2019年11月14日，《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱“《九民紀要》”）正式發布。《九民紀要》第60條對“未辦理登記的不動產抵押合同的效力”予以明確，即：不bu動dong產chan抵di押ya合he同tong依yi法fa成cheng立li，但dan未wei辦ban理li抵di押ya登deng記ji手shou續xu，債zhai權quan人ren請qing求qiu抵di押ya人ren辦ban理li抵di押ya登deng記ji手shou續xu的de，人ren民min法fa院yuan依yi法fa予yu以yi支zhi持chi。因yin抵di押ya物wu滅mie失shi以yi及ji抵di押ya物wu轉zhuan讓rang他ta人ren等deng原yuan因yin不bu能neng辦ban理li抵di押ya登deng記ji，債zhai權quan人ren請qing求qiu抵di押ya人ren以yi抵di押ya物wu的de價jia值zhi為wei限xian承cheng擔dan責ze任ren的de，人ren民min法fa院yuan依yi法fa予yu以yi支zhi持chi，但dan其qi範fan圍wei不bu得de超chao過guo抵di押ya權quan有you效xiao設she立li時shi抵di押ya人ren所suo應ying當dang承cheng擔dan的de責ze任ren。筆bi者zhe結jie合he近jin年nian來lai最zui高gao人ren民min法fa院yuan對dui於yu不bu動dong產chan抵di押ya案an件jian的de裁cai判pan思si路lu、《九民紀要》第60條的規定，對未辦理抵押登記的不動產抵押人法律責任做簡要評述。
一、 不動產抵押未辦理抵押登記的法律適用
1995年10月1日施行的《擔保法》第三章抵押和2007年10月1日施行的《物權法》第四編第十六章抵押權都涉及“不動產抵押”的規定，且兩者之間的差異較大。根據《物權法》第一百七十八條的規定，以及新規定優於舊規定的法律適用規則，關於不動產抵押的問題，若《擔保法》與《物權法》的規定不一致的，應當優先適用《物權法》。
根據《物權法》確定的物權公示原則，不動產抵押權自登記時設立。筆者注意到，《物權法》和《擔保法》對於抵押合同無效、抵押人擅自處置抵押物等行為均確定了抵押人法律責任的承擔方式，但對於未辦理抵押登記導致不動產抵押未能設立的情況，《物權法》卻並沒有明確的法律條文確定抵押人應當承擔的法律責任。在司法實踐中，最高人民法院曾以《合同法》第一百零七條（違約責任）、第一百一十三條（損害賠償的範圍）來確定未辦理抵押登記的不動產抵押人的法律責任[1]。筆者認為，《九民紀要》第60條的規定對於法院判決抵押人法律責任提供了分析法律適用的依據。
二、 未辦理抵押登記的抵押人法律責任分析
《九民紀要》第60條賦予債權人（抵押權人）要求抵押人繼續辦理抵押登記和承擔賠償責任的選擇權，根據抵押權人的選擇，抵押人應當承擔以下法律責任：
第一，繼續辦理抵押登記的責任
《九民紀要》第60條提出：在不動產抵押合同依法成立但未辦理抵押登記手續的情況下，債權人（抵押權人）有權請求抵押人辦理抵押登記手續。按照《物權法》第di一yi百bai八ba十shi七qi條tiao的de規gui定ding，辦ban理li抵di押ya登deng記ji不bu僅jin是shi不bu動dong產chan抵di押ya權quan設she立li的de條tiao件jian，也ye係xi抵di押ya合he同tong簽qian署shu主zhu體ti的de法fa定ding義yi務wu。即ji使shi抵di押ya合he同tong中zhong未wei約yue定ding辦ban理li抵di押ya登deng記ji，抵di押ya人ren基ji於yu誠cheng實shi信xin用yong原yuan則ze也ye應ying當dang履lv行xing抵di押ya登deng記ji的de責ze任ren。
筆者注意到，《九民紀要》第60條並未確定抵押權人請求辦理抵押登記手續的時間限製，但鑒於《物權法》第(di)二(er)百(bai)零(ling)二(er)條(tiao)已(yi)明(ming)確(que)規(gui)定(ding)抵(di)押(ya)權(quan)人(ren)應(ying)當(dang)在(zai)主(zhu)債(zhai)權(quan)訴(su)訟(song)時(shi)效(xiao)期(qi)間(jian)行(xing)使(shi)抵(di)押(ya)權(quan)，筆(bi)者(zhe)認(ren)為(wei)，抵(di)押(ya)權(quan)人(ren)最(zui)少(shao)應(ying)在(zai)抵(di)押(ya)權(quan)存(cun)續(xu)期(qi)間(jian)內(nei)完(wan)成(cheng)抵(di)押(ya)登(deng)記(ji)手(shou)續(xu)，否(fou)則(ze)要(yao)求(qiu)抵(di)押(ya)人(ren)繼(ji)續(xu)辦(ban)理(li)抵(di)押(ya)登(deng)記(ji)就(jiu)喪(sang)失(shi)其(qi)實(shi)際(ji)意(yi)義(yi)。
第二，以抵押權有效設立時抵押人所應當承擔的責任為限承擔責任
《九民紀要》第60條對抵押人承擔責任的表述為“yindiyawumieshiyijidiyawuzhuanrangtarendengyuanyinbunengbanlidiyadengji，zhaiquanrenqingqiudiyarenyidiyawudejiazhiweixianchengdanzerende，renminfayuanyifayuyizhichi，danqifanweibudechaoguodiyaquanyouxiaoshelishidiyarensuoyingdangchengdandezeren。”從該規定的字麵意思解讀，抵押人承擔責任有限製條件的，即以“因抵押物滅失以及抵押物轉讓他人等原因不能辦理抵押登記”為前提。但是，若抵押物具備辦理抵押登記的條件，則抵押人是否就不需要承擔責任呢？
筆者在研讀《最高人民法院民二庭負責人就<全國法院民商事審判工作會議九民紀要>答記者問》（以下簡稱“《答記者問》”）時注意到，關於抵押人承擔賠償責任的問題，《答記者問》的解讀為“關(guan)於(yu)未(wei)辦(ban)理(li)登(deng)記(ji)的(de)不(bu)動(dong)產(chan)抵(di)押(ya)合(he)同(tong)的(de)效(xiao)力(li)。九(jiu)民(min)紀(ji)要(yao)明(ming)確(que)，未(wei)辦(ban)理(li)抵(di)押(ya)登(deng)記(ji)的(de)，債(zhai)權(quan)人(ren)既(ji)可(ke)以(yi)請(qing)求(qiu)抵(di)押(ya)人(ren)繼(ji)續(xu)辦(ban)理(li)抵(di)押(ya)登(deng)記(ji)，也(ye)可(ke)以(yi)請(qing)求(qiu)抵(di)押(ya)人(ren)以(yi)抵(di)押(ya)物(wu)的(de)價(jia)值(zhi)為(wei)限(xian)承(cheng)擔(dan)責(ze)任(ren)，但(dan)其(qi)範(fan)圍(wei)不(bu)得(de)超(chao)過(guo)抵(di)押(ya)權(quan)有(you)效(xiao)設(she)立(li)時(shi)抵(di)押(ya)人(ren)所(suo)應(ying)承(cheng)擔(dan)的(de)責(ze)任(ren)”。《答記者問》並未將“因抵押物滅失以及抵押物轉讓他人等原因不能辦理抵押登記”作為抵押人承擔責任的條件，拓寬了對《九民紀要》第60條的字麵理解。筆者認為，《答記者問》的解讀更符合抵押人法律責任的承擔方式。為此，筆者整理了2009年至2017年最高人民法院對上述問題的主要裁判觀點：
第一類審判觀點：未按合同約定辦理抵押登記手續，應當按約定給付違約金
在廣東省汕頭經濟特區房地產開發總公司與青海永豐實業（集團）有限公司轉讓合同糾紛案［最高人民法院（2012）民二終字第41號民事判決書］中，最高人民法院認為：由於青海永豐公司（原審被告）未辦理抵押登記手續，違反《擔保法》第(di)四(si)十(shi)一(yi)條(tiao)規(gui)定(ding)，致(zhi)抵(di)押(ya)擔(dan)保(bao)無(wu)效(xiao)。其(qi)應(ying)當(dang)承(cheng)擔(dan)相(xiang)應(ying)的(de)違(wei)約(yue)責(ze)任(ren)。故(gu)本(ben)案(an)擔(dan)保(bao)條(tiao)款(kuan)關(guan)於(yu)違(wei)約(yue)金(jin)的(de)約(yue)定(ding)，並(bing)非(fei)對(dui)轉(zhuan)讓(rang)合(he)同(tong)付(fu)款(kuan)違(wei)約(yue)金(jin)的(de)重(zhong)複(fu)約(yue)定(ding)，該(gai)條(tiao)款(kuan)應(ying)予(yu)履(lv)行(xing)。最(zui)終(zhong)法(fa)院(yuan)判(pan)決(jue)青(qing)海(hai)永(yong)豐(feng)公(gong)司(si)（原審被告）支付未辦理抵押登記的違約金至判決指定履行期限屆滿之日止。
該(gai)案(an)中(zhong)，涉(she)案(an)合(he)同(tong)對(dui)於(yu)抵(di)押(ya)人(ren)未(wei)辦(ban)理(li)抵(di)押(ya)登(deng)記(ji)手(shou)續(xu)明(ming)確(que)約(yue)定(ding)了(le)逾(yu)期(qi)違(wei)約(yue)金(jin)及(ji)違(wei)約(yue)金(jin)計(ji)算(suan)方(fang)式(shi)，法(fa)院(yuan)認(ren)為(wei)對(dui)於(yu)擔(dan)保(bao)條(tiao)款(kuan)的(de)違(wei)約(yue)金(jin)與(yu)合(he)同(tong)款(kuan)給(gei)付(fu)違(wei)約(yue)金(jin)並(bing)不(bu)重(zhong)複(fu)應(ying)當(dang)履(lv)行(xing)，故(gu)對(dui)該(gai)違(wei)約(yue)責(ze)任(ren)予(yu)以(yi)支(zhi)持(chi)。筆(bi)者(zhe)認(ren)為(wei)，法(fa)官(guan)關(guan)於(yu)違(wei)約(yue)責(ze)任(ren)的(de)分(fen)析(xi)符(fu)合(he)《合同法》第一百零七條的規定。但是，結合《九民紀要》第60條，即使抵押人承擔違約責任，該等責任亦應以抵押權有效設立時抵押人所應當承擔的責任為限。
第二類審判觀點：抵押未登記但抵押合同有效，抵押人應在抵押擔保責任範圍內對債務承擔責任
該類審判觀點係基於“法律行為的轉換”來確定抵押人的責任，即：“根(gen)據(ju)民(min)法(fa)基(ji)本(ben)原(yuan)理(li)，法(fa)律(lv)行(xing)為(wei)的(de)轉(zhuan)換(huan)是(shi)指(zhi)原(yuan)有(you)行(xing)為(wei)如(ru)果(guo)具(ju)備(bei)替(ti)代(dai)行(xing)為(wei)的(de)要(yao)件(jian)，並(bing)且(qie)可(ke)以(yi)認(ren)為(wei)當(dang)事(shi)人(ren)如(ru)果(guo)知(zhi)道(dao)原(yuan)有(you)行(xing)為(wei)不(bu)生(sheng)效(xiao)力(li)或(huo)無(wu)效(xiao)將(jiang)希(xi)望(wang)替(ti)代(dai)行(xing)為(wei)生(sheng)效(xiao)的(de)，可(ke)以(yi)將(jiang)原(yuan)有(you)行(xing)為(wei)轉(zhuan)換(huan)為(wei)替(ti)代(dai)行(xing)為(wei)而(er)生(sheng)效(xiao)。其(qi)製(zhi)度(du)宗(zong)旨(zhi)在(zai)於(yu)不(bu)拘(ju)泥(ni)於(yu)法(fa)律(lv)行(xing)為(wei)的(de)外(wai)觀(guan)，而(er)是(shi)在(zai)尊(zun)重(zhong)當(dang)事(shi)人(ren)的(de)真(zhen)實(shi)意(yi)思(si)的(de)基(ji)礎(chu)上(shang)，對(dui)交(jiao)易(yi)做(zuo)出(chu)新(xin)的(de)評(ping)價(jia)，用(yong)一(yi)種(zhong)適(shi)當(dang)的(de)行(xing)為(wei)去(qu)替(ti)換(huan)當(dang)事(shi)人(ren)所(suo)選(xuan)擇(ze)的(de)不(bu)適(shi)當(dang)的(de)行(xing)為(wei)，以(yi)平(ping)衡(heng)當(dang)事(shi)人(ren)之(zhi)間(jian)的(de)利(li)益(yi)”[2]。jiubudongchandiyaweibanlidiyadengjieryan，gaidengxingweixiacibingbuyingxiangdiyahetongdefalvxiaoli，danweijiujidiyaquanrendehefaquanyi，zaizunzhongdangshirenzhenshiyisidejichushang，jiangdiyarendediyadanbaofalvxingweizhuanhuanweiyudiyadanbaodengedeliandaizerenbaozhengxingwei，bingjuciyaoqiudiyadanbaozerenfanweineiduizhaiwuchengdanzeren。
綜合以上兩類審判觀點，筆者認為，抵押人對未辦理抵押登記承擔責任並不應以“因抵押物滅失以及抵押物轉讓他人等原因不能辦理抵押登記”為限製，否則會進一步限製抵押權人的合法權益。
三、 抵押人不承擔法律責任的特殊情形
合(he)同(tong)主(zhu)體(ti)應(ying)當(dang)就(jiu)其(qi)自(zi)身(shen)的(de)違(wei)約(yue)行(xing)為(wei)承(cheng)擔(dan)法(fa)律(lv)責(ze)任(ren)，因(yin)此(ci)，不(bu)動(dong)產(chan)抵(di)押(ya)未(wei)辦(ban)理(li)登(deng)記(ji)若(ruo)非(fei)抵(di)押(ya)人(ren)怠(dai)於(yu)履(lv)行(xing)登(deng)記(ji)義(yi)務(wu)，而(er)是(shi)基(ji)於(yu)登(deng)記(ji)部(bu)門(men)或(huo)者(zhe)政(zheng)府(fu)部(bu)門(men)原(yuan)因(yin)造(zao)成(cheng)，抵(di)押(ya)人(ren)不(bu)應(ying)對(dui)此(ci)承(cheng)擔(dan)法(fa)律(lv)責(ze)任(ren)。同(tong)時(shi)，根(gen)據(ju)《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若幹問題的解釋》diwushijiutiaoguiding，ruodiyarenzaiciqingxingxia，youxiangzhaiquanrenjiaofuquanlipingzhengdejijilvyuexingwei，fayuankeyijuciquerendiyarenhezhaiquanrenguanyubudongchandiyadezhenshiyisibiaoshi，bingrendingzhaiquanrenduigaicaichanyouyouxianshouchangquan。danshi，weibanlidiyawudengjide，budeduikangdisanren。
四、 對抵押權人權益保護的建議
從上述關於抵押人承擔法律責任的情形以及免責情形的分析，筆者就不動產抵押的抵押權人如何有效保護其合法權益提出建議如下：
首shou先xian，在zai抵di押ya人ren逾yu期qi辦ban理li抵di押ya登deng記ji且qie溝gou通tong無wu效xiao的de情qing況kuang下xia，抵di押ya權quan人ren應ying盡jin早zao通tong過guo訴su訟song方fang式shi請qing求qiu抵di押ya人ren辦ban理li抵di押ya登deng記ji手shou續xu，以yi確que保bao抵di押ya權quan的de設she立li及ji抵di押ya順shun位wei的de確que定ding。若ruo未wei辦ban理li抵di押ya登deng記ji係xi因yin登deng記ji機ji關guan、zhengfujigoudeyuanyinzaocheng，qiewufabiangengdiyawudeqingkuangxia，diyaquanrenkeyiyaoqiudiyarentigongwufabanlidiyadengjideyuanyinzhengming，bingyijiaoquanlipingzhengyuanjian，yiqihuodefayuanduiyudiyaquanrenyouxianshouchangquanderenke，danshi，gaidengqingxingyinweibanlidiyawudengji，gubunengduikangdisanren。
其次，若在主債務履行期限屆滿時仍未辦理抵押登記，抵押權人可以參考《九民紀要》第60條tiao要yao求qiu抵di押ya人ren在zai抵di押ya責ze任ren範fan圍wei內nei承cheng擔dan法fa律lv責ze任ren。但dan是shi，該gai等deng情qing形xing下xia，抵di押ya權quan人ren實shi際ji上shang喪sang失shi了le對dui抵di押ya物wu的de優you先xian受shou償chang權quan，最zui終zhong獲huo得de抵di押ya人ren的de一yi般ban賠pei償chang責ze任ren。
注釋：
[1] 現代（邯鄲）物流港開發有限公司、現代（邯鄲）置業有限公司票據追索權糾紛案［最高人民法院（2017）最高法民終718號民事判決書］
[2] 新疆石河子農村合作銀行與劉峻瑞、步春華借款合同申訴、申請再審案［最高人民法院（2015）民申字第2354號民事裁定書］
