuangxiuhetongzhongyuedingdezhuangxiujiageshiquyiyi

，jinerkenengzaizhuangxiubiaozhundengwentishangyinfagengduozhengyi。

當然，判斷兩份合同是否獨立並非隻有通過認定裝修款是房價的組成部分這一途徑。合同簽訂主體、合同內容的詳盡程度、合同的實際履行情況、合同簽訂時的樓市調控政策、城建檔案資料等，都是判斷兩份是否相互獨立時可以考慮的要素。

（二）“一並解除”條款本身的效力問題

無論購房合同和裝修合同是否相互獨立，“一並解除”條款本身如有效
，自然應當得到遵守。在上述案例中，即使是認為不應當一並解除的（2018）鄂0116民初6595號案件
，也認可了裝修合同的有效性，且沒有直接作出一並解除條款無效的認定。而在（2018）粵01民終14839號案件中，法院認為一並解除條款實際是對合同解除條件和違約責任後果的約定，直接確認了其有效性。

實際上，將“一並解除”條款視為合同的解除條件包含了兩層含義：一(yi)是(shi)將(jiang)解(jie)除(chu)購(gou)房(fang)合(he)同(tong)作(zuo)為(wei)購(gou)房(fang)者(zhe)行(xing)使(shi)解(jie)除(chu)裝(zhuang)修(xiu)合(he)同(tong)權(quan)利(li)的(de)條(tiao)件(jian)
，隻(zhi)有(you)在(zai)購(gou)房(fang)者(zhe)同(tong)意(yi)一(yi)並(bing)解(jie)除(chu)購(gou)房(fang)合(he)同(tong)的(de)條(tiao)件(jian)時(shi)
，其(qi)才(cai)能(neng)行(xing)使(shi)解(jie)除(chu)裝(zhuang)修(xiu)合(he)同(tong)的(de)權(quan)利(li)。二(er)是(shi)將(jiang)購(gou)房(fang)合(he)同(tong)的(de)解(jie)除(chu)作(zuo)為(wei)裝(zhuang)修(xiu)合(he)同(tong)解(jie)除(chu)的(de)結(jie)果(guo)，即(ji)在(zai)裝(zhuang)修(xiu)合(he)同(tong)被(bei)解(jie)除(chu)時(shi)（而無論解除原因為何）
，goufanghetongjidangranerzidongdejiechu，wuxushuangfangzaizuochujiechudeyisibiaoshi。zaishijianlizhong，yingdanggenjuhetongyuedingdejutineironglaipanduanshuyunazhonghanyibingquedingshifoukeyishiyong。

雖然現有案例未否認“一並解除”條款的有效性
，但在以下情形中
，“一並解除”條款是否有效仍然存在疑問：

1、若裝修合同被認定為委托合同，則委托人（購房者）享有任意解除裝修合同的權利。此時“一並解除”條款對購房者施加的限製是否違反了“任意”的本意？我們認為，任意解除權賦予了委托人可以掙脫合同法鎖的權利

，但是並沒有規定這種“掙脫”無任何的法律代價。一並解除即可以理解為此處行使任意解除權的“法律代價”。但是，該法律代價的合法性、合理性則需要根據具體情況進行分析與判斷。

2、“一並解除”條tiao款kuan約yue定ding無wu論lun因yin何he種zhong原yuan因yin導dao致zhi裝zhuang修xiu合he同tong解jie除chu的de
，購gou房fang合he同tong都dou必bi須xu同tong時shi解jie除chu。此ci時shi，該gai條tiao款kuan是shi否fou因yin排pai除chu了le購gou房fang者zhe依yi照zhao合he同tong法fa第di九jiu十shi四si條tiao所suo享xiang有you的de法fa定ding解jie除chu權quan而er無wu效xiao？我wo們men認ren為wei
，合he同tong法fa第di九jiu十shi四si條tiao規gui定ding的de解jie除chu權quan係xi法fa定ding的de單dan方fang解jie除chu權quan，裝zhuang修xiu合he同tong約yue定ding在zai已yi經jing滿man足zu法fa定ding解jie除chu的de情qing況kuang下xia仍reng必bi須xu要yao同tong時shi解jie除chu購gou房fang合he同tong才cai可ke以yi行xing使shi法fa定ding解jie除chu權quan的de，屬shu於yu排pai除chu購gou房fang者zhe法fa定ding權quan利li的de情qing形xing。“一並解除”條tiao款kuan作zuo為wei房fang地di產chan企qi業ye提ti供gong的de格ge式shi文wen本ben，其qi排pai除chu購gou房fang者zhe法fa定ding權quan利li的de，應ying屬shu於yu無wu效xiao格ge式shi條tiao款kuan。特te別bie是shi在zai房fang地di產chan企qi業ye就jiu裝zhuang修xiu部bu分fen存cun在zai諸zhu如ru嚴yan重zhong質zhi量liang問wen題ti等deng根gen本ben違wei約yue行xing為wei時shi
，如ru仍reng要yao求qiu購gou房fang者zhe在zai解jie除chu裝zhuang修xiu合he同tong時shi必bi須xu一yi並bing解jie除chu購gou房fang合he同tong
，將jiang極ji大da損sun害hai購gou房fang者zhe的de合he法fa利li益yi，顯xian失shi公gong平ping。

四、結語

隨著因精裝修引起的糾紛越來越多，糾紛的處理結果必將給房地產企業帶來新的挑戰。合同的條款設置、合同履行過程中的風險防控措施以及個案中訴訟策略的選擇等問題，是房地產企業應當統籌考慮的問題。

而對於購房者而言，則可以通過裁判的導向，根據自身所簽合同的具體內容，所處合同履行的不同階段，所購房屋銷售、施工、交付時的具體情況等，以選擇行之有效的方法維護自身合法權益。

最後，我們也希望司法機關在案件審理中，能夠妥善解決及平衡房地產企業與購房者之間的矛盾及利益。