我wo國guo實shi行xing最zui嚴yan格ge的de土tu地di管guan理li製zhi度du，立li法fa對dui於yu農nong村cun土tu地di，尤you其qi是shi集ji體ti建jian設she用yong地di使shi用yong權quan，嚴yan格ge限xian製zhi其qi流liu轉zhuan。但dan是shi嚴yan格ge限xian製zhi並bing不bu意yi味wei著zhe絕jue對dui禁jin止zhi，尤you其qi是shi近jin年nian來lai在zai各ge地di逐zhu步bu鋪pu開kai的de集ji體ti土tu地di入ru市shi改gai革ge試shi點dian，為wei集ji體ti土tu地di使shi用yong權quan流liu轉zhuan提ti供gong了le更geng多duo可ke能neng。本ben文wen對dui我wo國guo集ji體ti建jian設she用yong地di使shi用yong權quan的de相xiang關guan規gui定ding和he流liu轉zhuan方fang式shi進jin行xing梳shu理li，為wei大da家jia廓kuo清qing目mu前qian集ji體ti建jian設she用yong地di使shi用yong權quan的de流liu轉zhuan現xian狀zhuang。
一、法律層麵——原則與例外
根據現行《土地管理法》第43條、第60條、第63條中關於集體建設用地使用權流轉方式的規定[i]，集體土地用於建設隻有三種情形：興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、鄉（鎮）村公共設施或者公益事業建設。換言之，原則上集體土地隻能由集體組織自用，不可用於商業化交易、經營等。
不過，《土地管理法》在原則上限製農村集體建設用地使用權流轉的同時，還進行了例外規定。該法規定了四種允許集體建設用地使用權流轉的方式，即第60條規定的“入股、聯營”和第63條規定的“破產、兼並”方式。這四種流轉方式，是目前我國法律層麵明文規定的集體建設用地使用權的流轉方式。
二、政策層麵——試點與突破
嚴(yan)格(ge)限(xian)製(zhi)集(ji)體(ti)建(jian)設(she)用(yong)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)流(liu)轉(zhuan)已(yi)經(jing)無(wu)法(fa)適(shi)應(ying)社(she)會(hui)經(jing)濟(ji)的(de)發(fa)展(zhan)。在(zai)國(guo)家(jia)政(zheng)策(ce)層(ceng)麵(mian)，集(ji)體(ti)建(jian)設(she)用(yong)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)流(liu)轉(zhuan)的(de)限(xian)製(zhi)逐(zhu)步(bu)放(fang)寬(kuan)，許(xu)多(duo)地(di)方(fang)都(dou)進(jin)行(xing)了(le)相(xiang)應(ying)的(de)試(shi)點(dian)改(gai)革(ge)。
2004年國務院頒布了《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發［2004］28號），提出“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建製鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。”釋放出為集體建設用地使用權流轉“鬆綁”的信號。隨後黨中央、國務院先後頒布了《中共中央關於推進農村改革發展若幹重大問題的決定》（2008年十七屆三中全會）、《國土資源部關於促進農業穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若幹意見》（國土資發[2009]27號）、《中共中央關於全麵深化改革若幹重大問題的決定》（2013年十八屆三中全會）等係列政策文件，明確提出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，通過統一有形的土地市場、以公開規範的方式轉讓土地使用權，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。” 但是這些政策都屬於方向性的指引，沒有明確集體建設用地使用權流轉的具體事項。
在中央政策的指引下，各地紛紛開始探索集體建設用地使用權流轉的辦法，出台具體的流轉管理辦法。2003年北京市出台《北京市農民集體建設用地使用權流轉試點辦法》（試點範圍僅限於懷柔和延慶），2005年廣東省出台《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，2006年湖北省出台《湖北省農民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法》，河北、安徽、海南等地也都有出台類似的管理辦法。除省級行政區外，地級市頒布此類規定的也比較多。
這些地方規定對於集體建設用地使用權流轉的規定大同小異，除《土地管理法》規定的入股、聯營、破產、兼並外，允許的集體建設用地使用權流轉方式通常還有出讓、出租、轉讓、轉租和抵押（見下圖）。
但是集體建設用地使用權流轉還需要滿足一定的條件，並非全無限製。以《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》為例，其集體建設用地使用權流轉的條件和方式如下：
三、流轉行為效力
根據上文梳理，目前我國存在的集體建設用地使用權流轉方式有《土地管理法》中規定的入股、聯營、破產、兼並和地方規定的出讓、出租、轉讓、轉租、抵押。因司法實踐中對《土地管理法》第63條如何釋義存在分歧，導致了對集體建設用地使用權進行出讓、出租等流轉行為效力的認定裁判尺度不同。不過《土地管理法》修正案草案中刪除了第43條，並對63條tiao進jin行xing了le修xiu改gai，放fang開kai了le對dui集ji體ti建jian設she用yong地di使shi用yong權quan流liu轉zhuan的de限xian製zhi，因yin此ci若ruo修xiu正zheng案an草cao案an得de以yi通tong過guo，則ze集ji體ti建jian設she用yong地di使shi用yong權quan流liu轉zhuan的de有you效xiao性xing將jiang不bu再zai有you法fa律lv層ceng麵mian的de障zhang礙ai。
lingwaixuyaozhuyideshi，duiyuyijingchutaidifangxingliuzhuanguanlibanfadediqu，shangshujiuzhongliuzhuanfangshijunkecaiyong，jikegenjuliuzhuanguanlibanfaduijitijiansheyongdishiyongquandeliuzhuanbanlidengji。duiyumeiyouchutaileisiguidingdediqu，jianyurengranmeiyoushangweifadezhicheng，tongshizhengfudengjizhuguanbumenbuhuiweiliuzhuanxingweibanlidengjiguohudengshouxu，jitijiansheyongdishiyongquandeshourangfangzhinengqudezhaiquan，rengcunzaiquanliwufaquedingdejiaoyifengxian。
四、結語
2018年12月23日，土地管理法修正案（草案）（以下簡稱修正案草案）[ii]提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議。
《土地管理法》xiuzhengancaoanzaiyidingchengdushangfangkaileduijitijiansheyongdishiyongquanliuzhuandexianzhi，jitijiansheyongdishiyongquanliuzhuandelifayijujiangcongzhengcexingguidingshangshengzhifalvcengji，zengjingdeshidianyeyouwangzhuanzheng。keyiyuxiang，suizhefalvcengmianzhangaideqingchu，jitijiansheyongdishiyongquanliuzhuanbijiangyinglaishichangdechuntian，erwoguochuantongdejiansheyongdishiyongquanshichangyiguoyoutudizhanshichangzhudaodiweidegeju，yijiangyinglaijitijiansheyongdishiyongquantongchangjiaolidechangjing。
[i] 第43條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”
第60條“農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。”
第63條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”
[ii] 修正案草案刪除了現行《土地管理法》第43條，取消了從事非農業建設使用土地必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定，並將第63條修改為“縣級土地利用總體規劃、鄉（鎮）土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。”
