一
、導言

盤點地產行業年度熱詞榜
，集體土地入市（集體經營性建設用地入市）自然要C位出道，高居榜首。

不過
，宅基地、自留地、集體土地、集體農用地
、集體建設用地、集體未利用地
、集體經營性建設用地
，吃瓜群眾有點分不清。

也沒啥了不起，吃瓜律師分得清張馨予、張予曦、張雨馨、張歆藝
、張藝馨……?

好吧
，不用著急，我們慢慢道來。

二
、概念介紹

1.什麼是集體土地

集體土地指農民集體所有的土地或是說勞動群眾集體所有的土地，具體指鄉（鎮）、村、村民小組等性質的農業集體經濟組織對土地的所有權。

· 小黑板敲起來，這裏有重點：集體土地的所有權是三級所有，也就是說
，一幅集體土地可能屬於鄉（鎮）
、也可能屬於村或者村民小組。在管理上三者是上下級
，在集體土地所有權上可是平等的主體。所以，不是村長啥都說了算呦！

2.什麼是農村集體建設用地

農村集體建設用地是指農村集體土地中用於建造建築物、構築物的土地。

3.什麼是集體經營性建設用地

·農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地。

三
、集體土地入市

集體土地入市，是指允許農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃
、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市
、同權同價。

·敲黑板劃重點了：所謂集體土地入市，其實是指存量集體經營性建設用地入市
，可不是所有的集體土地都可以入市，也不是小產權房、宅基地入市哦！

下文從集體土地入市的政策背景

、為什麼要進行集體土地入市、集體土地怎麼入市等方麵進行全麵解讀
，揭開集體土地入市的麵紗。

1.政策背景

2018年12月23日，土地管理法修正案（草案）（以下簡稱修正案草案）提請全國人大常委會審議。此次草案修改的主要內容包括土地征收
、集體經營性建設用地入市、宅基地製度、耕地尤其是永久基本農田保護等方麵。修正案草案刪除了現行《土地管理法》第43條[1]

，取消了從事非農業建設使用土地必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定，並將第63條[2]修改為“縣級土地利用總體規劃、鄉（鎮）土地利用總體規劃確定為工業
、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，土地所有權人可以通過出讓

、出租等方式交由單位或者個人使用。”這意味著符合規定的集體經營性建設用地可以不用經過征收為國家所有，直接進入土地市場，也就是我們所說的集體土地入市。

視線向前拉長
，早在2008年中共十七屆三中全會報告中就提出：“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規範的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。” 2014年12月2日，中央深化改革領導小組第七次會議審議通過《關於農村土地征收
、集體經營性建設用地入市、宅基地製度改革試點工作的意見》（即“三塊地”）
，mingquelejianlinongcunjitijingyingxingjiansheyongdirushizhidushisankuaidigaigedezhuyaorenwuzhiyi。suihou
，jititudirushidexiangyingzhengceheshidianfanganluxuchutai
，zaiyixieshidiandiqukaishilejititudirushidechangshi，jititudirushigaigededamuzhujianlakai。

2.為什麼要進行集體土地入市改革

我wo國guo實shi行xing二er元yuan結jie構gou的de土tu地di製zhi度du，城cheng市shi土tu地di歸gui屬shu國guo家jia所suo有you，農nong村cun和he城cheng市shi郊jiao區qu的de土tu地di，除chu由you法fa律lv規gui定ding屬shu於yu國guo家jia所suo有you的de以yi外wai，屬shu於yu集ji體ti所suo有you。雖sui然ran我wo們men實shi行xing土tu地di公gong有you製zhi，但dan是shi按an照zhao土tu地di所suo有you權quan和he使shi用yong權quan分fen離li的de原yuan則ze，土tu地di使shi用yong權quan等deng用yong益yi物wu權quan可ke以yi進jin入ru市shi場chang。在zai城cheng鄉xiang二er元yuan體ti製zhi下xia，國guo有you土tu地di和he集ji體ti土tu地di在zai權quan能neng
、shichangdiweidengfangmiandoucunzaichayi，xiangbiguoyoutudi，jititudishoudaodeguankonggengjiayange。yuguoyoutudikeyizhijierushijiaoyibutong，jititudixuyaoxiantongguozhengfuzhengshou
，tudixingzhizhuanbianweiguoyoutudi，cainengrushijiaoyi。tongsulaijiang
，jiushiguoyoutudishiyongquankeyizhijiemaigeikaifashangjinxingjianshe，danshijititudibunengzhijiekaifajianshe
，xuyaojingguozhengfuzhengshouzheyi“中間商”後，使用權才可以轉讓。

“中間商”政府征收帶來了很多問題。首先，政府通過征收再出讓可以獲得高額的土地出讓金。在這一環節中，政府“賺差價”
，被(bei)征(zheng)地(di)農(nong)民(min)利(li)益(yi)缺(que)乏(fa)有(you)效(xiao)保(bao)護(hu)
，也(ye)並(bing)未(wei)充(chong)分(fen)享(xiang)受(shou)集(ji)體(ti)土(tu)地(di)所(suo)帶(dai)來(lai)的(de)增(zeng)值(zhi)收(shou)益(yi)，利(li)益(yi)分(fen)配(pei)矛(mao)盾(dun)為(wei)拉(la)大(da)了(le)城(cheng)鄉(xiang)差(cha)距(ju)。其(qi)次(ci)
，集(ji)體(ti)土(tu)地(di)必(bi)須(xu)先(xian)“國有化”才cai能neng入ru市shi交jiao易yi，意yi味wei著zhe地di方fang政zheng府fu壟long斷duan了le土tu地di供gong給gei
，土tu地di供gong需xu失shi衡heng是shi目mu前qian房fang價jia上shang漲zhang的de動dong因yin之zhi一yi。為wei緩huan解jie土tu地di供gong需xu緊jin張zhang
，亟ji待dai釋shi放fang新xin的de土tu地di供gong給gei。

在(zai)上(shang)述(shu)背(bei)景(jing)下(xia)，允(yun)許(xu)集(ji)體(ti)土(tu)地(di)入(ru)市(shi)

，可(ke)以(yi)緩(huan)解(jie)土(tu)地(di)供(gong)需(xu)矛(mao)盾(dun)，拓(tuo)展(zhan)集(ji)體(ti)土(tu)地(di)用(yong)途(tu)，拓(tuo)寬(kuan)集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)和(he)農(nong)民(min)增(zeng)收(shou)渠(qu)道(dao)，促(cu)進(jin)集(ji)體(ti)土(tu)地(di)優(you)化(hua)配(pei)置(zhi)和(he)節(jie)約(yue)集(ji)約(yue)利(li)用(yong)，加(jia)快(kuai)城(cheng)鎮(zhen)化(hua)進(jin)程(cheng)，實(shi)現(xian)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)平(ping)穩(wen)健(jian)康(kang)發(fa)展(zhan)。

3.什麼樣的集體土地可以入市？

修正案草案對集體土地入市的範圍、條件進行了原則性規定
，明確規定符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，土地所有權人可以采取出讓、zulindengfangshiyoudanweihuozhegerenshiyong。jititudirushibingbuyiweizhesuoyoudejititudidoukeyizhijierushijiaoyi，xianyouzhengcehezhiduxia，keyirushidejititudidefanwei
、主體和途徑還是受到一定限製的。

（1）入市的範圍

能夠入市的集體土地有三個限定詞：依法取得、符合規劃及用途管製。

集體建設用地包括集體經營性建設用地、宅zhai基ji地di和he公gong益yi性xing建jian設she用yong地di。根gen據ju修xiu正zheng案an草cao案an的de規gui定ding
，目mu前qian隻zhi放fang開kai了le集ji體ti經jing營ying性xing建jian設she用yong地di的de入ru市shi。宅zhai基ji地di和he公gong益yi性xing建jian設she用yong地di依yi然ran受shou到dao嚴yan格ge管guan控kong，這zhe類lei集ji體ti土tu地di不bu能neng直zhi接jie入ru市shi。且qie集ji體ti經jing營ying性xing建jian設she用yong地di的de規gui劃hua和he用yong途tu屬shu性xing必bi須xu為wei工gong業ye、商業等經營性用途，原規劃為住宅用途的經營性土地也不允許直接出讓。

具體有哪些土地符合規定？根據國土資源部組織修訂的國家標準《土地利用現狀分類》(GB/T 21010-2017)，規劃用途為工業
、商業的土地具體包括商服用地和工礦倉儲用地兩大類。其中商服用地包括零售商業用地、批發市場用地、餐飲用地
、旅館用地

、商務金融用地、娛樂用地和其他商服用地，工礦倉儲用地包括工業用地
、采礦用地
、鹽yan田tian和he倉cang儲chu用yong地di。因yin此ci，集ji體ti經jing營ying性xing建jian設she用yong地di中zhong的de商shang服fu用yong地di和he工gong礦kuang倉cang儲chu用yong地di是shi目mu前qian改gai革ge中zhong可ke以yi直zhi接jie入ru市shi的de集ji體ti土tu地di，其qi他ta類lei型xing的de集ji體ti土tu地di尚shang無wu法fa直zhi接jie入ru市shi。

需要提醒的是
，當下的土地製度改革中
，小產權房並不會隨此次集體土地入市而轉正。

（2）入市的主體

入(ru)市(shi)主(zhu)體(ti)關(guan)係(xi)著(zhe)誰(shui)來(lai)分(fen)配(pei)土(tu)地(di)收(shou)益(yi)，這(zhe)是(shi)集(ji)體(ti)土(tu)地(di)入(ru)市(shi)麵(mian)臨(lin)的(de)關(guan)鍵(jian)問(wen)題(ti)。在(zai)入(ru)市(shi)主(zhu)體(ti)設(she)置(zhi)上(shang)
，各(ge)試(shi)點(dian)地(di)區(qu)探(tan)索(suo)了(le)多(duo)種(zhong)形(xing)式(shi)，主(zhu)要(yao)有(you)村(cun)集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)、村委會或鄉（鎮）
、街道辦事處

、農民集體委托授權的具有市場法人資格的土地股份合作社

、土(tu)地(di)專(zhuan)營(ying)公(gong)司(si)等(deng)。例(li)如(ru)吉(ji)林(lin)省(sheng)長(chang)春(chun)市(shi)九(jiu)台(tai)區(qu)當(dang)地(di)探(tan)索(suo)村(cun)委(wei)會(hui)代(dai)行(xing)集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)職(zhi)能(neng)，與(yu)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)者(zhe)簽(qian)訂(ding)用(yong)地(di)合(he)同(tong)，激(ji)發(fa)村(cun)民(min)自(zi)治(zhi)能(neng)動(dong)性(xing)。北(bei)京(jing)大(da)興(xing)區(qu)西(xi)紅(hong)門(men)鎮(zhen)以(yi)鎮(zhen)為(wei)基(ji)本(ben)單(dan)位(wei)，統(tong)一(yi)規(gui)劃(hua)調(tiao)整(zheng)，各(ge)個(ge)村(cun)集(ji)體(ti)土(tu)地(di)統(tong)籌(chou)入(ru)市(shi)

，成(cheng)立(li)鎮(zhen)集(ji)體(ti)聯(lian)營(ying)公(gong)司(si)，按(an)照(zhao)公(gong)司(si)法(fa)人(ren)結(jie)構(gou)運(yun)行(xing)，保(bao)證(zheng)了(le)鎮(zhen)域(yu)內(nei)各(ge)村(cun)共(gong)享(xiang)土(tu)地(di)收(shou)益(yi)。

（3）入市的途徑

根據修正案草案和各試點地區實踐
，允許入市的集體土地可以通過出讓、租zu賃lin等deng途tu徑jing入ru市shi，也ye可ke以yi通tong過guo土tu地di交jiao易yi平ping台tai直zhi接jie入ru市shi，村cun莊zhuang內nei分fen散san的de集ji體ti經jing營ying性xing建jian設she用yong地di進jin行xing整zheng合he後hou可ke以yi入ru市shi
，城cheng中zhong村cun集ji體ti建jian設she用yong地di進jin行xing整zheng治zhi後hou亦yi可ke入ru市shi。集ji體ti土tu地di入ru市shi後hou的de最zui高gao年nian限xian、登記等問題參照同類用途的國有建設用地執行，實現與國有土地“同等入市、同權同價”。

四、結語

目(mu)前(qian)土(tu)地(di)市(shi)場(chang)風(feng)起(qi)雲(yun)湧(yong)，新(xin)政(zheng)頻(pin)出(chu)，無(wu)論(lun)是(shi)從(cong)城(cheng)鎮(zhen)化(hua)還(hai)是(shi)鄉(xiang)村(cun)振(zhen)興(xing)的(de)角(jiao)度(du)，更(geng)深(shen)層(ceng)次(ci)的(de)土(tu)地(di)改(gai)革(ge)勢(shi)不(bu)可(ke)擋(dang)。除(chu)本(ben)文(wen)介(jie)紹(shao)的(de)集(ji)體(ti)土(tu)地(di)入(ru)市(shi)外(wai)，集(ji)體(ti)建(jian)設(she)用(yong)地(di)建(jian)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)等(deng)試(shi)點(dian)改(gai)革(ge)也(ye)將(jiang)是(shi)未(wei)來(lai)一(yi)段(duan)時(shi)間(jian)的(de)熱(re)點(dian)。我(wo)們(men)將(jiang)在(zai)後(hou)續(xu)文(wen)章(zhang)中(zhong)繼(ji)續(xu)探(tan)討(tao)集(ji)體(ti)土(tu)地(di)領(ling)域(yu)的(de)熱(re)點(dian)問(wen)題(ti)

，敬(jing)請(qing)關(guan)注(zhu)。

[1] 現行《土地管理法》第43條：任何單位和個人進行建設
，需要使用土地的
，必須依法申請使用國有土地；但是

，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）cungonggongsheshihegongyishiyejianshejingyifapizhunshiyongnongminjitisuoyoudetudidechuwai。qiankuansuochengyifashenqingshiyongdeguoyoutudibaokuoguojiasuoyoudetudiheguojiazhengshoudeyuanshuyunongminjitisuoyoudetudi。

[2] 現行《土地管理法》第63條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是
，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產

、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。