《刑法》第228條中規定的非法倒賣土地使用權罪，是指以牟利為目的，以低價獲得土地使用權
，然後加價予以賣出的行為。而“以轉讓公司股權的方式轉讓土地使用權”的行為顯然與上述行為不同
，因此不能簡單地將其認定為非法轉讓、倒賣土地使用權罪。實踐中，對於涉及“以股權轉讓方式轉讓土地使用權”行xing為wei的de案an件jian定ding性xing始shi終zhong存cun在zai爭zheng議yi，該gai類lei案an件jian既ji有you有you罪zui判pan決jue，也ye有you無wu罪zui甚shen至zhi從cong民min商shang角jiao度du認ren定ding股gu權quan轉zhuan讓rang合he同tong有you效xiao的de判pan決jue
，可ke見jian其qi中zhong矛mao盾dun十shi分fen明ming顯xian。此ci文wen結jie合he相xiang關guan法fa律lv規gui定ding以yi及ji相xiang關guan案an例li對dui“以股權轉讓方式轉讓土地使用權”的行為定性作以下探討。

一

、緣起

“以股權轉讓形式轉讓土地使用權”係當事人簽訂股權轉讓協議
，其實質目的在於轉移土地使用權。主要包括以下幾種類型：(1)土地使用權作價入股後轉讓股權
；(2)直接轉讓房地產公司股權；(3)成立房地產開發項目公司後將股權轉讓給項目公司
；(4)收購非房地產開發企業股權改變土地用途後轉讓股權
；(5)新股東以非土地使用權的資產增資擴股後轉讓股權。

shangshuwuzhongfangshizhong，chuleyitudishiyongquanzuojiarugudefangshixuyaozairugushigaibiantudishiyongquandequanshuwai，qiyudoubuxuyaogaibiantudishiyongquandequanshu。chuleshejiwaizixuyaoxiangguanbumenshenpiwai，yibanlaishuobanliguquanzhuanrangdeshouxuxiangduijianbian，zhixuqiandingguquanzhuanranghetong
，tongguogongshangbumenbiangengdengjijikefashengxiaoli，shourangfangzaijiaoduanshijianneijikequdesheantudideshiyongquan。xiangbizhixia，tudishiyongquanzhuanrangzaicaozuochengxushangzefuzahenduo
，xuyaolvxingshenqing
、報批等程序
，且必須符合《城市房地產管理法》第38條(tiao)關(guan)於(yu)轉(zhuan)讓(rang)方(fang)實(shi)際(ji)投(tou)入(ru)資(zi)金(jin)額(e)度(du)等(deng)方(fang)麵(mian)的(de)規(gui)定(ding)，另(ling)外(wai)，如(ru)果(guo)所(suo)轉(zhuan)讓(rang)的(de)土(tu)地(di)產(chan)生(sheng)債(zhai)務(wu)，還(hai)需(xu)通(tong)知(zhi)相(xiang)關(guan)債(zhai)務(wu)人(ren)清(qing)理(li)債(zhai)務(wu)。此(ci)外(wai)
，房(fang)地(di)產(chan)公(gong)司(si)的(de)股(gu)東(dong)進(jin)行(xing)股(gu)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)隻(zhi)需(xu)繳(jiao)納(na)印(yin)花(hua)稅(shui)以(yi)及(ji)企(qi)業(ye)或(huo)者(zhe)個(ge)人(ren)所(suo)得(de)稅(shui)，比(bi)起(qi)直(zhi)接(jie)轉(zhuan)讓(rang)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)，其(qi)稅(shui)收(shou)籌(chou)劃(hua)具(ju)有(you)相(xiang)當(dang)優(you)勢(shi)。因(yin)此(ci)，以(yi)股(gu)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)的(de)方(fang)式(shi)獲(huo)得(de)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)既(ji)繞(rao)過(guo)了(le)有(you)關(guan)監(jian)管(guan)部(bu)門(men)的(de)監(jian)管(guan)，也(ye)逃(tao)避(bi)了(le)土(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)、營業稅
、qishuidezhengshou，yichengweidangqianhuoqutudideyixiangzhongyaocelve。woguomeiyouxiangguanfalvduimingweiguquanzhuanrangshiweitudishiyongquanzhuanrangdexingweijinxingguizhi，chuyulifadekongbaididai，jinerzaochengleshijianrendinghunluandejumian。

二

、司法實踐衝突

“以股權轉讓方式轉讓土地使用權”的行為，既涉及刑事犯罪的認定，也涉及股權轉讓糾紛的合同效力的認定。筆者通過查找裁判文書網
、威科先行等數據庫，選取個別案例判決結果進行對比後

，發現司法判例結果存在巨大差異。

三
、理論爭議

（一）“不構成非法倒賣土地使用權罪”

我國《公司法》71條和第130條規定，公司股權可以依法轉讓

，公司股權轉讓是《公司法》所suo保bao護hu的de法fa律lv行xing為wei，股gu權quan轉zhuan讓rang並bing不bu導dao致zhi土tu地di使shi用yong權quan權quan屬shu的de轉zhuan移yi
，土tu地di仍reng是shi原yuan公gong司si的de資zi產chan，股gu權quan轉zhuan讓rang行xing為wei與yu土tu地di使shi用yong權quan轉zhuan讓rang行xing為wei彼bi此ci之zhi間jian相xiang互hu獨du立li、毫hao不bu相xiang關guan。並bing且qie有you學xue者zhe強qiang調tiao，不bu能neng僅jin因yin股gu權quan轉zhuan讓rang而er導dao致zhi的de對dui於yu特te定ding資zi產chan的de間jian接jie控kong製zhi就jiu否fou定ding行xing為wei本ben身shen的de效xiao力li，任ren何he股gu權quan的de變bian動dong都dou會hui伴ban隨sui著zhe資zi產chan控kong製zhi效xiao力li的de變bian化hua。如ru果guo認ren定ding此ci類lei行xing為wei無wu效xiao，將jiang會hui削xue弱ruo股gu權quan的de流liu通tong功gong能neng，違wei反fan公gong司si製zhi度du基ji本ben特te征zheng，影ying響xiang交jiao易yi安an全quan和he效xiao率lv。

周(zhou)光(guang)權(quan)教(jiao)授(shou)也(ye)提(ti)出(chu)，民(min)事(shi)審(shen)判(pan)上(shang)的(de)通(tong)行(xing)觀(guan)念(nian)是(shi)公(gong)司(si)股(gu)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)與(yu)作(zuo)為(wei)公(gong)司(si)資(zi)產(chan)的(de)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)係(xi)兩(liang)個(ge)獨(du)立(li)的(de)法(fa)律(lv)關(guan)係(xi)，現(xian)行(xing)法(fa)律(lv)並(bing)無(wu)強(qiang)製(zhi)性(xing)規(gui)定(ding)禁(jin)止(zhi)房(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)公(gong)司(si)以(yi)股(gu)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)形(xing)式(shi)實(shi)現(xian)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)或(huo)房(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)轉(zhuan)讓(rang)的(de)目(mu)的(de)。基(ji)於(yu)法(fa)秩(zhi)序(xu)統(tong)一(yi)性(xing)原(yuan)理(li)，在(zai)刑(xing)事(shi)司(si)法(fa)上(shang)就(jiu)不(bu)能(neng)無(wu)視(shi)民(min)法(fa)立(li)場(chang)和(he)公(gong)司(si)法(fa)律(lv)製(zhi)度(du)
，對(dui)於(yu)以(yi)股(gu)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)方(fang)式(shi)轉(zhuan)讓(rang)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)的(de)行(xing)為(wei)，不(bu)能(neng)認(ren)定(ding)為(wei)非(fei)法(fa)轉(zhuan)讓(rang)倒(dao)賣(mai)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)罪(zui)。本(ben)罪(zui)的(de)適(shi)用(yong)範(fan)圍(wei)必(bi)須(xu)嚴(yan)格(ge)限(xian)定(ding)為(wei)股(gu)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)之(zhi)外(wai)的(de)、行政法規上嚴格禁止的非法轉讓倒賣土地使用權的行為。

（二） “構成非法倒賣土地使用權罪”

該gai觀guan點dian認ren為wei，該gai行xing為wei係xi以yi合he法fa形xing式shi掩yan蓋gai非fei法fa目mu的de
，即ji當dang事shi人ren的de真zhen實shi意yi思si表biao示shi是shi轉zhuan讓rang土tu地di使shi用yong權quan，但dan因yin法fa律lv的de強qiang製zhi性xing規gui定ding而er無wu法fa以yi土tu地di使shi用yong權quan交jiao易yi的de方fang式shi實shi現xian，故gu以yi所suo謂wei合he作zuo開kai發fa、股權轉讓為名，行倒賣土地使用權之實，係以合法形式掩蓋非法目的，該邏輯思路被有關學者稱為“實質刺破形式”、“刑事實質刺破商事外觀”。定罪的核心在於“土地使用權倒賣”的結果上，過程的合法性完全被忽視。

將“以股權轉讓方式轉讓土地使用權”認ren定ding為wei非fei法fa倒dao賣mai土tu地di使shi用yong權quan罪zui
，在zai某mou種zhong程cheng度du上shang是shi打da擊ji了le那na些xie試shi圖tu通tong過guo鑽zuan法fa律lv空kong子zi而er實shi現xian個ge人ren私si利li的de行xing為wei
，但dan顯xian然ran架jia空kong了le我wo國guo的de民min法fa商shang法fa製zhi度du，不bu得de不bu說shuo
，這zhe樣yang的de司si法fa認ren定ding也ye突tu破po了le刑xing法fa作zuo為wei保bao護hu社she會hui法fa益yi的de最zui後hou一yi道dao防fang線xian的de定ding位wei。

四、思考與結論

bizherenwei
，yiguquanzhuanrangfangshizhuanrangtudishiyongquan，benzhishangfashengliuzhuandehaishiguquan，bingfeitudishiyongquan，tudishiyongquanzishizhizhongdouguiyutongyigongsisuoyou
，yejiubucunzaisuowei“倒賣”dewenti，yincijuebunengjiangguquanzhuanrangyutudishiyongquanzhuanrangzhijianjiandandihuadenghao。shejitudishiyongquanzhuanrangdeguquanzhuanrang，shizhishangshiguquanbeihoushejidequanliheliyi，zhezaiminfa、商法的角度上都是合法有效的。

如上文所言
，以股權轉讓的方式獲得土地使用權多是為了繞過了有關監管部門的監管，同時逃避土地增值稅、營業稅

、契稅等相關稅項的征收
，但我們隻能將其稱為“鑽法律的空子”
，絕不能一刀切地將其劃入違法犯罪行為之列。畢竟，該行為是完全符合《公司法》股權轉讓的規則和原則的，其尚未違法《公司法》

，更不用說違反《刑法》相關規定了
，因此利用刑法將其定罪並進行規製顯然是不合法也不合理。當然，對於“以股權轉讓方式轉讓土地使用權”的de行xing為wei，即ji使shi其qi對dui相xiang關guan主zhu體ti和he製zhi度du造zao成cheng嚴yan重zhong損sun害hai，同tong時shi對dui社she會hui經jing濟ji秩zhi序xu產chan生sheng巨ju大da破po壞huai，那na也ye應ying當dang由you商shang法fa或huo是shi行xing政zheng法fa予yu以yi規gui製zhi，刑xing法fa絕jue不bu能neng越yue俎zu代dai庖pao。因yin此ci，該gai行xing為wei不bu宜yi認ren定ding為wei犯fan罪zui行xing為wei。

參考文獻：

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